主持人：

　　王教授，您看這一千萬億分之一的事件到底是怎么過五關斬六將，最后拿到這六套房的事件還在調查過程中，我們好多東西還不能下定論，但是里面有一些事情我們是值得分析的。因為當我們看資料的時候發現，實際上在去年，武漢市就已經注意到經濟適用房在出售過程中的一些問題，他們就已經修改了相關的程序，比如說我們今天看到的是，真是要過五關斬六將，首先他是要經過街道辦事處的核準、初核、初審，再經過區民政局，還有房產局等等一系列的再審再核，但是還是出現這樣的情況了，您怎么看待這種現象？

　　王錫鋅：

　　您剛才說到過五關斬六將，本來應該是非常復雜的過程，看起來在武漢，其實我相信許多地方都是可能在輕飄飄之間來完成的，小概率的偶然在很多時候成了必然。盡管我們有這樣一些程序，比如說有三次的審查、審核，甚至還有社會公開公示，但是這里面涉及到一個很重要的問題，那就是這種準入資格的門坎問題，首先是定得過于寬泛。

　　主持人：

　　您為什么這么說呢？我覺得不寬泛，比如說在武漢市，要想申請購買經濟適用房的話，您就得是年收入824塊錢以下，而且人均的住房面積要小于16平方米，規定得很清晰，您為什么還要說剛才那個觀點？

　　王錫鋅：

　　像這種情況，各個地方也許在某一時候會有一個具體的細化標準，但這種標準我們說它寬泛，是因為標準還需要認定。比如最近我們看到這一標準已經出臺得比較清楚，但是它可能過一段時間也會有調整。

　　主持人：

　　我換句話說，您是街道辦事處，我想申請購買經濟適用房，那我要提請什么樣的條件，你要做什么事情？

　　王錫鋅：

　　一般來說經濟適用房需要三個方面的標準：

　　第一是身份必須是本市的戶籍。

　　第二，所謂的收入要是中低收入以下。

　　第三是住房面積也是在平均居住的面積以下。

　　主持人：

　　你作為街道辦事處，你能審核我嗎？

　　王錫鋅：

　　剛才你說了，像武漢這種情況有這樣一個具體的標準，這就涉及到我說的第二個方面，我之所以它說寬泛，是指從標準執行的意義上來說。如果我街道辦事處要審查你，當然要去核對你所申報的材料是否符合事實，這時候就帶來一個標準執行的問題，即便是看起來比較具體的標準，在執行的過程中可能也意味著大量地成本投入，比如街道如果要審核，你的收入是不是低于中下水平，我們到底是看你的工資收入，一些面上的收入，還是要看你的儲蓄，你的其它財產，如果要看其它儲蓄財產的話，那這樣一個工作，其實街道辦也好，區縣一級政府也好，它很難去完成。

　　主持人：

　　也就是說這個標準定下來了，但是在執行過程中很難去核定這個問題。由于很難，所以當然多一事不如少一事了，可能我認真工作，我還分不清誰符合，誰不符合，如果我睜一只眼閉一只眼的情況下，別人乘虛而入，我反而能夠得到好處，相勸之下當然知道我該做什么了。

　　王錫鋅：

　　沒錯，因為這樣一個標準的執行成本很高，因此，每一個人其實都能夠很快地發現這樣一種準入門檻在執行過程中存在著比較明顯的漏洞，這個漏洞就是假如我去造假的話，看起來是一次冒險，但是這種冒險成本很低，甚至是沒有成本的。

　　主持人：

　　比如這次武漢這六個人，我們現在從報紙上看到的對他們的懲罰，無非就是讓他們得到這個房，退回去就是了，對他們還會有進一步的處罰沒有？

　　王錫鋅：

　　從目前情況來看，如果說僅僅是因為材料作假，這時候通常情況下對它的處理，也就是說我取消你的準入資格，也就是說你不再具備購買經適房的條件。但是我們要看到，在這種標準的使用過程中，有的時候是當事人聯絡一些部門，一些官員，聯合造假，比如在這個個案中，我們看到，這些人存在造假行為，但是通過這幾個人的造假，要使這樣一個小概率的事件發生，幾乎是不可能的，在這種情況下我們只能得出另外一種推論，那就是外面的這幾個人、申請者，通過造假的方式其實必定是要有內應的，只有這種里應外合的方式，才能夠使小概率的事件成為現實，在這種情況下，我覺得對這六個人，就不再是簡單的取消他的準入資格的問題，應該是有一個欺詐的問題。

　　主持人：

　　剛才我們關注的是武漢這件事，其實跟這個類似的是發生在重慶，因為今天早上起來，中央人民廣播電臺也報道了相關的事件，一處322戶的經濟適用房的小區，居然使用八個月的時間之后，一半都已經出租出去了，我覺得這個性質是跟武漢這件事情相同的。

　　王錫鋅：

　　對，看起來好像是在重慶渝中區，所謂的經濟適用房成了投資房，用于出租，看起來好像在用途上出了問題，但是用途上出問題，源頭還在準入門檻上，因為準入門檻很難把握，要么是執行很困難，要么里應外合導致不具備條件的人不應該享受這樣一個政策性的、保障性住房的人，也拿到了住房，他們拿到之后自然就是用于投資，這種投資無非兩個，一個是上市，以市場價格賺取差價，另外一種就是通過出租的方式，而在目前因為經濟適用房通常都有一個五年的銷售限制期，所以出租的情況是非常突出的。

　　主持人：

　　王先生，咱們假設一下，因為剛才我們關注的這件事情已經形成一個利益鏈條，可能在每一個環節上都會出現疏漏，我們假設每一個環節的執法者或者監督者都克盡職守，不讓這種人能夠乘虛而入的話，我們能不能就好像我們想到了一個純凈水的廣告，就好像經過多少次過濾，過濾出來一定就是我們需要的那部分人，可以做到嗎？

　　王錫鋅：

　　我覺得這只能是在一種非常極端的，理想化的情形下，我們不能完全排除它的可能性，但是這樣一種可能性在現實中應該說是過分理想化的，為什么呢？因為每個人其實都有對利益的內在沖動，有時候就每一個個體來說，當他發現經濟適用房一方面如果購買了，它有一個和商品房的利差，將來可以用于投資，可以套現。另外一方面，它又發現這個制度其實很容易讓這些人可以獲得這塊利益。

　　主持人：

　　而且幾乎沒有成本。

　　王錫鋅：

　　沒有成本。第三種情況，甚至它可以和一些部門的官員聯合起來，來共同瓜分這塊蛋糕，這時候自然有很多人都會來，如果很多人都來違規，都來弄虛作假，你查處這種違規和弄虛作假的成本，其實很高的，換句話說，要查處他們的概率就會隨之降低，那么這樣一來的話，許多人就會利用這樣一種空洞，其實是在這樣一個，從這個角度來看，你可以去譴責這些小人，這些作假的人，但是我們也需要反思這樣一種制度安排本身的缺陷。

　　主持人：

　　您說到制度安排，其實我覺得您看發生在河南的前一段時間，因為逯軍副局長那一句話引發了很大的爭議，其實我覺得如果站在政府和站在開發商的立場，可能都有一肚子苦水要倒，因為政府是站在一個很好的出發點上，希望用政府調節的方式讓住不上房的人住上房，但是這個情況下就需要有開發商做出犧牲，讓出本應是屬于自己的利潤來去擔當這樣一個社會義務，開發商就想，我憑什么這么做，恐怕他們最后妥協的一個結果，就是說好了，你給我建這個經濟適用房，但是給我小批一塊土地給我建別墅，好讓我有得賺，否則你當雷鋒，我憑什么陪綁也當雷鋒。

　　王錫鋅：

　　的確，這因為涉及到經濟適用房的制度安排，很重要的一個方面，一方面，它要經濟，所謂經濟就是我這塊地方要低于同一地塊，同一時期的商品房的價格，同時它要適用，適用是指我這個房子雖然賣便宜了，但是品質還不能降下來。怎么樣才能競爭這樣的房子，政府通過土地的劃撥，通過稅費的一些優惠，使得房價能夠降下來。同時又要求開發商在開發經濟適用房的時候，利潤率的回報有一個上限，比如3%，這樣一來就會有一個問題，開發商是遵循市場規則的，不用做雷鋒，政府在這里要用權力的辦法來做，主要是要實現公平，這時候公平是政府這一方面追求，而效率是市場、開發商的追，這時候我們憑什么要來開發，因為許多時候開發商品房的樓盤，我的利潤率可030%，這樣一來，有可能在開發經濟適用房的時候，政府和開發商之間可能需要有某種所謂心照不宣的妥協，比如你給我拿出一塊地來，我蓋一些經濟適用的別墅，或者經濟豪華房，這些在很多地方其實都是一種普遍的現象。

　　我們看到制度安排，在這里，因為政府和市場揉和在一起，帶來了一些難以調和的矛盾，但是在這里我們要看到還存在另外一種情形，也不能排除政府的一些官員和開發商，在這個過程中，其實他們可能有一個利益合謀，來共同瓜分某一部分利益。

　　主持人：

　　經濟適用房在使用過程中出現了很多漏洞，這種漏洞的存在就讓很多人打上了問號，這樣一個制度有沒有可能把這些漏洞彌補上，如果彌補不上有沒有好的替代方法，這些年來對于這方面的爭議可以說是層出不窮，我們來關注一下。