動遷力度加大，加速房市復蘇

　　購房退稅、給補貼、辦戶口，這些房地產利好政策的確給成都房地產市場的繁榮帶來了不少的動力。而采訪中，我們也發現，為了刺激房地產市場的快速復蘇，成都市又打出了一張托市牌，這就是加大動拆遷力度了，2009年以來成都動拆遷熱情空前高漲。

　　在成都市，我們經�？梢钥匆娺@樣轟隆作響的建筑工地，和已經搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區，根據成都市未來三年中心城區的一個危舊房改造計劃，在未來三年時間里成都市中心城區將實現770萬平方米的危舊房改造任務，涉及拆遷戶數達到9.7萬戶，那么今年也就是2009年的危改項目就達到63個，涉及的改造面積達到270萬平方米。

　　根據成都市房產管理局發布的《2008年工作總結及2009年工作要點》中指出，2009年，成都房地產相關部門的一個重要工作是“千方百計做好止滑工作”。而方法之一就是斥資150億元，全力參與中心城區的危舊房改造。成都房地產博客評論人張宇良說：“成都這個舊房改造，可以說是救市里頭的一個大手筆，在全國來說的話它都屬于是非常大手筆的一個事情”。

　　在采訪中記者了解到，目前成都動拆遷標準很高，所有補貼加在一起，每平方米都超過1萬元以上，而成都目前房價平均在5500元/平方米左右，也就是說動拆遷居民幾乎可以在2倍于原居住面積的情況下選擇商品房來購買。無論是一次性付款還是按揭貸款，可選擇余地都很大。 一位拆遷戶告訴記者，他60個平方的舊房得到了67萬的拆遷款，另外一位拆遷戶也說他得到了每平方一萬四左右的賠償。

　　2008年，成都市中心城區商品住宅銷售量約為600萬平方米。如果假設，今年近300萬動遷規模以1：1的比例進入商品房市場，則將消化掉去年近1/2的銷售指標。即便按照一半的購房需求來算，也是一個不小的規模。在21世紀不動產，記者了解到，事實上今年以來，進行著大面積舊城改造的成華區，就一直盤踞在主城區商品房成交量的榜首。21世紀不動產的舒寧告訴記者：“(現在)整個東片區的話，大概占到我們目前的業務量30%幾，那么以前它的量是非常低的，可能只占10%幾”。而拆遷是這個百分比提升的主要因素，他們的客戶群體中有80%左右都是拆遷戶。

　　不可否認，動拆遷可以直接帶來大量市中心地塊整理出來，吸引開發商對房地產市場重拾信心；另一方面也為商品房銷售帶來了一大批剛性需求。張宇良認為：“這個拆遷需求由于政府貨幣補貼這方面比較優厚，他這個買房的，買房的能力相應就增高了。這個大規模的舊城改造如果說它作用的話，它對今年上半年樓市的回暖的話，它是起到了很大的作用，也做出很大貢獻”。

　　投機行為潛入市場，違規操作暗流涌動

　　看來，在各方推動下，成都的房地產市場迎來了一場明顯的復蘇。然而，在交投兩旺的行情背后，一些投資、投機甚至是違規操作也逐漸浮出水面。

　　在21世紀門店，銷售經理翟虹剛剛幫助一位深圳投資者蒲先生在成都投資了一套別墅。記者撥通了蒲先生的電話。 蒲先生說：“就是現在金融危機，在很多沿海的外向型企業做的也會遇到一些困難。但總體來講我覺得樓市受的影響不大，我覺得投資樓市來講，國家鼓勵，這個信號的，政策性的給我們一個信號，覺得樓市應該沒什么(問題)”。他告訴記者，今年以來銀行的天量信貸投放，使得通貨膨脹的預期十分強烈，股市又具有較大波動性和風險，投資樓市就成為像他一樣的很多資金持有者的首選，這讓他覺得“比較安全”。而選擇成都，蒲先生表示主要是對于未來成都房價上漲的信心。他說：“我們也跟上�；蛘呤歉�杭州這些城市做一個對比，相應來講覺得成都樓價的價位還是有空間”。

　　進入4、5月份的成都樓市，樂觀的行情，讓很多投資甚至投機者開始入場。郭漫舸告訴記者，有位上海投資者在成都比較高端的中海的一個盤，一天一口氣買了六套大戶型。另一位銷售人員也說：“最近的投資客戶真的很多，我一個(客戶)樓上樓下買了五套，當天來馬上下單的。他就是，他是成都一家企業的高管”。崔力公在買房的時候也看到一家重慶人專門驅車前來一口氣買了五套房。

　　在繁榮的樓市背后，銀行在房貸方面也打起了擦邊球，在采訪中記者發現，成都各大銀行幾乎集體松綁了二套房貸政策。記者詢問售樓小姐：“手里有一套房子現在這個貸款，能怎么辦？”對方表示：“這邊的話，可以兩成的，兩成7折，應該能幫你申請得到”。甚至有人說：“工商銀行你不用填任何申請，直接給你變成7折，只要符合達標，直接降。其他銀行都要去填申請，提供很多東西，只有他們不需要。除此之外，一些售樓人員還會幫投資者想辦法，讓他們輕松獲得購買第一套住房的優惠政策，比如將向兩家銀行同時貸款各購買一套房子，這樣兩套都是按照首套房計算。

　　而根據央行和銀監會的規定，對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應該隨套數增加而大幅度提高。然而，記者調查了成都10多個樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優惠從7折到8.5折不等，沒有一家是執行央行的規定。而與之相對應的是，根據成都當地媒體報道，截至今年5月底，成都地區18家中資銀行個貸余額為1255.73億元，較年初增長了24.28%，某國有銀行增幅甚至達到160%。

　　防止暴漲透支資源，尋求持續健康發展

　　我們看到，成都房地產市場的繁榮，既有剛性需求和政策優惠的推動，但也有短期投機的炒作成分，還有部分銀行違規放貸，更給樓市炒作加了一把柴，那么，對于像成都這樣的二線城市而言，怎樣才能保證樓市的持續健康發展呢？

　　在成都，記者見到了四川大學不動產市場研究所所長吳豐。吳教授告訴記者，2009年上半年，成都房地產開發投資在地方政府的需求推動下進入了活躍期，也直接刺激了家具、建筑、裝潢、鋼材等相關產業的需求。房地產行業的復蘇對成都經濟發展有著不可忽視的直接帶動作用。吳豐說：“那么全國范圍看的話，房地產投資占固定資產投資比例大概只在20%的左右，但成都的話，一般都在30%到35%，也就說三分天下有其一了”。與此同時，吳豐告訴記者，成都的工業基礎相對比較薄弱，地方財政很大一部分依賴于廣義土地上相應的收入。房地產市場的復蘇對于增加地方財政的收入，穩定當地區域經濟的發展有很大幫助。吳豐認為：“我們說一個城市要發展，那么它地方財政的因素非常重要，如果房地產行業持續的這種萎縮，那么也會帶來相應的這種影響”。

　　與此同時，吳豐也對目前成都房地產市場中出現的投資甚至投機現象，表示了一絲隱憂。他告訴記者：“在房價上漲這么一種背景上，以及在通脹預期這種背景下，我們看到這種投資以及投機的需求有了一個比較急劇的膨脹。又由于他的快速的大量的入市會比較急劇拉動房價整體上漲”。

　　而對于成都地方政府為應付房地產下滑而投入巨資進行大規模拆遷，在肯定其拉動效應的同時，也有不少業內人士表示了他們的擔心。張宇良說：“它在02年到06年的時候他有一個舊城改造，其中涉及到13萬戶，將近30多萬人口的這么一個改造。06年剛剛結束，而08年他又啟動這么一個，涉及到十幾萬戶人口，他其實把樓市的需求里頭拆遷需求已經人工的給催生了，以至于可能會造成未來樓市里頭拆遷需求就光這一部分需求的話，他會有一個斷檔或者是不足”。 吳豐也認為：“這個量我們說它又是不可持續的，那么所以說可能就會存在對今后房地產市場是一種透支，或者說發展商又會對這種市場預期產生一種偏差”。他認為，房地產市場的活躍應該以實體經濟復蘇為根基，如果樓市的暴漲成了喧賓奪主的效應，那么不僅復蘇難以持續，而且會因為資本品占用了過多社會資源，負面影響到實體經濟的復蘇前景，有可能得不償失，“就是說他可能不會流入這種實體經濟的，因為說看到這個(房地產)市場上可能成長更好，投資回報率更高，那么這樣會進一步影響我們實體經濟這么一種復蘇”。

　　對此，吳豐認為，無論是中央還是地方政府，在呵護房地產市場發展，確保其對經濟增長做出相應貢獻的同時，也應該在政策上及時做出一些調整，防范樓市在復蘇過程中存在的泡沫和風險，以確保房地產市場的健康復蘇和經濟的穩定增長，他說：“實際上這種投資投機需求它都需要信貸政策這種相應的支撐，那么如果說在信貸政策方面我的觀點應該是什么？現在應該從嚴的執行央行這種政策”。

　　舒寧表示：“我們希望整個市場的發展，應該是一個平穩的，或者說健康的這么一個走勢，那么在這樣的一個情況下，可能這個行業才會有健康的發展”。

　　王鑫也表示：“如果是目前的一個平穩的價格，能夠有一個平穩的銷售速度的話，我們又何樂而不為呢？我們其實，很多的開發商，也經歷了一些大起大落，也希望追求一種平穩，我想誰也不愿意在一個石頭上絆兩次”。

　　半小時觀察：有效調控房地產市場，充分滿足老百姓需求

　　正像王鑫所說的，誰都不想在一塊石頭上絆兩次跟頭�；仡�2007年，樓市也是這樣一路飆升，房價地價都像坐在火箭上一飛沖天。然而，2008年下半年一場金融風暴襲來，樓市迅速跌入冰點，打折賣房還賣不動的情形歷歷在目。當時，很多房地產開發商尤其是一些資金規模不大的中小開發商一夜之間陷入了資金鏈緊張的困境。

　　雖然，為了拉動內需國家出臺了一系列利好政策，房地產業又恢復了往日的繁榮。但經歷過一場虛驚的開發商并不能好了傷疤就忘了疼。如果只是借著樓市的回暖，伺機炒作一把，而沒有在管理和資源整合上進一步作出調整，這輪樓市回暖就難以實現預期目標。畢竟，政府拉動經濟的努力，不僅僅在于經濟數字的好看，不在于一時的表面繁榮。保增長更長遠的目標是為中國經濟奠定下一個飛躍的起跳點。

　　追漲殺跌，大起大落，這是困擾國內樓市發展的老問題。從國內外的歷史經驗看，避免這樣的波動，保持樓市的平穩發展，需要政府在制度設計、市場規劃、結構調整上全盤考慮，綜合完善。而不是靠簡單的幾條政策在水里按葫蘆。透過這次樓市的強勁反彈，我們應該對如何調控市場，更好的滿足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理體系。