即使實行“將土地出讓金的改革也并入物業稅”的改革方案對房地產市場的調控效果也不會明顯。其原因在于：我國房地產市場經過十余年的發展，已經具有相當大的存量規模，物業稅改革后，會有一個老房與新房的區分，物業稅和土地出讓金改革前購買的房屋，已經在購房款中一次性地支付了地價和相關稅費，那么，在改革過程中，對于“老房”實行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開征物業稅或土地出讓金分期交納后，肯定會有一個對現已形成的房地產市場的價格及新開征稅率的換算，然后形成一個新的房價，在這種情況下產生的房價下跌，只是稅費分期交納導致的名義房價的下降，并不是房價的真正下跌。它就類似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬元的房子如果交了40%的首付也就是40萬元就能先把房子買回來，但以后每月都要交納房貸，那能說這個房價降到了40萬元嗎？事實上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長的(50年或70年)分期付款，土地出讓金改革后，房地產只是名義價格而不是實際價格的下降，對房屋購買者來說，購房負擔不會有實質性減輕。

　　(二)從結構上看，物業稅的征稅范圍將會對住房需求結構產生一定的影響。

　　雖然物業稅的開征對房地產價格的影響不明顯，但是從結構上看，物業稅的征稅范圍將對住房需求結構產生一定影響。具體表現為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導人們對其居住面積的合理選擇，但會加重以自用為主的大多數購房者的負擔，很可能造成一部分中低收入者買了房但養不起房，容易產生社會的抵觸情緒。第二，如果對第一套住房的一定面積(如90平方米)進行免稅 ，而對其他住房面積征稅的話，其調控作用將表現在：一方面引導一般消費者對中小戶型住房的需求；另一方面，對以投資為主的住房擁有者征稅，可以引導那些閑置房產投入住房租賃市場，這樣可以實現將物業稅繼續向后轉嫁，而大量閑置房產投入市場將有利于房屋租賃市場的有效競爭，促進租賃市場的理性發展，這也將最終對整個房地產市場產生積極作用。

　　(三)足夠高的物業稅稅率也許對房地產價格下降有作用，但對經濟社會穩定將造成較大的負面影響。

　　如果必須通過物業稅來調控房地產價格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業稅的稅率高到讓一部分人難以負擔養房的成本(考慮資金的時間價值，通過折現計算，也可以說讓房價高到讓一部分人買不起房)。這個稅收比例的確定要考慮房屋的價值以及居民的收入水平，即一個家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業稅，使百姓對房地產退避三舍或減小住房面積，從而導致住房總需求下降，房地產價格也會隨之下降。但是這種方式對經濟社會產生的沖擊太大。

　　從我國當前房地產保有環節的稅率看，房產稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價100萬元，按目前的房產稅的征收標準(按房屋最大扣除30%的余值)計算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其應繳納的房產稅為8400元，接近房價的1%。從國外經驗看，即使較為普遍實行不動產稅的發達國家，雖然其名義稅率相對較高，但其實際稅率也基本在房價的1%左右。綜合來看，在我國當前的體制背景下是絕對不可能實施稅率過高的物業稅的。而較低的保有環節稅率或是被房價的上漲收益沖淡或是被轉嫁給租房者。通過這種極限法的假設方式，也能讓我們看出不能簡單地通過物業稅來調控房地產價格。

　　三、結論與建議

　　考慮到當前我國房地產領域的稅種設置的確存在較多問題，相關的稅制改革是必需的，從發展趨勢看，保有環節恢復開征物業稅(或房地產稅)有其必要性。但是，不能把物業稅的開征與房價的漲跌綁在一起。物業稅調控的有效性還是取決于房地產市場本身。物業稅的開征由一個國家的經濟發展水平、稅收體制及征管水平決定，根據中國的現實情況，當前物業稅的開征應分階段進行，如可考慮首先恢復對居民個人用房的房產稅的征收；隨著房地產估價制度的逐步建立、房地產登記制度不斷完善以及相關信息體系的建設不斷成熟，再考慮建立動態的以房屋不動產評估值作為計稅依據的物業稅。

　　(韓鳳芹 作者單位：財政部財科所)