退地，至多損失幾千萬

　　張維倫介紹，開發(fā)商如果“退地”，則有兩方面要損失錢：即首付地價的利息和保證金。首付地價上限一般不超總價的1/3，而保證金一般是起始價的1成。

　　記者抽取了2007年一幅風(fēng)傳“退地”的地塊為例來計算。該地塊面積較大，起始價也比較高，為6.82億元，即保證金是6820萬元。最終成交價為15.9億元，按照1/3計算，首付款為4770萬元；再根據(jù)當(dāng)時1～3年期的貸款利率是7.20個百分點計算，則損失利息約為343萬元。兩者加總，如果非協(xié)議無條件退地，大約要損失7163萬元。

　　如果最終是根據(jù)合同約定的賠付方式進(jìn)行退地，則開發(fā)商雖然可能在拿地初期可在股票市場上融得資金，但仍會有損失。

　　廣州地價

　　約占房價3成

　　地價和房價，到底是怎樣的關(guān)系一直備受關(guān)注。今年5月底，國土資源部組織開展了房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查，其所選取的620個案例中，銷售房價最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%。在所有樣本中，地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%～30%之間。其中，比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。

　　昨日，廣州新浪樂居第一時間對廣州樓盤進(jìn)行了抽查，提取了15個項目的地價與房價作為比較，協(xié)議拿地的成本最低樓面地價僅占了房價的3%，而拍賣獲得的土地成本基本在30%左右，限價房樓面地價成本最高達(dá)到4成左右。對此，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，在協(xié)議出讓地價計算方面，拆遷等隱形地價成本沒有被計入。但從調(diào)查看，廣州市開發(fā)商可承受的地價房價比，約在4成左右。

　　專家建議

　　“三板斧”

　　讓開發(fā)商迅速動工

　　目前，廣州的住宅地出讓采用的是市場定價。如果開發(fā)商愿意舉出天價，政府也沒有干預(yù)的理由。那如何能使開發(fā)商在拿到地王后，除了坐享其帶來的房價拉升，還能迅速“將地變房”供應(yīng)市場，緩解供求矛盾呢？

　　廣州維森置業(yè)有限公司總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，如果不嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，“地王”曬太陽的解決是治標(biāo)不治本的。政府要在土地拍賣上要做一定的限制，首先，開發(fā)商的土地出讓金要一次性繳清；其次，限制開發(fā)商用銀行的錢拿地，現(xiàn)在很多開發(fā)商七八成的拿地款都是銀行借的；最后，如果有無法繳清、無法開發(fā)等情況，政府要馬上收回土地。一旦這“三板斧”嚴(yán)格執(zhí)行了，開發(fā)商壓著那么多錢在地塊上，自動就會趕緊去開發(fā)。(田桂丹)