上周六凌晨，上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑倒塌事件，成為全國矚目的焦點。看似偶然的背后，卻隱藏著許多必然的因素。在樓房倒塌之后，樓市眾多“暗瘡”被一一揭開——土地出讓、開發(fā)規(guī)劃，竣工驗收，在20多年的發(fā)展后，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍在不少地方顯得稚嫩。

　　盡管質(zhì)量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴重缺陷的樓盤僅是極少數(shù)，但由此浮現(xiàn)的行業(yè)“暗瘡”，值得全體房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者反思。　

　　暗瘡之·1

　　開發(fā)商自有資金嚴重不足

　　目前，一些自有資金極少的房地產(chǎn)公司以區(qū)區(qū)數(shù)千萬的自有投入，撬動總額數(shù)億，甚至數(shù)十億元的大項目并不少見。而在《倚天屠龍記》里，有這樣的一個情節(jié)：眾多武功高手因為沒有足夠內(nèi)力，而最終在練乾坤大挪移時走火入魔。如今不少自有資金微薄的房地產(chǎn)公司，有類于此。

　　財務報表顯示，蓮花河畔景苑的開發(fā)商——上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)公司　(以下簡稱梅都房地產(chǎn))在1995年成立時，注冊資金不過800萬元。即使公司今年3月31日增資后，注冊資金也只有1800萬元，凈資產(chǎn)2200萬元。

　　一份被網(wǎng)友找到的承建合同顯示，總建筑面積80200平方米的蓮花河畔景苑，總投資額為1.88億元。按上述會計報表計算，梅都房地產(chǎn)的自有資金僅占項目的10%不到。而今年3月份，國務院對開發(fā)商自有資金比例的規(guī)定是不得低于35%。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士顧海波認為，過低比例的自有資金，會使項目的資金鏈極度緊繃，如果遇到銷售不順等情況，將直接導致樓盤“爛尾”，給購房者造成很大的損失。

　　事實上，在2006年上海樓市銷售一度低迷時，就曾發(fā)生過因開發(fā)商資金被大量轉(zhuǎn)移，而導致在建樓盤“爛尾”的事件。

　　暗瘡之·2

　　拖欠工程款　埋下質(zhì)量隱患

　　大量的開發(fā)資金來源于財務杠桿——銀行貸款、購房者交納的購房款和施工企業(yè)的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題。

　　上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，盡管國家不允許墊資，但帶資建設(shè)幾乎是建筑行業(yè)的“潛規(guī)則”。很多建筑企業(yè)為了得到房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工工程，會向開發(fā)商妥協(xié)而帶資建設(shè)。

　　杜躍平律師認為，蓮花河畔景苑如果也有此類現(xiàn)象，那么樓房倒塌的原因很容易找到。“建設(shè)企業(yè)資金被大量拖欠和占用的惡果，便是施工企業(yè)不得不加快每一項工程的分步驗收，以獲得足夠的資金完成后續(xù)工程。”

　　事實上，根據(jù)梅都房地產(chǎn)今年3月31日的財務報表，公司的主要負債基本上都來自于預收賬款和其他應付賬款。公司的短期和長期借款卻沒有記錄，而銀行的開發(fā)貸款項，通常會在短期借款和長期借款中顯示。

　　如果沒有銀行貸款，開發(fā)商是從哪里找來錢啟動項目的呢？梅都房地產(chǎn)3月份財務報表透露了其中的秘密，公司年初的其他應付款高達5879萬元，到了3月底則減少為874萬元。

　　一位會計師表示，其他應付款主要包括開發(fā)商拖欠的施工工程款、設(shè)計費用等，而施工款占比是最大的。而工商檔案顯示，蓮花河畔景苑的建筑工程施工方上海眾欣建筑有限公司的注冊資金只有2100萬元。