趙杰：

　　房地產的投資行為也好，供給行為也好，它都是一個長周期的，是耐用品的投資，從它獲得土地到把房子賣出去，這中間一般有兩三年的時間，在這個時間中，如果是一個礦泉水這種普通商品，供給需求隨時可以平移，而如果大家做多房地產市場，這個時候初始價格和最終成交價格自然差異會很大，在這個時候做一個比值，證明它是很小的，統計上是可以做得到的，但是這種統計多大意義上能說明土地因素不在，或者土地供給的因素和房地產價格上漲的價格有多大的關系，沒有什么必然的聯系。

　　主持人：

　　我們現在看到的房地產市場，不合理的現象很多，面對這些不合理的現象，政府主管部門說罪不在己，這個時候房地產商也跳出來說自己冤枉，到底是怎么回事，我們的節目稍候繼續。

　　主持人：

　　到底是誰抬高了房價？就在國土資源部推出的地價在房價總額中占到的比例的調查結果之后不久，房地產商也發出了自己響亮的聲音，我們來聽一下。

　　(播放短片)

　　解說：

　　自國土部負責人發布地價占房價23%這一結論后，以任志強為代表的不少開發商出來公開反駁，理由是開發商在購買土地時，除了向政府支付土地出讓金之外，還在為每一平方米的土地支付著各種各樣的稅費。

　　顯而易見，在計算地價房價比時，國土部門與開發商是各算各的賬，國土部門公布的數據實際是土地出讓金占房價的比例，然而在開發商看來，與土地有關的稅費都應該計算到土地價格中。那么，開發商的賬本是怎么計算的呢？目前，商品房的成本構成主要有三部分，土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。

　　這是國內一位開發商提供的樓盤成本清單，這個樓盤處于當地市區內，2007年底開始動工建設，目前已進入預售階段，眼下銷售均價每平方米五千元，從這份清單上可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價達到每平方米兩千元，占到了售價的40%，樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

　　當地某房地產開發商：

　　人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費多了，質量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊。

　　解說：

　　在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復收費，例如，前期規劃國土局要進行土地界定，均攤后費用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規劃界定費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費項目加起來共有30多項，涉及20多個部門，費用總計448元。再加上營業稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右，占房屋銷售價的20%。這位開發商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目，其中像道路開口費、建筑垃圾管理費、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等，由于金額不高，并沒有計算在內。

　　無獨有偶，在國土部發表23%的數據后，濟南一開發商也自曝成本，最后算下來，毛利潤率為22.2%。北京華遠地產董事長任志強在博客中更是明確說道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關的相關費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？

　　看來，關于房價地價比的爭論還要再持續一陣，我們也期待著房價的成本在爭論中能越辯越明。

　　主持人：

　　通過剛才那個短片我們也聽到了一種說法，就是這位房地產開發商說，地價再加上各種各樣的稅費，就擠占了他的利潤空間，也就把他的利潤變薄了，他不得不去以加大容積率、超載的方式去賺錢，您怎么看這種說法？

　　趙杰：

　　我覺得應該是這么一層關系，政府為什么能夠在里面增加很多我們通過這個短片看起來不合理的一些費用、重復的費用，除了政府的法治、收費行為沒有受到約束管理以外，很重要的還在于需求意識導致的。就是房地產市場是不斷擴張需求的市場，它這里面的利潤太大了。在這里面，政府適當地收一些，或者收了一些費用，他很容易就把它轉移出去，轉移到消費者身上。所以從絕對值的比重來看，政府的費用、亂收費也好，什么其他的費用也好，好像不是很高，但是這是一個不斷膨脹的市場，就是房價不斷走高的，那么類似于政府不合理的費用或者灰色的費用，都消化在里面，從這個意思上來講，不合理的費用推高房價是有一定道理的。

　　但是不合理的費用不合理到什么程度，它和瘋長的房價兩個在賽跑，一個是不合理費用的增長速度，一個是房價的增長速度，它倆是基本等值的嗎？如果是基本等值，可以說是政府的不合理收費推高了房價。如果是需求的因素增長得更快，大家對投資品，都想去買房子，增長的速度遠遠高于政府不合理費用增加的速度，自然就不能說是政府收費過多導致的。但是政府確實對房地產收費有一些不合理的東西，通過工商聯的公布，應該得以改進。所以我覺得什么東西影響什么，它是一個相關分析，增長速度、增長比值之間應該有一個比較，你才能說是什么東西推漲了什么東西。

　　主持人：

　　您剛才用了一個詞，叫“政府不合理的收費”，不合理的收費是相對于合理的收費來說的。但是所謂的合理收費是不是就是經得住考驗。剛才的那個個例，當然個例并不能代表所有的現象，它說它的稅費已經占到20%，20%如果和其他的國家的2%稅費相比，的確太高了。

　　趙杰：

　　但是跟我們在房地產這個產業和國家稅收關系、稅種的設置上都有關系。我們國家現在來自于土地的收入主要是兩大塊，一個是土地出讓金，一次性征收。第二就是各部門，有的是正規收費，有的是巧立名目的收費，它反正是從房地產企業或者老百姓手里收來的。這兩塊收入和國外比較，它有物業稅，還有每年都可以收的，比重不一樣。政府如果把這批費用完全降下來，政府龐大的規模，它依賴于土地財政的政府財政收入狀況就會發生改變。所以來自于土地收費的絕對數額和相對數額都跟我們財政收支結構有關，這個合理不合理是我們政府收入模式科學不科學的話題，跟這個東西有關系，但不能簡單地這樣說，因為我們政府還要承擔巨大的公共支出的費用。我們現在這個政府的很多時候市場是來自于土地收益的。我們能不能找到一種新的跟土地收益又密切相關，同時又對房地產市場的良性發展有推動的稅種結構和制度設計，現在正在討論之中。

　　主持人：

　　我們綜合來看，開發商的聲音是因為稅費多了，土地的成本高了，所以我的利潤空間就被擠壓了，您覺得他們的想法有沒有道理？

　　趙杰：

　　顯然不對，你沒有把自己當企業，企業是有賠有賺的，買面粉的高了，租房子的價格高了，賣的燒餅就得漲價嗎？這沒有道理，買面粉貴了，房租貴了，只有在燒餅的需求高漲的時候，你才能賣得出去。所以我認為房地產商是自訴苦衷，他揭露、表白政府的不合理收費，這是有道理的，我們也要關注到這種聲音，呼喚政府對這些方面的收費更加合理、更加科學，呼喚政府從土地上獲得收益的方式、稅制結構的調整更加科學。但是我們也要關注，房地產市場房價高，我覺得跟我們的需求是有關系的，在整個中國的投資性需求和投機性需求，或者我們做多房地產市場的需求，這是拉高房價的主要因素。如果我們大量的擴大內需的錢都用來結構調整，都用來技術改造，控制它流向房地產領域，那它的需求因素不會這么高漲，房地產自訴苦衷的結果是什么呢？自然是房地產商降低自己的利潤，它不可能實現你前面兩個高了，我后面賣房子價格就高了，也不是這樣。

　　主持人：

　　我們來綜合看一下這兩組數據，一個是工商聯提供的數據，一個是國土資源部提供的數據，剛才通過蔡教授的分析，他們似乎都在用數字為自己開脫。但事實上面對這么多房地產市場的不合理現象，恐怕有關部門在這個時候不應該為自己開脫，而是更多的大家在一起想辦法。

　　趙杰：

　　我想應該把政府和房地產事業有關系的各個部門的行政收費進行一下清理，這些清理既是指事實上的發生額，又是指邏輯上不合理重復東西的去除，還包括比例、比值在這么多年是不是有變化，得清查。我想這些方面如果能做到，做到政府來自于房地產行業的稅和費，對于房地產企業來講，它是心甘情愿的，它認為是合理合法的，如果做到這樣，那么房地產企業在稅費比較明晰的狀況下，就能做到自己把自己當成企業。