焦點三：車位“首先滿足業(yè)主需要”

　　司法解釋：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第74條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　過往案例：車庫車位從來就是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司開發(fā)商的矛盾焦點，盡管《物權法》已經(jīng)明確對于車庫車位的權屬定義，但開發(fā)商或私自提高車庫的出售數(shù)量，或物業(yè)公司對于車位的管理費用不盡合理等案例，屢屢見諸報端，媒體報道過的就有“抵抗物權法 瑞虹新城強賣車位”、“上海康城保安為停車費與司機扭打”、“中遠兩灣城物業(yè)公司小區(qū)亂停車遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“強賣車位”較為典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下車庫停車位全面停租。在地下車庫停車的約190位業(yè)主面臨選擇，要么花十幾萬元購買車位，要么尋找新的停車點。

　　解讀：最高院民一庭負責人解釋，規(guī)劃確定的“配置比例”具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

　　如果建設單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。車位、車庫糾紛的處理是一個復雜問題，司法解釋的規(guī)定還有些具體原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關案件。待審判實踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。

　　焦點四：共有部位界定更明確

　　司法解釋：從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，除了建筑物內住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。如車位、攤位以及規(guī)劃中已經(jīng)列入特定房屋買賣合同的露臺，都應當認定為專有部分；而建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。而如果不屬于業(yè)主的專有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權利人所有的場所以及設施，都將認定為共有部分。

　　過往案例：2007年春節(jié)，靜安區(qū)武定西路一小區(qū)的高層建筑里，19樓某室的一套兩房兩廳正在裝修，其衛(wèi)生間的外墻一側竟新開了一扇窗。樓內的其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，請物業(yè)幾次前往阻止，在勸說無效的情況下，有業(yè)主聯(lián)名將19樓某室的業(yè)主告上了靜安區(qū)人民法院，訴其損害了建筑物外墻的公共部位。經(jīng)判決，該業(yè)主須在規(guī)定時間里恢復原狀。

　　解讀：認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵所在，實踐中很多建筑物區(qū)分所有權糾紛就是圍繞共有部分產生的。除《物權法》第六章規(guī)定的法定共有部分，如建筑區(qū)劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。所謂“天然共有部分”即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。

　　因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。(熊海鈞）