大興成近期爭奪焦點

　　在城八區外，位于四號地鐵延長線上的大興近來成為開發商爭奪土地的主戰場。萬科、金地集團、首創置業等知名地產上市公司參與了大興黃村地塊的競價，金隅嘉業等北京知名開發商也參與了競價。

　　已經成交的地塊中，黃村新城北區23號地、10號地、16號地的成交溢價率超過100%。從曾經無人問津的康莊限價房用地的爭奪，大興土地的搶手程度可見一斑。

　　6月25日，北京首開仁信置業有限公司以64367.91萬元的價格競得大興康莊限價房(三期)用地，以規劃總建筑面積計算的樓面地價為2334元/平方米。該地塊僅僅接受了5輪報價就成交，沒有經歷現場競價。

　　僅僅在5天后，面積約為三期用地2/3的康莊限價房(四期)用地就以66500萬元的價格拍出，以規劃總建筑面積計算的樓面地價為3528元/平方米。為拍得該地塊，開發商總共進行了113輪現場競價。

　　中國不動產研究中心指出，在截至6月24日的2009年上半年，大興區已成交19宗工業用地，成交土地面積81.04萬平方米，規劃建筑面積高達125.90萬平方米。5宗商業用地，土地面積18.66萬平方米，規劃建筑面積43.44萬平方米。但僅成交了4宗住宅用地，土地面積17.26萬平方米，規劃面積54.81萬平方米。從前兩類用途土地的交易數據看，大興區是北京的重點開發區域，但是相比而言，住宅用地的交易量明顯不足。因此，大興區的住宅用地交易成為市場亮點。

　　中國不動產研究中心認為，大興是北京新興重點開發區域，工業用地交易比較活躍，工業用地開發之后勢必帶來后續的商業和住宅用地需求。

　　6日，大興黃村新城北區2號地、黃村19號商業金融混合用地和20號居住項目用地將接受現場競價。

　　樓市步入復蘇階段

　　銷售面積增速與施工面積增速

　　郄永忠 建銀國際(中國)研究中心主任

　　房地產市場在2008年已經觸底，隨著房屋銷售量和房價不斷上升、行業資金面繼續改善以及行業投資信心逐步恢復，目前樓市已經步入復蘇階段。

　　從投資額來看，統計局的數據顯示，2009年第一季度的實際完成投資額最少，2009年2月份僅實現2398.15億元的投資。但是，隨后投資額逐步出現回升，2009年5月的實際完成投資額為10165.21億元，約是2月份投資額的四倍。

　　從商品房銷售量來看，2009年以來，在房貸利率不斷下降導致購房負擔減輕、行業扶持政策的情況下，商品房銷售不斷創新高，截至5月份，全國共銷售商品房面積24644.44萬平方米，同比增長25.52%。上半年，部分城市交易量已超去年全年，如天津上半年成交新建商品住宅562萬平方米，同比上漲了115.5%，超過了去年全年的成交量。

　　從房地產價格來看，隨著銷量大幅增加，開發商迅速提價。前5月商品房銷售均價4621元/平方米，與2008年全年銷售均價3877元/平方米相比上升19.19%。從四大一線城市來看，北京目前市區房價相對于2008年10月已經反彈了40%，即使剔除保障性住房的影響，房價也反彈了30%左右；深圳目前房價相對于2009年1月份低點的反彈幅度已接近30%；上海、廣州等城市也從低點出現了20%左右的反彈。二線城市的天津、大連、杭州、寧波、廈門、武漢、重慶等城市也都出現了10%-30%的反彈。房價快速反彈使自住需求短期內面臨的壓力驟增，2009年以來商品房銷售“量價齊升”的現象明顯。

　　從施工面積來看，2009年1-5月，全國房地產開發企業房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比前4月回落0.7個百分點。施工面積增速的回落，是開發商控制新開工面積、行業性去庫存的結果。從銷售面積增速和施工面積增速的歷史關系來看，兩者之間的相關性較強。如果下半年樓市的銷售面積能持續增長，施工面積的增速也會結束回落的趨勢，而隨銷售面積增長。

　　良好的政策環境支持是行業復蘇的主要原因。自2008年底，為了刺激國內經濟的發展，國家實行寬松的貨幣政策，不斷降息和放松信貸投放。寬松的貨幣政策使得購房者及開發商均獲得支持，并衍生出各種投資需求。

　　首先，大幅降息后的房貸利率優惠及首付比例的下降，使得購房者的購房負擔得到了減輕，顯著提高了居民相對購買力。

　　其次，由于2009年前5個月的信貸投放遠遠超過了市場預期，所以通脹預期隨之而來。從歷年房價增速與CPI的關系來看，房價增速領先與CPI增速，商品房能較好的抵御通脹，為了保值增值，不可低估的大量保值增值的資金涌入樓市，加大了商品房的需求量，進而推動商品房價格的上漲。

　　信貸投放的放松有利于開發商獲取銀行貸款，走出融資困境。房地產企業銀行貸款增速在2008年12月份觸底反彈，在目前寬松的貨幣政策及房地產支持政策下，銀行貸款累計同比增速有望走高。

　　此外，5月27日，國務院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，其他房地產開發項目最低資本金比例降為30%，對開發普通商品住房的開放商而言獲益最大，資金杠桿率由2.857提升為5，資金杠桿率的大幅度提升使開發企業的投資凈利潤率提高，企業投資意愿明顯上升。

　　(記者 楊志剛)