5月-6月：追漲聲中部分開發(fā)商信心爆棚

　　有開發(fā)商突然發(fā)現自己過去的決策是不是出現了大的失誤：幾個月前13000多元/平米的特價房，現在可以賣到16000多元，但是已經沒有什么房子可以賣了

　　4月底是北京樓市的一個特殊時期，一手房和二手房都出現了超越2007年的交易的巔峰狀態(tài)，而部分開發(fā)商的心中隨后也出現了“信心爆棚”的癲狂狀態(tài)。

　　5月份樓市的交易量有輕微的反彈，從高峰時期的日均成交500多套，回落到300多套日均成交，但這個數據依然是高位。

　　李文杰回憶說，這個時期，有開發(fā)商突然發(fā)現自己過去的決策是不是出現了大的失誤：幾個月前13000多元/平米的特價房，現在可以賣到16000多元，但是已經沒有什么房子可以賣了。

　　這個時期開發(fā)商的內部會議增多了，心存疑惑的開發(fā)商“確認”了樓市還要快速上漲的判斷，年初制定的計劃出現了全面的調整：銷售回款已經緩解了資金壓力，銷售策略需要從銷量導向轉向利潤導向。

　　5月下旬，出現了價格集體上調的現象，就是這一心態(tài)的轉變，李文杰說，在業(yè)內，很多人都認為，政府不會讓房價下跌，政策對于市場的刺激效應還會繼續(xù)顯現，貨幣流動性催生資產升值的趨勢很明顯。

　　5月份以來，開發(fā)商“確認”房價會繼續(xù)上漲的心態(tài)落實到行動上，廣渠路10號地拍出天價的消息，廣渠路周圍的樓盤聞風而漲，買房人在這個階段迅速入市，改善性需求、投資型置業(yè)將下降的交易量重新拉回高位。

　　“賣得太快了不行”，有數個開發(fā)商都在這個時期的內部會議上對營銷總監(jiān)提出了這樣的要求。漲價、捂盤在6月份有愈演愈烈之勢。有人5月稱在6月份推新盤，到了6月中旬，又改稱7月推盤，但是其實大家都在等一個更高的可能，7月也只是一個說法。

　　“先放出一個調整價格的消息，看看市場什么反應吧。”一位開發(fā)商的銷售負責人6月份對記者說，能漲多高就漲多高，即使賣不出去，撐幾個月不賣房也要先把價格調上去，這是領導要求的。

　　“地價和房價到底誰推高了誰？這個一直有爭議，但是在10號地拍出高價的這個階段，絕對是地價推高了房價的預期”，李文杰說。

　　展望：繼續(xù)“癲狂”難以避免

　　李文杰認為，當前房價不太可能“軟著陸”，相當長時間內會是大漲大跌的軌跡；很多開發(fā)商盤算著：要抓住“大起”的機會跑到前面，在“大落”之前把房子賣完

　　其實，一些開發(fā)商已經認識到，樓市的大起大落才剛剛出現，今后可能都無法避免，其中主要的原因，是市場中缺乏“熨平”樓市起伏的工具，李文杰列出了他們心中的判斷依據：物業(yè)稅短期難以出臺，住房保障制度發(fā)展不完善、流動資金缺乏投資渠道、地方政府依賴土地財政等。

　　經過這一輪的波動后，很多開發(fā)商有了自己的算盤：并不擔心樓市的大起大落，而只是關注如何抓住“大起”的機會跑到前面，在“大落”之前把房子賣完。

　　記者注意到，在最近比較受關注的一些發(fā)達國家的樓市中，并沒有出現新一輪的明顯調價情形，對于李文杰所指的“熨平”工具，國內購房者比較了解的是國外物業(yè)持有稅對炒房者的制約，除此之外，如在澳大利亞，開發(fā)商并沒有資格直接確定和調整房價，而是由實際承擔樓市資金風險，且要自負盈虧的銀行會同相關專業(yè)機構評估確定，買賣雙方依據評估價格進行交易，交易過程中雙方不必協商價格問題，價格沒有明顯的變動就可以理解了。

　　可見，盡管一些國家的政府也有支持樓市的政策，如出錢補貼買房人，但對于價格調整而言，是絕不可能“兒戲”的，因為房產定價事關經濟大局，這個權力若隨便下放給開發(fā)商，短期利潤最大化最終帶來的波動是很難控制的。

　　李文杰認為，買賣雙方追漲殺跌，追求短期利潤最大化的原始本能心態(tài)是影響內地樓市價格走勢的關鍵因素，當前的價格不太可能以溫和的方式實現“軟著陸”，只能在到達一定的高度極限后，再以大跌收場，房價大漲大跌的軌跡將會伴隨內地樓市相當長的時間，直到更規(guī)范的定價機制和管理體制逐步出現，在這期間，開發(fā)商還要做好繼續(xù)“癲狂”的準備。

　　下半年跌，長期看漲

　　多位經濟學家和業(yè)內人士認為，長期看來,房價還是會繼續(xù)上漲。《財經》首席經濟學家沈明高認為，房價跟經濟的關系很大，百姓對整體經濟的信心程度會在房價上有很大體現。

　　也有經濟學家認為房價下半年會下跌。社科院金融研究員易憲容表示，下半年房價肯定是向下調整。“如今房價過高，老百姓購買力不足，不利于房地產市場的健康發(fā)展。”

　　盲從追漲，無效需求也釋放

　　●張奕奕(東潤集團品牌總監(jiān))

　　今年樓市交易量的上揚，出乎開發(fā)商的意料。好多開發(fā)商在3月份時還做好了持續(xù)打折促銷的準備。這也就是為什么三四月份有的樓盤漲價有的樓盤降價的原因，其實開發(fā)商和購房者一樣都沒有做好準備。

　　相對購房者而言，開發(fā)商調整的節(jié)奏比較快。房價上漲過程中，主動權就會掌握在開發(fā)商手中，開發(fā)商抓住購房者買漲不買跌的心態(tài)，適度提高售價，反而會帶動銷售。

　　而購房者的購買心態(tài)的變化，其實是隨著房價及交易量的變化來波動的，當房價上揚的速度越快的時候，購房者購買心態(tài)波動也越快，因為老百姓都有追漲購買的心態(tài)，市場供應不對稱的時候，買不到房子的人心態(tài)的波動就會更大，反而出現了越漲價越買的心態(tài)。追漲購買的心態(tài)，導致出手購買的人越來越多，好多本來可以沒有購買需求的人，當看到身邊的人買的房子都漲價，他們也會出手購買，而此類需求絕對是無效需求。