昨天，由江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“復(fù)蘇·跨越2009中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)”高峰論壇在南京舉行，曾拋出“離婚買房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“只為富人蓋房”等“雷人”觀點(diǎn)的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等嘉賓高調(diào)分析了當(dāng)前樓市的“復(fù)蘇”形勢(shì)，“房地產(chǎn)正在拯救中國(guó)”，“下半年商品房將嚴(yán)重供不應(yīng)求”，“房?jī)r(jià)將暴漲”，“中國(guó)人太有錢了，房子太便宜了”等一系列觀點(diǎn)同樣驚爆。不過，本土企業(yè)家卻相對(duì)謹(jǐn)慎，建議“開發(fā)商賺得差不多了就趕快出手”。

　　-說形勢(shì)　　房地產(chǎn)“正在拯救中國(guó)”

　　近期，國(guó)內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一改去年來(lái)量?jī)r(jià)齊跌的慘淡局面，迅速回暖甚至有些熱得發(fā)燙，久已不見的夜晚開盤、排隊(duì)搶購(gòu)等現(xiàn)象在南京頻頻出現(xiàn)。那么如何看待上半年樓市的發(fā)展軌跡？

　　提前復(fù)蘇很正常

　　董藩認(rèn)為，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而蕭條的，而是主要受國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響。進(jìn)入2009年，在國(guó)家和地方多重救市舉措之下，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出現(xiàn)回暖跡象。分析我國(guó)的大行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，除了房地產(chǎn)和汽車業(yè)之外，其他行業(yè)都或多或少存在生產(chǎn)力過剩的現(xiàn)象，所以在這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，房地產(chǎn)和汽車業(yè)受沖擊較小，并提前復(fù)蘇是很正常的。

　　房地產(chǎn)能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)

　　前段時(shí)間，董藩就以“房地產(chǎn)拯救中國(guó)”一說吸引了不少眼球，昨天他繼續(xù)堅(jiān)持這一觀點(diǎn)�！霸谖覈�(guó)，房地產(chǎn)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，房地產(chǎn)業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒有房地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不會(huì)帶動(dòng)鋼材、水泥等生產(chǎn)資料的需求；其次，房地產(chǎn)本身還是投入品，比如發(fā)展商貿(mào)中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地產(chǎn)為先決條件的，需要房地產(chǎn)提供生產(chǎn)資料和載體�！倍�藩說，“房地產(chǎn)是我們提供內(nèi)需的重點(diǎn)。沒有房地產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)根本就沒法發(fā)展。當(dāng)年亞洲金融危機(jī)的時(shí)候是房地產(chǎn)業(yè)救了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在也是一樣。房地產(chǎn)業(yè)不管出現(xiàn)多少磨難，客觀上它還是起到了拯救中國(guó)的責(zé)任。”

　　樓市遠(yuǎn)沒有飽和

　　對(duì)于南京樓市近期的排隊(duì)搶房現(xiàn)象，董藩認(rèn)為“正常”。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有飽和，尤其是高端市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上90平方米以上的戶型只占住宅產(chǎn)品的30%左右，但其實(shí)需求很大。加上前段時(shí)間不少購(gòu)房者存在觀望心理，壓抑之后爆發(fā)是正常的。

　　中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮也認(rèn)為，仁恒江灣城300萬(wàn)一套的房子仍有眾多追捧者，說明很多人是具有消費(fèi)實(shí)力的。不過，他也承認(rèn)，“總會(huì)有一些人買不起房。”這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要是供求之間的較量，“目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的時(shí)期，也就是很多不買房的人擠到買房的隊(duì)伍中，但是社會(huì)的供應(yīng)量沒有明顯增加。”

　　-說房?jī)r(jià)　開發(fā)商暴利源自土地升值

　　今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比首次止跌回升，南京房?jī)r(jià)環(huán)比則已連漲4個(gè)月。如何看待房?jī)r(jià)這種“漲”勢(shì)？市場(chǎng)有沒有出現(xiàn)泡沫？

　　泡沫？我說沒有就沒有

　　對(duì)于泡沫，董藩堅(jiān)定地說，“我說沒有就沒有！”他表示，房?jī)r(jià)上漲是常態(tài)，不僅現(xiàn)在漲，未來(lái)將繼續(xù)上漲。很多人說房?jī)r(jià)收入比，說一個(gè)家庭四年、五年、六年，通過收入買不到房子就一定有泡沫，但我們的收入是不透明的，不能以此來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。此外，董藩還認(rèn)為，未來(lái)十年到二十年中國(guó)人口將發(fā)生大的整合，這就是影響房地產(chǎn)需求和供應(yīng)的地域結(jié)構(gòu)�，F(xiàn)在戶口管理越來(lái)越放松了，從今年開始，所有大學(xué)生在哪里找到工作就可以落戶，甚至找不到工作也可以落戶，這就會(huì)出現(xiàn)大城市加速發(fā)展，為房地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇。

　　沒看見房?jī)r(jià)瘋漲

　　任志強(qiáng)表示，“某些媒體所說的，或者市場(chǎng)所說的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，我們還沒看見。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，新建商品房同比上漲34個(gè)，而同比下降的城市有36個(gè)，所以同比價(jià)格上漲是很低的。而新建環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，但是上個(gè)月的基數(shù)是什么？這是去年12月份和今年1月份降價(jià)以后的基數(shù)，是在降價(jià)基礎(chǔ)上環(huán)比出現(xiàn)上漲的。

　　土地升值是“暴利”來(lái)源

　　近期，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系成為國(guó)土、建設(shè)兩大部門爭(zhēng)論的話題。對(duì)此，陳淮認(rèn)為開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)如果開發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房?jī)r(jià)，的確可以獲得驚人的暴利。不過，他認(rèn)為這每平方米3000元利潤(rùn)，其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤(rùn)。因?yàn)槌�非開發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)，否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到口袋里。只要他還需要進(jìn)行再生產(chǎn)，要拍回同樣的土地來(lái)，重置成本就是五千塊。