管理層緘默

　　購房者再度集體觀望

　　上述開發商放量與漲價并行的伎倆已經開始受到購房者的抵觸。根據搜房網最新的調查數據顯示，超過半數的受訪者認為剛需受到高房價壓制，成交量或走低，“金九銀十”不會出現，而只有近兩成的受訪者認為傳統旺季仍有魅力，樓市會出現“金九銀十”。

　　北京市房地產交易管理網的數據也顯示，受累于房價一再增長的購房壓力，改善性需求在8月份出現了下滑趨勢，環比上月下降了5%-8%，這是導致8月份目前新房成交量與7月份相比有所下滑的重要原因。

　　對此，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從房價來看，管理層緘默，政策真空，說明調控部門對目前樓市趨勢尚未達到無法容忍、不得不使出殺手锏的程度。雖然貨幣政策微調，但總體寬松政策不變，經濟向好，企業效益回升，這些重要因素決定了房價不可能大跌。但在實體經濟尚未全面復蘇的背景下，開發商一味提價，只能是堆砌泡沫，導致整個下半年處在下滑通道。“‘金九銀十’不會有什么驚喜出現，情形應該和2007年的‘金不九銀不十’差不多。”

　　國家信息中心專家委員會委員高輝清指出，在今年房價大幅上漲之下，6、7月份以來不少地區成交量開始大幅下滑，說明在當前房價較高的水平下，購房者多數選擇了退場觀望。上次樓市沒有調整徹底就開始上升，因此再次探底的可能性很大。

　　專家提醒開發商

　　房價走勢決定能否“金九銀十”

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生提醒市場各方，尤其是開發商，不要非理性地追求高額利潤，盲目漲價，如果9、10月以后房價繼續大漲，則不排除決策部門出臺樓市降溫政策的可能。倘若如此，這對剛剛恢復過來的整個行業會有很大殺傷。

　　值得注意的是，雖然新建商品房7月以來普遍回落，但二手房卻繼續保持較快增長。據北京市房地產交易管理網的數據顯示，7月份，北京二手房成交量達24916套，創2009年的歷史新高，環比上漲7.37%，與此同時，二手房均價達到10280元/平方米，成交均價首次突破萬元。同期，新房成交量僅為10998套，環比降4.46%，二手房是新房成交量的兩倍多。此外，8月份截至24日的網簽最新數據顯示，二手房網簽量已達到18558套，成交量仍處于高位且多于新房成交。

　　對此， 21世紀不動產高級分析師孟奇分析稱，雖然二手房量價齊升，但總體來看，二手房價格仍遠遠低于新建商品房，且交通、位置優越。在房價高速上漲的擠壓之下，部分購房者被迫轉向二手房。因此，樓市能否迎來傳統的“金九銀十”，主要還是取決于房價的走勢。

　　記者觀察

　　政策為什么總被誤讀？

　　“房地產市場的政策是否發生了變化？顯然沒有。”在被問及處于徘徊期的房地產市場能否迎來“金九銀十”時， 21世紀不動產高級分析師孟奇認為，首先要看政策有沒有變化。

　　就在上月17日，銀監會主席劉明康曾公開表示，要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，這一言論隨即被媒體分析成為金融機構將收緊二套房貸款，甚至更被夸大為多家商業銀行已停止二套房貸款。但隨后銀監會對此分析進行了澄清：從來沒有放松過對二套房貸款的政策要求，也不存在收緊的說法。

　　無獨有偶，8月4日有媒體引用國家統計局網站的一篇文章說：國家統計局提醒各地政府必須警惕房價高漲。而隨后統計局卻澄清：這只是該局網站轉載中國信息報的一篇署名文章而已，單是從這篇署名文章來理解政府的樓市政策會有些偏頗。

　　另外，8月5日央行發布《中國貨幣政策執行報告(2009年第二季度)》，提出要對寬松的貨幣政策“動態微調”。這也被視為針對房地產信貸政策的一個巨大變化。但隨后央行副行長蘇寧在8日國新辦新聞發布會上解釋說，“微調”不是對貨幣政策的微調，而是對貨幣政策的操作，貨幣政策的重點、力度、節奏進行微調，是通過市場化的手段進行，不是靠規模控制的方法來實現。“實際上央行月月、周周、天天都在根據市場的情況進行微調。即使貨幣政策微調，也是對整個貨幣政策的微調，不是單單針對房地產市場。”

　　還有一個可能被誤讀的信號是8月初國家稅務總局下發的一份加強稅收征管的通知。據了解，文件出臺的背景是，按照上半年的速度，實現全年稅收增長目標有一定困難。通知加強稅收征管，提到了房地產業，但這只是其中的一個內容而已，卻被有關人士和專家強調成有針對性的“加強房地產稅收征管”。

　　而國土資源部正在開展的全國土地調查也被少數業內人士理解成“針對房價、地價過高而采取的專門行動”。事實上，這是早在去年就已布置的第二次全國土地調查的普查性工作，主要目的是為了形成基礎性土地數據。

　　事實上，政策不斷被誤讀，恰恰反映了買賣雙方的不同心態：買方期望國家對高房價和捂盤惜售行為給予整治；而賣方恰恰擔憂會有這些整治行為。“國家部委的一些常規性通知和工作，被大家誤讀為針對房地產市場的一種調整，這是因為樓市經過上半年的眩目式增長后，業內人士對下半年前景普遍存在一種很矛盾的心態。”孟奇認為，很多人都認為此前樓市的爆發性增長難以持續，尤其是房價的暴漲肯定會招致中央政府部門的強力調控。而實際上有關房地產市場的政策目前并未發生根本性變化，近期出臺的所有政策都不是針對房地產市場的。