一邊是商品住宅熱銷，另一邊卻是退房頻發；一邊是存量壓力仍較大，另一邊卻又現供不應求；一邊是市場預期仍未完全樂觀，另一邊已是一片漲價聲……出現那么多怪相，我們不免要問：這個樓市怎么了？

　　怪相一：

　　一邊是成交回暖，一邊是大量退房

　　今年以來，房地產市場成交先是迎來“小陽春”，后又步入“艷陽天”。撇去已經過去的“金三銀四”不說，僅從5月份的數據來看，如中國指數研究院信息中心的監測顯示，全國30個主要城市中，有24個城市住宅成交面積環比上升，占總城市數量的八成，成交面積超過100萬平方米的城市達到11個，30個城市總成交面積環比增長8.58%，；其中，成交面積最大的為上海，達到267萬平方米，其次是北京與重慶，成交面積均接近200萬平方米，成交面積環比漲幅最大的為杭州，達到55.65%。

　　但是，與成交明顯放量形成鮮明對比的是，樓市內退房現象屢見不鮮，不少樓盤的高撤單率令人咋舌。如近期受到關注的杭州退房事件，5月杭州售房網出現6筆解除合同的“大單”，涉及金額達1.17億元，并且還被調查發現退房的原購買人竟為樓盤的投資方。另如北京、上海等地也有不少樓盤的銷售受到質疑，北京在售樓盤的合同撤銷率最高達到30%，上海更有樓盤合同撤銷總次數接近已售房源的50%。

　　原因：

　　不可否認，去年被潑冷水的房地產市場今年忽又一夜春風，政策利好、價格下降等因素促進了需求的釋放，而且目前還可以看到，信心恢復的不光有剛性需求，投資性需求也開始入場。

　　不過，一些不和諧之處也不能忽視，退房現象便是一例。對此，各方有著各方的解釋，如有開發商表示，是因為項目后期降價銷售，由此前期業主心懷不滿提出退房，或是預定后貸款環節遇到問題，只能選擇退房等；有關方面也已介入，杭州市長表示杭州樓市總體健康，而對大單退房情況將繼續跟蹤并依法處理，北京房協則表示北京的高退房率存在對數字的誤讀，事實上今年前5月北京的預售商品房退房率為4.7%，同比還下降了3.4%。

　　可是，“自導自演”的情況畢竟存在，隱藏在退房潮和高撤銷率背后的真相便在于——開發商為緩解資金困局，試圖通過“自產自銷”等手段騙取銀行房貸，同時還可以營造出一種熱銷假象。如果遇到被迷惑的購房者，有些房源便可“撤銷轉讓”，也有假按揭不成而“自動”退房的情況。

　　趨勢：

　　無論是火爆還是低迷，房地產市場一直被呼吁要理性。一方面，短期的發力并不代表可持續性，“經過4月份的瘋狂上漲后，5月份的成交量已趨于理性，如盡管成交量繼續保持上漲態勢，但是漲幅已有所回歸，北京、上海、南京、重慶等城市就有此跡象。”克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天表示，“考慮到各城市的成交量已經過數月增長，需求已經得到一定釋放，并且重新樂觀起來的開發商采取的漲價、惜售等措施可能引起新的觀望，所以預計市場調節在即，三季度成交量可能出現回落。”

　　另一方面，虛假繁榮會造成更大的樓市泡沫，所以開發商以“融資”為目的退房操作不可輕視，好在這已引起房產管理部門注意，著手進行調查，更令銀行系統有所警惕，開始加大金融風險防范力度。總之，完善的市場監管雖然不易，但十分必要。

　　怪相二：

　　一邊說存量消化難，一邊說供應量不足

　　2009年一開年，業內就指出樓市面臨庫存壓力。如戴德梁行的數據表明，北京、上海、廣州等全國9大城市2006-2008年建設的商品住宅中積壓了約3800萬平方米，而消化這些市場存量平均需要9個月的時間。

　　然而，近期樓市內卻冒出“斷供”、“房荒”的聲音。如1-5月上海共成交商品住宅680萬平方米，卻只有411萬平方米的新增供應，有分析認為月銷量繼續維持眼下高位的話，住宅市場恐面臨“斷供”；又如深圳基于近兩個月消化新房過萬套，但新開工面積明顯減少，引發“房荒”議論；還有廣州表示即使樓市銷售理想，今年也不再增加住宅用地供應，使得市場預期未來房源受限、房價難降。

　　原因：

　　對于目前顯得有些矛盾的供需局面，業內認為不能一概而論。如從今年以來的銷量和新增供應量來看，的確顯得“供不應求”，但其實去年樓市低迷中積壓了的大量供應還有許多沒有消化；一些城市的可售存量是在迅速減少，但也只是回到了去年的水平，目前的樓市主題還是“去庫存化”。

　　不過，所謂的存量壓力本來“分布”就不均衡，戴德梁行的數據表明，一線城市壓力相對較輕，消化存量可能僅需幾個月的時間，而部分二、三線城市壓力就較大，需要一年以上的時間方能消化；還有分析師指出，一個城市內的房源供應也會因位置不同而有緊有松，比如上海的環線之分、深圳的關內關外之分。

　　何況，還有存量供應的“有效性”問題。如許多去年積壓下來的房源可能本身就是難去化的房源，去年的深度調整后，樓市泡沫被大量擠壓，今年釋放的也主要是剛性需求，某些區域、某些類型的房源因不符合市場需要而繼續積壓著，開發商唯有針對性地推出新房源，由此形成存量多卻難銷、增量少卻熱銷的情況。另外，開發商也有自己的供應策略，比如更愿意在傳統銷售熱季投放，但也要與競爭對手錯開投放時間，這可能使得一段時間、部分區域內新增供應乏力。

　　趨勢：

　　在業內看來，雖然局部可能出現供不應求的隱憂，但還是可以通過一系列舉措促進后續供應，保持整體的供需平衡。

　　其中，土地成為首要突破點。有數據顯示，1998-2008年全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米，但截至2008年底全國土地開發量僅為19.4億平方米，也就是說仍有近40%的土地被開發商攥在手中。“由于去年樓市低迷，很多開發商主動提出將減少開工量，但在今年庫存加快消化的背景下，土地的存量積壓對后市的房源供應構成直接影響，考慮到政府新推土地一般周期較長，如果能夠適時盤活存量地，也對房源供應是一種保障。”世邦魏理仕研究部大中華區董事馬雪明表示。

　　同時，政府也已注意到了銷量增長與開發投資并未實現同步的問題，所以日前宣布下調普通商品住房及其他房地產開發項目投資的最低資本金比例。此舉被認為降低了房地產開發的資金準入門檻，能吸引更多的資金進入房地產市場，從拿地到推動現有項目開發，從而促進后市供應，進而緩和價格走勢。在此政策利好下，業內也預期下半年房地產投資有望實現穩步恢復及穩定增長，新開工、施工面積如能保持規模便會有利于后市供應。