編者按：在8月19日舉辦的倡導“全民社會終身學生為第一要義”的“嘉年華”活動中，萬科董事會主席王石發表了“假定善意---王石與您一起探討企業價值”的主題演講。

　　王石認為，如果普通家庭都買不起房了，這個市場肯定有問題的。

　　對于目前，王石強調，第一，重申萬科永遠不拿“地王”；第二點，在價格的復蘇的時候，萬科絕對不做領導者。

　　對于未來趨勢，王石提出，可以預見的多少年之內，房地產商如果提供的不是綠色住宅，國家的法規將不允許你進入市場。

　　2008年我和萬科在風頭浪尖中。對當時萬科調節價值，認為市場到了拐點有不同的判斷。同行覺得好像覺得和中央的宏觀調控有博弈，自2003年調一次漲一次，這次調了之后還會漲一次。當然有人說萬科也有先見之明，當時我們為什么要調價？這個調價我們可以看到是2007年12月12號在清華大學一個中英解決低人群收入的比較研究會上，第一個記者提的問題和中低收入住宅的問題。10月份以來以廣州新建的商品房的銷售量下降嚴重，同時看到萬科的樓盤降價銷售比較好，再接著萬科周邊的樓銷售比較后，其他的沒有調價的銷售不是很好。你調價，價值市場反應非常好，就問我，你認為不認為這是市場的一個拐點？這是一位記者提出來了，今天我們搞低收入的研究會和目前的房市沒有關系。下面的記者誰要再提這樣的問題，我是不會回答的。但是出于禮貌，我沒有約法三章，我會回回應一下。這是我最早對拐點的理解，我同意他的想法。但是沒有想到，第二天報紙上的頭版就是王石拐點論，房地產到了什么程度？我一看這不是我提出來的，我開始提出來我的解釋，我為什么呼應他，他們萬科的也看了。但是媒體不是大關注我提供的數字，不大關注萬科為什么說拐點？更重要的是王石的拐點論。

　　我其中舉了一個典型的例子，接待方的一個小女孩兒讓我給他參謀買什么樣的房子？我說你買什么房子？我說你結婚嗎？她說沒有。她說她擔心三年四年買不起。我說如果三四年你應該買房買不起，是市場的問題。這個時候市場要調整，我舉這個例子就是說明當時的價格已經遠遠脫離了購買能力的情況是很危險的。消費者買不起房子市場還可以持續下去嗎？但是第二天的報紙上登出來是已經到拐點了，要到三四年之后才能買到房子，這個意思完全不一樣。因為我沒有說讓別人不去買房子。

　　我們的員工看到說為什么要等待三四年之后再去買房，我們干什么呢？所以就說明你越解釋越不清楚。解釋就像派出所警察審判嫌疑犯。你到底怎么說的，你是這樣說的嗎？我說我是這樣說的。他當著媒體又重復一遍，你當時怎么說的，到第四、五遍的時候我就很想發火，我表達的很清楚，你也理解的很清楚，你怎么就是不相信呢。好在之前有人跟我打招呼說，你接受綜合頻道的采訪，你最好不要接受蔡駿的采訪，就是質疑，一直到你發毛。我明白了發火是他的目的，你得知道我不發火。后來這個質問過程當中也質問了任志強、潘石屹，你認為到了拐點嗎？我說認為。任先生你認為到了嗎。整個過程是我和任先生辯論，實際上都是不同的場合。顯然他們沒有做好準備，最后追問到最后說我找水喝。

　　我有個圖表，2005年、2007年部分一線城市的房價漲幅的趨勢，我給出深圳、北京、廣州等地的情況。廣州收入增長略好一些23%，但是價格上漲90%。北京上漲25%，價值上漲27%，天津好一點。天津上漲最小48%。這就是一個家庭收入和房價的比例。

　　再有我們要注意的是房屋開發速度和存貨，這里是一個存貨的一個比較表，我們認為存貨超過6月，如果再增加到一定程度會影響市場，可以發揮微妙的影響。我們廈門的存貨超過1年，大連11.2個月。我們看一個更有意思的圖表，首次置業從50.8%降到5.5%，深圳和廣州佛山都是這種情況，首次置業降到1%，這個市場再發展下去就會非常麻煩。隨時有風吹草動這個市場就會變化，這是萬科的一個基本數字，這個數字是當時我們的一個決策依據，這是我們給外人展示的，很可惜媒體不關注，關注的就是王石的一句話。我做了一個節目談房地產的，我最后被一個嘉賓提問，該不該買房，她說我不知道該不該買，不是價格不價格的。我說無論是什么問題，我不知道。她說前面的電視機、錄音機關掉，我看她這么真誠，她是海外回來的，個人收入沒有問題，我說這個門戶網站你是不是準備長期做下去呢？她說沒有。你既然不長期做下去，為什么急著買房呢。我說上海高薪聘請你去，你去不是去？她說去。如果你在北京按揭買一套房子，這樣怎么辦？我說你事業沒有確定的時候不要急著買房。第二天報紙上是這樣寫，原來是王石建議三四年不要買房，后來變成王石建議40歲以前不要買房。

　　當然普通家庭如果買不起房的，這個市場還能沒有問題嗎？這是很簡單的，你從現在看，并不是萬科的團隊、精英，別人不擁有，這是很普通的想法。但是這種推理市場并不接受，不接受在什么地方？

　　我們看看中央對這次價格，現在持續僵持著。消費者吃批代購，發展商就不降價，現在中央非常易疑惑。為什么王石一句話就這么管用。但是中央非常明確的，認為這個價格是不行的，我們網上80后是不干的。我們再看看同行，同行已經習慣了這種牛市習慣上升，習慣2004年壓一次降一次，很期待萬科怎么降價。最微妙是地區政府，當然地方政府是不愿意降下來，我們知道財政收入里面稅收的體制問題，中央稅和地方稅，地方稅收是不能基本對現在地方的經濟這種直發展是不夠的，靠賣土地是主要的來源，靠土地的財政稅收。平均來講中國財政的收入35%是來源于土地，高的是40%、50%、60%。現在調價，地方政府不愿意，不愿意到什么程度？在5、6月份著急主要的城市，不是全部，很多城市主管部門召集大發展商開會。當然其中不邀請萬科，萬科算是大發展商，但是不邀請萬科。基本講的內容可以用八個字詞概括：第一不需降價。第二遠離萬科。要孤立萬科，我們知道房地產是牽扯土地各種的安全，它和政府有著千絲萬縷，他要孤立你，你的這個生意就沒有辦法做了，這樣一種心情。

　　我登山登了10年，從來沒有忐忑不安的進山，但是去年9月初，這是一個意外。但是你不知道遠離萬科到什么程度？同行的猜忌，同行的小販子你可以理解。政府要求降價可以理解，但是遠離萬科就非常可怕了。一個城市因為消費者的情緒，不讓你賣了，我們都有一些思想準備，都做了一些預案。但是正常次序破壞的時候，有關部門要出來敢于。但是問題是樓盤被砸了，一千多名警察在旁邊。這是非常可怕的事情，因為市場是在法律框架下進行的。他們會不會這樣蔓延下去，我不清楚，就是這種情況下我進了山。10月6號我到了拉薩，看到一條消息，頭版是這樣的：“發展商集體跳水，市場大速萎縮”我一看萬科過關了，為什么呢？我的邏輯是這樣的，因為打開電腦你看到報道消息是這樣，市場肯定是不好的。發展商不降價，和我進山的時候的價格是一樣。還在博弈，不許降價，遠離萬科。但是不是，發展商集體跳水，關鍵是第二句話市場大速萎縮。

　　這樣可以看出大家對萬科的意見大，消費者有這個購買力，準備購買，就是因為萬科降價。你為什么要降價呢？你不降價市場的效果是非常好的，但是集體跳水，市場大速萎縮。所以說明你市場真的不好，現在說明萬科有眼光，人家萬科先走了。

　　萬科不是那么貪婪，因為在2007年11月，我們調整的時候。當時是有一個警惕的，警惕什么，警惕中國的房地產連續這樣熱，日本的泡沫現象會不會在中國發生，你絕對不能說中國不會，但是你不能肯定中國會。但是萬一破壞了，你怎么處理？我們曾經請教過日本的房地產專家，泡沫連續10年，哪些行業存在下來了，沒有存在下來的原因是什么？我非常佩服(三澤)他占前三位，技術開發處于領先地位。但是這家企業被收購了。為什么？就是因為在泡沫經濟時代它高價買了很多地，一單破裂，一下子正資產變成負資產。一下子讓豐田住宅收購，我們知道有豐田汽車，不知道有豐田住宅。但是他收購了(三澤)之后，就出名。之后我就知道技術固然重要，對于未來的環保固然重要，但是如果你資產不對，在市場下跌的時候，你的資產變成負資產對你的影響非常大。

　　所以在2007年12月份的時候，我們非常明確的宣布萬科今后不買地，大家可能不明白是什么意思？我們在走不確定的道路上我們再犯錯誤，這個時候還來得及，因為萬科這么多年的土地儲備占的比例不是很大。但是萬科開發規模這么大。所以這句話宣布的是講給我的管理層聽，因為我鼓膜著萬科不會再買地。

　　顯然這些都過去了，我們想說調整之后變化了什么？當然是相當理想的。可以這樣說萬科有自身的問題，發展太快。我們過去一年是第一次規模52億降到48億。第一次負增長，但是就整個行業來講，可以看到萬科很有意思，我們占有率非常明顯的提升，因為同行沒有賣，我們原來的增長速度是快的。但是對于很多同行來講他們更慢。我想下面這個例子非常有意思，萬科的成交額。大概有10個城市的比較，比如說我們在前五大開發商的成交比例，2001年我們占的比例是多少？我們在深圳占31%，2008年幾乎越了1倍，我們占了60%。但是今年的市場比例會不會降下來。東莞不明顯，佛山不明顯，上海不明顯，但是其他的占有率大幅度的提高。我們本身單個都在提高，這是2008年的情況。

　　到了今年市場好了，萬科踏空了，如果不會今年的利潤會更多。有的樓盤降了20%，你占了30%。一個樓等于賣了兩個樓，但是他們沒有明白一個道理，去年你們庫存的時候，我們把庫存的全賣了，你再賣庫存的時候我們就開發新產品，差別就在這里，我們永遠走在前面。突然今年春節之后，(小陽春)整個全面復蘇，現在更多的媒體關注，07年是拐點論，今年王石是什么論呢？其實我沒有什么論，剛才我講了這個拐點不是我提出來的，但是現在面對這個局面，國家政策已經變了，金融海嘯之后從緊縮到寬松政策，這個形勢是完全不一樣的。市場一線城市開始復蘇，其他城市還不存在由地方出來的一些高檔樓盤，價格貴的離譜，別人買不到。如果這種下去的話，是非常令人擔憂的。但是前面我們看到中央發生微調，我們個人認為這個微調是非常重要的。我們在這里要強調兩點：