高房價嚇退“剛需族”

　　地王效應已近透支

　　從10.22億元的廣渠路10號地，到19.6億元的奧運村鄉，再到40.6億元的廣渠路15號地，以及業內預計將達80億元的國貿東側“中服地塊”，2009年地王的紀錄將被不斷刷新。根據中易安市場數據，這些地段隨著開發商的高價拿地，周邊二手房已經出現了接近10%的價格上漲，與此同時，其他區域二手房的小業主們也開始對未來樓市上漲有了更多的期待。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業主心態再次變得浮躁，業主普遍出現了提高房源掛牌價的情況。”但中易安地產擔保有限公司市場總監徐東華認為，實際的市場行情與價格上漲趨勢并不一致。

　　市場數據顯示，這些區域二手房價格的略微變動，已導致很多消費者重回觀望。“樓市經歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現‘賣方市場’一邊倒的局面已經很難，盲目的漲價很可能讓自己的房產出售更為艱難。”

　　記者從今年地王誕生最多的廣渠路區域了解到，目前已經出現了由于業主盲目漲價導致滯銷的情況。根據統計顯示，從5月底至今，廣渠路、雙井區域二手房成交價格上漲4.5%左右，但是總成交量卻下降了20%左右。以富力城為例，自廣渠路10號地拍賣之后該項目普遍報價便由22000元/平方米上漲至24000元/平方米，甚至在該項目D區已經出現了28000元-30000元/平方米的高價，但是其6月份的實際成交量卻環比下降了30%。

　　下調的不單單是個別區域的成交量，還有整個北京市二手房存量的消耗速度。

　　來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環比下降37%和14%。

　　“換句話說，現在二手房的房源在不斷增加，價格也在不斷上漲，小業主們的提價已把一部分剛性需求的購房者嚇跑了，但投資者的入市量又不足以彌補那部分走掉的剛性需求者，因此就出現市場消耗速度逐月遞減的局面。”

　　在徐東華看來，除了房價上漲因素，小業主們“惜售”，甚至“坐地起價”才是二手房交易量下降的主因。“‘地王’誕生后，許多業主的心態已經出現了明顯變化，認為自己的房產是‘香餑餑’，而不再急于賣房。”

　　中介不看好樓市未來

　　年底價格回調可能加大

　　“目前很多區域的二手房價都已經超過了歷史最高點，一部分必須買房的‘剛需族’卻因為買不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難說能支撐多長時間。”中大恒基市場部經理張大偉說，在2007年房價第一次飛漲的時候，二手房中介公司都以一個月開幾十家門店的速度擴張，但是今年成交量已經超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。

　　記者在崇文門附近的中介公司一條街觀察了近兩個小時，正是下班時間，盡管常有人駐足觀望，但基本上只聽經紀人介紹一下就直搖頭。一位經紀人向記者表示，進入7月份以來，單子的成交周期明顯延長了，自己快半個月才成交一單。

　　對此，21世紀不動產高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價格的明顯回調加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創新高。同時，交易總量的井噴導致了交易價格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價出現了明顯上行走勢。“前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了后續需求不足，加之部分業主盲目提價導致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價面臨再次回落，量價齊降或許會成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。”

　　走勢背離宏觀經濟

　　通脹預期難以久撐市場

　　除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經濟的走向也將影響下半年二手房市場的走向。

　　“從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業稅等現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數。”孟奇認為，從目前二手房市場的走向來看，如果價格繼續“瘋漲”，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優惠政策將很難持續下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財政的赤字面不斷加大，此時樓市如果過熱，難保財稅部門不重新調高相關房地產稅費。

　　在宏觀經濟層面，中國不動產研究中心研究院李方新認為，近期股市、房市出現的回升跡象，在實體經濟尚未復蘇的情況下，與流動性充裕和通脹預期有很大關系。“從經濟運行的邏輯分析，這種上漲是難以為繼的。”在他看來，按照以往的經驗，房價上漲確實是先于物價上漲的，但其前提是宏觀經濟運行已完全好轉的情況下。“可現在我國的情況是宏觀經濟并沒完全好轉，沒經過真正調整的房地產市場走出了一輪背離宏觀經濟基本面的走勢，這讓國家多年來的房地產調控政策受到威脅。人們不禁擔心，這一輪反彈行情會不會演繹成房地產全面上漲、泡沫再次破裂的局面，進而全面影響經濟。”