銷量猛增，房價(jià)暴漲，地王瘋狂，出乎年初許多人的意料，房地產(chǎn)業(yè)近幾個月來顯示出“強(qiáng)勢復(fù)蘇”的跡象。樓市下半年的走勢又將如何，是一鼓作氣還是“再而衰、三而竭”？業(yè)內(nèi)人士分析，受高房價(jià)抑制的剛性需求不可避免地將進(jìn)一步萎縮，新地王的頻頻出世，樓市泡沫勢必沉渣泛起。房地產(chǎn)圈內(nèi)對“緊箍咒”式政策調(diào)控的擔(dān)憂已現(xiàn)端倪。

　　房價(jià)暴漲剛性需求急現(xiàn)萎縮

　　在過去半年里，陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了6套房子，現(xiàn)在該是“收網(wǎng)”的時(shí)候了，他粗粗地算了一筆賬：運(yùn)氣好的話，6套房子一轉(zhuǎn)手就能賺到100萬元現(xiàn)金。

　　在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少在同一時(shí)間“吃”進(jìn)這么多，哪怕2006年福州房價(jià)“跳躍式”上漲的那會兒，他最多只“吃”過5套房子。

　　“今年比任何時(shí)候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時(shí)機(jī)。”陳炎偉說，以他手中一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計(jì)算，開盤價(jià)每平方米5000元，總價(jià)50萬元，貸款八成。6月底，這套房子的均價(jià)已經(jīng)漲到了7000元，通過轉(zhuǎn)按揭的方式將房子“賣”給自己，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費(fèi)，就已經(jīng)從銀行賺到了十七八萬元的差價(jià)。

　　“今年上半年，很多人都這么干，連開發(fā)商自己也這么干，銀行睜一只眼，閉一只眼。房價(jià)暴漲是件很自然的事。”陳炎偉說。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價(jià)已突破每平方米8000元的“防線”，進(jìn)入7月，其上漲勢頭依然兇猛。

　　房價(jià)“高歌猛進(jìn)”在一線城市北京也沒有任何“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4至5月間，北京有36個樓盤項(xiàng)目漲價(jià)，最大漲幅達(dá)到每平方米5000元以上；6月份新上市的項(xiàng)目中，老項(xiàng)目基本都在前期價(jià)格基礎(chǔ)上上漲了千元；7月份開盤的項(xiàng)目依然呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢。

　　在珠三角，根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，5月份這個省商品房銷售均價(jià)為每平方米6107元，增幅3.7%。而具體到深圳，數(shù)據(jù)顯示，5月份其住宅成交均價(jià)已經(jīng)處于每平方米12900元的較高水平，而進(jìn)入6月份之后，猛增至每平方米15400元。

　　與房價(jià)暴漲相比，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢。6月以來，北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%；福州、杭州、廈門等二線城市在二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結(jié)果。

　　專家指出，短期來看，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

　　金融業(yè)界人士開始擔(dān)憂，房價(jià)如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體可能將無法再通過延長還款期限來支撐買房。“四五年前，個人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年至20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不在少數(shù)。”一位不愿透露姓名的銀行個人信貸部經(jīng)理如是說。

　　地價(jià)瘋狂新地王制造新泡沫

　　房價(jià)“回暖”的信號在今年二季度已明顯地傳遞到了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多個高價(jià)地王，2007年那個地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來。

　　6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，而且平均的樓面地價(jià)在萬元以上。

　　6月25日，保利地產(chǎn)在重慶以38.1億元拿下西南土地市場出讓價(jià)格最高的鴻恩寺地塊。而萬科雖然爭奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地。

　　6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門15號地，不僅成為“全國地王”，還再次刷新北京單價(jià)最貴土地紀(jì)錄，樓面價(jià)高達(dá)每平方米15320元。

　　北京的土地市場在3月份還是一片清冷，基本都是底價(jià)成交，5月份后，土地市場開始“發(fā)燒”，頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)土地。6月份更是瘋狂，天價(jià)地此起彼落，接近周邊項(xiàng)目售價(jià)甚至超過售價(jià)的土地也開始出現(xiàn)。

　　按照參與6月30日競拍的SOHO中國總裁潘石屹的計(jì)算，廣渠門15號地每平方米面積所包含的地價(jià)成本超出了周邊房子的平均價(jià)格，蓋好的房子售價(jià)將是每平方米3萬元。

　　盡管土地市場的回暖并不能簡單等同于房地產(chǎn)的回暖，但“面粉比面包貴”后，“面包”一定會漲價(jià)。在地價(jià)的推動下，為房價(jià)新一輪的上漲埋下伏筆，也將帶來更多的房地產(chǎn)新泡沫。

　　廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎接受記者采訪時(shí)說，促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)不再擔(dān)心房子賣不出去了，他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣。

　　最近股市房地產(chǎn)板塊的瘋狂上漲，是房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的形象注腳，房地產(chǎn)企業(yè)有三股資金活水，首先是信貸，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報(bào)告稱，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場，在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力；其次是預(yù)售款，一些房地產(chǎn)開發(fā)商以首付一成代付一成的優(yōu)惠條件，誘惑投資者進(jìn)入樓市。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光對此表示了擔(dān)憂，巨量信貸資金分流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動十幾個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但仍然是個危險(xiǎn)的信號。這將在樓市制造更多的泡沫，可能會造成比現(xiàn)在更壞的結(jié)果。