最近一段時間，房地產再次成了最吸引人們眼球的行業，在幾個月前業界還在討論是否出現小陽春的時候，現在的熱度似乎到了盛夏，全國頻現地王、央企重金拿地、房價迅速回升、二手房市場大熱，再加上國土部宣稱地價只占房價23%，上海在建大樓倒塌等等，有關房地產的新聞不斷沖擊著人們的神經。而相比之下，地產圈的聲音卻沒有以往那么引人關注，記者就此采訪了華遠集團總裁任志強，對話目前房地產業的一些熱門話題。

　　要給政府算算賬

　　《財道》：盡管廣渠路15號地的拍賣已經過去半個月時間了，但是圍繞央企重金砸地的話題卻一直都在熱議。這一次中化方興用40億拍到地王，已經引起了眾多非議，潘石屹就公開感嘆現在開發商拿地不理性，還有人已經在替中化方興算賬了，就像當年業內給華潤的橡樹灣算賬一樣，認為只有賣到兩萬五以上才能不賠錢，您對這個現象如何看待，是否高房價只是來源于高地價？

　　任志強：一直都有這樣的情況，當北京連續拍出幾個天價土地之后，媒體上就不斷地在每一次天價地之后都精心地替開發商算賬，看看這個天價地中的產品要賣多少錢才能有贏利。同時還在與現有周邊正在銷售的樓盤價格做對比，看看“面粉是否已經貴過面包”。好像整個社會都在為開發商操心，表面上擔心開發商的能力，背后則是對房價上漲的更大擔憂。但是這種房價上漲的預期難道與土地價格上漲無關嗎？

　　其實，更應該讓社會給政府也算算賬，而不是替開發商算賬。比如，北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標。 這五塊溢價中標的土地合計建筑面積為48萬平方米，成交總價為24.2億元，溢價高達14億元，每平方米平均溢價2919元。溢價的概念是政府已核算完土地的開發成本，核算完應收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個數字就變成了8052元/平方米。

　　《財道》：您的意思是政府對于高地價也負有責任，是不是有什么好的建議呢？

　　任志強：政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經營行為，但房價不能在高地價的支撐下掉下去。如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時間、不同場地中進行，土地的溢價仍會步步高升嗎？可惜政府不但從溢價上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期，達到逐步提高預期并抬高地價的策略。

　　比如，如果是在同一天、同一時間舉行拍賣活動，那么就可能形成大多數企業無法參加所有地塊舉牌的情況，因為大多數企業無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標，這樣在減少了企業選擇的機會的同時，也減少了競爭的對手數量和能力。但如果是每天一場拍賣會，則天價地勢必會影響第一場競爭中的失敗者，他們會重新對已出現的天價地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價地預期的推動下提高預想的中標價格。

　　這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由，溢價預期每次都提高一個臺階，并從市區向郊區蔓延，又從郊區返回市區，交叉影響。最終形成了“魚翅”與“粉絲”一起飛漲，相互追高的現象。政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關系，又在追求土地出讓的利潤最大化與追求房價穩定的雙重矛盾中打架。真到了要認真討論房價的快速增長時，又要揮舞大棒轉向市場了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發商，最終損失的卻只能是消費者。

　　上海塌樓并非偷工減料

　　《財道》：對于現在全國都非常關注的上海13層在建樓房倒塌一事，盡管出事的開發商現在還在焦頭爛額地解決各種退房和賠償事宜，但這件事已經引起了新一輪的開發商信任危機，很多人認為開發商普遍存在偷工減料等做法，您怎么看這件事？

　　任志強：開發商只是土地、金融、設計、施工、服務、管理等資源和生產結合的組織者，不是親自動手畫圖、砌磚、扎鋼筋的生產者。開發商會按政府招標的要求委托施工，施工單位應按有資格的設計圖紙進行施工；監理單位應按質量標準進行監理、政府的質檢部門負責驗收。如有偷工減料也不是開發商的事，而是一系列環節中設計方、施工方、質檢方的問題，不能將質量責任推給開發商。華遠實行了質量擔保制度，恰恰就是為了解決這一系列環節中的質量保障問題。

　　倒塌的樓并非在于偷工減料的質量問題，結論是一側車庫施工的順序和現場另一側堆土的壓力造成的壓力移動形成的結果，與樓本身的施工質量無關。錄像中看到的倒塌樓的許多玻璃完整未碎，說明倒樓自身未發生重大變形，質量是合格的。也許施工方案的確定和開發商有關，但施工質量、倒樓本身與開發商無關，不能因此而將責任推給開發商。就像汽車的質量是生產廠家的事，而不是4S店的事。但用戶會先到4S店索賠，最終的汽車如果有質量問題，召回汽車不是4S店而是汽車生產廠家的責任一樣。

　　地價只占房價23%嗎

　　《財道》：前不久，國土部稱中國的土地成本占房價的比重平均為23.2%，低于世界許多國家水平，而如果按照這個標準來計算，廣渠路15號地的房價就應該賣到6萬元以上，您怎么看國土部的這個計算標準？

　　任志強：國土部的這條新聞似乎是在告訴民眾，中國的土地價格還很低，還有極大的提升空間，政府還應從土地中多分一些利益。不是地價在推高房價，而是房價在拉高地價，并將繼續在房價推高中推高地價。

　　這種理論為什么在1998年至2003年之前不生效呢？為什么1998年至2003年平均每年的房價只增長2.7%呢？住宅商品價格平均增長3.5%，房價收入比連年下降呢？那一階段的房價也在不斷上漲，但地價卻波動不大，為什么那時沒人在埋怨地價在推動房價的上漲呢？而這一階段又恰恰是個人購房從低向高快速發展的過程。2002年的土地招拍掛文件改變了土地的供給方式，才形成了調控政策推動之下的房價變化和土地領先的價格信號，并逐步在現實的房價中引發社會的爭議。

　　現在北京的土地拍賣中，有時一個項目的競標單位多達16家，僅投標保證金就高達13.9億元。十多個項目的保證金合計大約就要180億元，利息成本就高達5000多萬元。這些增加的土地交易成本都會轉化為地價中的一部分，但政府收取了這些利益，卻絕不會將這些交易計入地價的成本價格之中。地價推高房價的過程其實是個后浪推前浪的過程。