自住型買家激增5成

　　經歷了這兩年來富力城價格的起伏，劉紅震也見證了富力城購房人群的微妙變化。按照他的分析，富力城的購房人被分為自住型、投資型和投機型三種，而投資型和投機型的最大區別在于房產的持有時間，如果是購買后打算長期持有、靠出租的租金獲利，或者三年后再考慮出售，這樣的購房人算投資型。而如果購買房屋的主要目的就是為了短期內轉手獲利，并沒有出租的計劃，這樣的購房人被劃成了投機型。

　　據劉紅震介紹，在2007年，自住型的買家僅占到購房者的30%至40%，投資型的買家占到50%左右，剩下的就是投機型了。富力城的外地買家以溫州、陜西、東北等地為主，不同地區的投資型買家行為方式也不盡相同，這一點劉紅震深有感觸。就拿溫州投資者為例，他們通常是同村同鄉或者親屬關系，幾個人或者十幾個人的資金由一個人代理進行炒房，這個被選中的人通常有豐富的經商經驗，要對其他委托人的資金增值負責，當然，如果炒房賺了錢，他也會從中提取傭金。而來自陜西、山西等地的購房人就大為不同，他們以經營煤炭等生意迅速致富，手中資金雄厚，但在購房時對于合同什么的不是特別在意，他們注重的是一手交錢，一手過戶，認為拿到手的才是保險的。而來自東北的客戶除了經商的還有一些是當地官員，他們相對來說購房時不會特別挑剔，成交率較高。

　　而到了今年，劉紅震明顯感到購房人的結構發生了變化，自住型的買家占到了80%，也就是說絕大多數購房人買房是用來居住的，投資型的買家降到了15%左右，而投機型的買家應該只有5%甚至更低。

　　3萬/平方米只是報價

　　前一段時間，很多媒體都以“富力城二手房瘋漲3000元”、“富力城二手房價格3萬元”作為大標題進行報道，似乎現在富力城的二手房價格真的是一夜之間就暴漲起來的，經過記者的實地考察，情況并非如此。

　　記者對鑫尊、中原、美聯、21世紀等門店進行了咨詢，并在網上進行了查詢，最終得出的結論是：目前，該社區賣家的報價確實有所提高，在26000元/平方米到35000元/平方米之間，但是，實際的成交價格綜合平均下來應該在24000元/平方米至25000元/平方米左右。據記者調查得知，到目前為止，還沒有哪套房子真正突破了30000元/平方米的大關，而如果在五一前購房，還有人的成交價低于20000元/平方米的。在這里要交代一個背景，富力城社區的房子體量非常大，開發時間也跨越了7年的時間，房子的位置、朝向、布局、環境也相差巨大，最好的房子號稱樓王，在D區，因為樓間距大、沒有噪音、景觀好、環境佳，所以報價都在30000元/平方米左右；而有些戶型臨街或者朝北，正好和前面提到的相反，沒有景觀、有噪音，布局不好環境差，這樣的房子成交價也就在20000元/平方米出頭，因此對于富力城的二手房價格不可一概而論。

　　因此，一些媒體的報道是用最好的房子報價來作為現在價格，而把不好房子的成交價作為價格參照，所以才迅速算出了富力城二手房瘋漲的結論。而事實是，如今北京市的二手房都在漲價，富力城額外多漲了一些而已。而富力城也是目前CBD區域各樓盤現狀的代表，包括合生國際、蘋果社區、CBD總部公寓、建外SOHO等項目，二手房供需比都達到了1比3以上，屬于典型的賣方市場。

　　要價高可能導致價格二次探底

　　在二手房市場一片火熱的同時，也有一些非理性的現象出現，富力城業主論壇上，有些人認為“富力拿這塊地，樓面價就一萬五了，以后開盤怎么也得賣兩萬五以上。”因為很多業主都覺得以后會有很大的上漲空間，所以他們會報出一個高于市場行情的價格，讓買家卻步的同時也會讓市場混亂。

　　記者走訪多家中介發現，除了價格上漲之外，房主惜售現象已經出現，他們生怕自己賣低了，盲目提價和觀望的結果也會使回暖不久的市場不理性。“我愛我家”副總裁胡景暉就曾呼吁，“目前市場還不能承受這樣的價格水平，業主要價過高，很可能導致回暖結束，二手房價格將二次探底。” （記者 侯振威）