5月-6月：追漲聲中部分開發商信心爆棚

　　有開發商突然發現自己過去的決策是不是出現了大的失誤：幾個月前13000多元/平米的特價房，現在可以賣到16000多元，但是已經沒有什么房子可以賣了

　　4月底是北京樓市的一個特殊時期，一手房和二手房都出現了超越2007年的交易的巔峰狀態，而部分開發商的心中隨后也出現了“信心爆棚”的癲狂狀態。

　　5月份樓市的交易量有輕微的反彈，從高峰時期的日均成交500多套，回落到300多套日均成交，但這個數據依然是高位。

　　李文杰回憶說，這個時期，有開發商突然發現自己過去的決策是不是出現了大的失誤：幾個月前13000多元/平米的特價房，現在可以賣到16000多元，但是已經沒有什么房子可以賣了。

　　這個時期開發商的內部會議增多了，心存疑惑的開發商“確認”了樓市還要快速上漲的判斷，年初制定的計劃出現了全面的調整：銷售回款已經緩解了資金壓力，銷售策略需要從銷量導向轉向利潤導向。

　　5月下旬，出現了價格集體上調的現象，就是這一心態的轉變，李文杰說，在業內，很多人都認為，政府不會讓房價下跌，政策對于市場的刺激效應還會繼續顯現，貨幣流動性催生資產升值的趨勢很明顯。

　　5月份以來，開發商“確認”房價會繼續上漲的心態落實到行動上，廣渠路10號地拍出天價的消息，廣渠路周圍的樓盤聞風而漲，買房人在這個階段迅速入市，改善性需求、投資型置業將下降的交易量重新拉回高位。

　　“賣得太快了不行”，有數個開發商都在這個時期的內部會議上對營銷總監提出了這樣的要求。漲價、捂盤在6月份有愈演愈烈之勢。有人5月稱在6月份推新盤，到了6月中旬，又改稱7月推盤，但是其實大家都在等一個更高的可能，7月也只是一個說法。

　　“先放出一個調整價格的消息，看看市場什么反應吧。”一位開發商的銷售負責人6月份對記者說，能漲多高就漲多高，即使賣不出去，撐幾個月不賣房也要先把價格調上去，這是領導要求的。

　　“地價和房價到底誰推高了誰？這個一直有爭議，但是在10號地拍出高價的這個階段，絕對是地價推高了房價的預期”，李文杰說。

　　展望：繼續“癲狂”難以避免

　　李文杰認為，當前房價不太可能“軟著陸”，相當長時間內會是大漲大跌的軌跡；很多開發商盤算著：要抓住“大起”的機會跑到前面，在“大落”之前把房子賣完

　　其實，一些開發商已經認識到，樓市的大起大落才剛剛出現，今后可能都無法避免，其中主要的原因，是市場中缺乏“熨平”樓市起伏的工具，李文杰列出了他們心中的判斷依據：物業稅短期難以出臺，住房保障制度發展不完善、流動資金缺乏投資渠道、地方政府依賴土地財政等。

　　經過這一輪的波動后，很多開發商有了自己的算盤：并不擔心樓市的大起大落，而只是關注如何抓住“大起”的機會跑到前面，在“大落”之前把房子賣完。

　　記者注意到，在最近比較受關注的一些發達國家的樓市中，并沒有出現新一輪的明顯調價情形，對于李文杰所指的“熨平”工具，國內購房者比較了解的是國外物業持有稅對炒房者的制約，除此之外，如在澳大利亞，開發商并沒有資格直接確定和調整房價，而是由實際承擔樓市資金風險，且要自負盈虧的銀行會同相關專業機構評估確定，買賣雙方依據評估價格進行交易，交易過程中雙方不必協商價格問題，價格沒有明顯的變動就可以理解了。

　　可見，盡管一些國家的政府也有支持樓市的政策，如出錢補貼買房人，但對于價格調整而言，是絕不可能“兒戲”的，因為房產定價事關經濟大局，這個權力若隨便下放給開發商，短期利潤最大化最終帶來的波動是很難控制的。

　　李文杰認為，買賣雙方追漲殺跌，追求短期利潤最大化的原始本能心態是影響內地樓市價格走勢的關鍵因素，當前的價格不太可能以溫和的方式實現“軟著陸”，只能在到達一定的高度極限后，再以大跌收場，房價大漲大跌的軌跡將會伴隨內地樓市相當長的時間，直到更規范的定價機制和管理體制逐步出現，在這期間，開發商還要做好繼續“癲狂”的準備。

　　下半年跌，長期看漲

　　多位經濟學家和業內人士認為，長期看來,房價還是會繼續上漲。《財經》首席經濟學家沈明高認為，房價跟經濟的關系很大，百姓對整體經濟的信心程度會在房價上有很大體現。

　　也有經濟學家認為房價下半年會下跌。社科院金融研究員易憲容表示，下半年房價肯定是向下調整。“如今房價過高，老百姓購買力不足，不利于房地產市場的健康發展。”

　　盲從追漲，無效需求也釋放

　　●張奕奕(東潤集團品牌總監)

　　今年樓市交易量的上揚，出乎開發商的意料。好多開發商在3月份時還做好了持續打折促銷的準備。這也就是為什么三四月份有的樓盤漲價有的樓盤降價的原因，其實開發商和購房者一樣都沒有做好準備。

　　相對購房者而言，開發商調整的節奏比較快。房價上漲過程中，主動權就會掌握在開發商手中，開發商抓住購房者買漲不買跌的心態，適度提高售價，反而會帶動銷售。

　　而購房者的購買心態的變化，其實是隨著房價及交易量的變化來波動的，當房價上揚的速度越快的時候，購房者購買心態波動也越快，因為老百姓都有追漲購買的心態，市場供應不對稱的時候，買不到房子的人心態的波動就會更大，反而出現了越漲價越買的心態。追漲購買的心態，導致出手購買的人越來越多，好多本來可以沒有購買需求的人，當看到身邊的人買的房子都漲價，他們也會出手購買，而此類需求絕對是無效需求。