業(yè)主應(yīng)該及時聯(lián)系銀行

　　今天，上海建緯律師事務(wù)所主任、朱樹英律師在接受中國青年報記者采訪時表示，上海倒塌在建住宅樓(本報近日連續(xù)報道)的業(yè)主不需要繼續(xù)還貸，而且有關(guān)部門應(yīng)該對該樓盤相關(guān)單位全部實行財產(chǎn)控制。

　　朱樹英律師還是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事及法律事務(wù)專業(yè)委員會執(zhí)行主任，中華全國律師協(xié)會民事業(yè)務(wù)委員會主任，他曾在大型建筑施工企業(yè)工作過28年，從事律師工作20多年來承辦過近千件有關(guān)建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的非訴訟和訴訟案件。

　　朱樹英表示，他看到近日有些媒體在報道中提到，律師建議業(yè)主繼續(xù)還貸，“這值得商榷”。朱樹英認為，還貸的前提是，標的物存在并可作為抵押物，銀行按揭貸款給在建房屋的買主，以相應(yīng)房屋作為抵押物，并且由開發(fā)商承擔回購義務(wù)。現(xiàn)在發(fā)放貸款的標的物已經(jīng)不存在了，由此產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是開發(fā)商和銀行之間的關(guān)系。此次事件的后果必將導致買房人重置房屋，要求買房人對已不復存在的倒塌房屋還貸顯然不應(yīng)該。所以買房人對應(yīng)由開發(fā)商提供房屋擔保的貸款享有抗辯權(quán)，可以依法停止還貸。

　　朱樹英指出，現(xiàn)在，買房人為了保護自己的合法權(quán)益，應(yīng)該及時給銀行發(fā)函，稱標的物因為眾所周知的原因已經(jīng)不存在，還貸款后根本就拿不到房子。從法律角度說，貸款合同是一個從屬合同，買房合同是一個主合同。主合同的標的物不存在，從屬合同根本就不能再成立了。

　　朱樹英認為，根據(jù)買房人與開發(fā)商簽訂的買房合同，開發(fā)商應(yīng)不能依約提供房屋，這是根本性的違約，本案并非買房人的原因?qū)е潞贤�不能履行，而是由開發(fā)商的根本性違約導致的。

　　業(yè)主應(yīng)得到多種賠償

　　朱樹英認為，蓮花河畔景苑樓盤倒塌住宅樓的業(yè)主除了要求退還已支付的房款及利息外，還可以要求損害賠償，范圍包括原房價與重置房價的差價，買房人重新購買在周邊相同標準的房子，其中的價差應(yīng)該由開發(fā)商來承擔。另外，從房屋應(yīng)當交付的時間到重新買房的時間中發(fā)生的租房損失也應(yīng)當由開發(fā)商來承擔。總的來說，開發(fā)商要承擔損失范圍包括，凡是與倒樓引起的、有因果關(guān)系的損失都應(yīng)該承擔。

　　朱樹英解釋，以上說法的依據(jù)是合同法中相關(guān)條款。他表示，因為這個事件對開發(fā)商來說是一個根本性的違約事件，“雙方簽訂了買房合同，現(xiàn)在房子不在了，所以對買房人來說，是開發(fā)商根本性違約，而且開發(fā)商應(yīng)該是第一責任人，買房人的索賠，開發(fā)商依法應(yīng)當承擔。

　　復旦大學保險系系主任徐文虎教授也表示，倒塌住宅樓的購買者有權(quán)利退房，“開發(fā)商是事件的第一責任人”。

　　同樓盤未倒塌樓房業(yè)主退房有難度

　　朱樹英認為，倒塌住宅樓周邊樓房的買房人現(xiàn)在提出要求退房，其憂慮房屋質(zhì)量不安全的擔憂權(quán)應(yīng)得到理解和保護，但退房的法律依據(jù)不充分，理由也是不成立的，因為他們的房子現(xiàn)在還沒有證據(jù)表明出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。不過，他表示，這對目前的司法實踐提出一個新問題，如果周邊房屋都是同一個開發(fā)商蓋的，也是同一個施工單位施工的，那么買房人憑什么來相信只有這幢倒塌的房屋有質(zhì)量問題，其他都是沒有質(zhì)量問題的呢？

　　華東師范大學商學院房產(chǎn)系華偉教授則表示，同一樓盤的其他業(yè)主要求退房，是業(yè)主與開發(fā)商之間的問題，如果責任在工程商，那么向開發(fā)商索賠就很難了。而如果證實開發(fā)商是有問題的，那么整個小區(qū)的業(yè)主都有權(quán)利向開發(fā)商索賠，包括小區(qū)附近的其他居民，也有權(quán)利向開發(fā)商索賠。

　　開發(fā)商已經(jīng)給買房人造成了很大的心理傷害，這一部分人的合法權(quán)益應(yīng)該如何來維護呢？朱樹英表示，他們可以要求政府責成有鑒定資質(zhì)的單位來鑒定其余的房屋質(zhì)量是沒有問題的。

　　朱樹英說，如果沒有倒塌的房屋和倒塌的房屋的建造施工過程是相同的，那么買房人當然有理由提出來，上海房屋設(shè)計應(yīng)該為7級抗震，現(xiàn)在還沒有發(fā)生地震，這個房子就倒塌了，如何讓人相信它能抗震？同一小區(qū)，同一開發(fā)商，同一承包商，同一設(shè)計單位，買房人有理由提出質(zhì)量上的質(zhì)疑。

　　朱樹英認為，我國《建筑法》第62條規(guī)定了保護使用人的合法權(quán)益的原則，其中包括使用人的擔憂權(quán)，已經(jīng)有證據(jù)使買房人擔憂房屋的質(zhì)量，買房人的這種擔憂是受到法律保護的。要排除這種擔憂，政府主管部門有責任委托有經(jīng)驗、有資質(zhì)的鑒定單位進行專項鑒定，并出具鑒定結(jié)論，以此來消除買房人的擔憂。如果這些樓確實有相同的主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，該加固的理應(yīng)加固，該拆除的理應(yīng)拆除，因為人的生命權(quán)是最重要的。