本期 嘉賓

　　王兵武 世聯地產市場研究部經理

　　程 楓 置業國際研究中心副總經理

　　鄢圣剛 星彥地產中央研發中心總經理

　　吳 健 DTZ戴德梁行綜合住宅服務董事

　　王永勝 深圳市書香門第投資發展有限公司營銷總監

　　青忠貴 資深地產評論人

　　成交走勢影響供應松緊

　　王兵武

　　2009年上半年深圳樓市全面回暖，市場成交方面一手房市場同比2008年上半年成交面積、成交套數都有140%以上漲幅，同時成交價格也相比年初有35%的漲幅，顯現量價齊升，與此同時二手房市場也同比2008年上半年成交面積、成交套數大幅增長160%以上。

　　截至今年7月27日深圳一手房存量可售套數約為3.5萬套，下半年預計新增或加推項目約80個，共計約4萬套左右，存量加新增量共計約7萬多套。以今年上半年月均銷售6898套計算，10個月即可全部銷售完，同時目前開發商普遍捂盤惜售的做法將造成市場新增供應節奏趨緩，依此預計下半年深圳一手房市場供應將會偏緊。

　　但是另一方面因上半年房價的快速上漲將會抑制購房者的需求，下半年成交量恐難持續走高，同時開發商手頭普遍不差錢的情況下，房價恐難大幅下跌，因此相對下半年市場的有效需求，7萬多套的一手房供應量還是較為充足。

　　今年下半年深圳樓市的是否“差房”，還需關注購房者對房價上漲后的承接力，就市場短期而言樓盤開盤銷售率的高低將會直接體現購房者、開發商對后市的信心強弱。如果開盤銷售率持續高位運行，存量房數量恐難大幅增加，勢必會增強開發商捂盤惜售的信心，市場也自然會顯現供應偏緊；反之，如果開盤銷售率持續低位運行，則會增加存量房的供應，也會促使開發商加快銷售步伐，市場則會顯現供應相對充裕。

　　從長期來看未來深圳樓市供需的平衡有賴于樓市健康的發展。而2008年全年以及2009年上半年深圳房地產開發投資額的負增長，以及商品房施工面積低速增長，勢必會影響未來1-2年內市場的供給，與此同時2008年以來深圳商住土地供應的不足和土地成交價格的走高，這些都將為深圳房價提供強有力的支撐。另一方面2007年房價大幅上漲、2008年房價大幅下跌、2009年房價再次大幅上漲為投機、投資性購房提供了良好的戰場，而這種投機、投資性購房行為又加劇了房地產市場的波動和不確定性。

　　因此，增加土地的供應、抑制投機、投資性購房行為、防止樓市大幅度波動將會有助于市場長期平穩健康的運行。

　　市場供求將趨于平衡

　　鄢圣剛

　　經過近2年的大起大落，2009年下半年深圳市場可能會出現一種難得的穩定狀態——成交價格相對穩定，供求關系趨于平衡。

　　據星彥地產市場監測平臺數據，按工程進度，下半年深圳具備銷售條件的新盤有64個，將新增住宅面積346萬平方米，較上半年有大幅度的增加。新盤產品覆蓋面較廣，純小戶型項目8個，普通住宅項目34個，高端大戶型及別墅豪宅項目22個。加上2008年和2009年上半年具備銷售條件未售存量約206萬平方米，深圳下半年具備銷售條件住宅總量約為552萬平方米，遠大于深圳歷年下半年的成交量。隨著近期政府監管力度的加強，開發商“捂盤惜售”等行為也將得到遏制。因此，深圳下半年的住宅供應是有保證的，市場“不差房”。

　　在房價方面，隨著房價的上漲和二套房貸政策嚴格執行等政策監管的加強，物業投資門檻進一步提高，投機的風險也越來越大，投資客戶瘋狂情緒得到了一定的抑制；加之經濟形勢有所回暖，來自產業的投機資金也將逐漸向實體經濟領域回流，推動樓價非理性上漲的資金動力將會大大減小，因此下半年房價整體大幅上漲的可能性較小。但在上半年火爆樓市下，大部分樓盤銷售情況都比較良好，短期內開發商資金壓力都不會太大，開發商“降價走量”的情況在下半年也難以出現。所以，下半年深圳房價的漲跌幅度可能都不會太大。

　　在需求方面，隨著投資客的減少，房價的逐步企穩，剛性需求購買者的恐慌和觀望情緒將逐步得到緩和，下半年的購房主力將重新回到“剛性需求”支撐，成交量相比于5、6月份的火爆將會有所回落，但市場整體會走向相對的平衡。

　　總體供應充足局部“差房”

　　王永勝

　　目前樓市在售項目12個，在售項目總建面1422.8萬平方米，總套數在3.49萬套，下半年待售項目預計有64個，待售項目總建面718.8萬平方米，因此2009年下半年面市銷售的項目將達76個，供應總面積將達1180萬平方米，市場總體供應量是充足的。

　　但從各區域情況來看，就顯出差距來了：

　　羅湖區在售項目有9個，總建面僅為53.8萬平方米 ，該區域在售樓盤的平均銷售率為71% 。按此計，2009年下半年剩余總面積僅有15.6萬平方米，下半年將新推售項目9個，總建面僅為75.6萬平方米。

　　福田區在售項目有11個(大部分以寫字樓為主)，總建面僅為129.3萬平方米 ，該區域的平均銷售率為69% 。下半年剩余待售面積有39.9萬平方米。下半年將新推售項目11個，總建面為140.3萬平方米。