管理層緘默

　　購房者再度集體觀望

　　上述開發(fā)商放量與漲價(jià)并行的伎倆已經(jīng)開始受到購房者的抵觸。根據(jù)搜房網(wǎng)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為剛需受到高房價(jià)壓制，成交量或走低，“金九銀十”不會(huì)出現(xiàn)，而只有近兩成的受訪者認(rèn)為傳統(tǒng)旺季仍有魅力，樓市會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，受累于房價(jià)一再增長的購房壓力，改善性需求在8月份出現(xiàn)了下滑趨勢，環(huán)比上月下降了5%-8%，這是導(dǎo)致8月份目前新房成交量與7月份相比有所下滑的重要原因。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，從房價(jià)來看，管理層緘默，政策真空，說明調(diào)控部門對目前樓市趨勢尚未達(dá)到無法容忍、不得不使出殺手锏的程度。雖然貨幣政策微調(diào)，但總體寬松政策不變，經(jīng)濟(jì)向好，企業(yè)效益回升，這些重要因素決定了房價(jià)不可能大跌。但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇的背景下，開發(fā)商一味提價(jià)，只能是堆砌泡沫，導(dǎo)致整個(gè)下半年處在下滑通道。“‘金九銀十’不會(huì)有什么驚喜出現(xiàn)，情形應(yīng)該和2007年的‘金不九銀不十’差不多。”

　　國家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清指出，在今年房價(jià)大幅上漲之下，6、7月份以來不少地區(qū)成交量開始大幅下滑，說明在當(dāng)前房價(jià)較高的水平下，購房者多數(shù)選擇了退場觀望。上次樓市沒有調(diào)整徹底就開始上升，因此再次探底的可能性很大。

　　專家提醒開發(fā)商

　　房價(jià)走勢決定能否“金九銀十”

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生提醒市場各方，尤其是開發(fā)商，不要非理性地追求高額利潤，盲目漲價(jià)，如果9、10月以后房價(jià)繼續(xù)大漲，則不排除決策部門出臺(tái)樓市降溫政策的可能。倘若如此，這對剛剛恢復(fù)過來的整個(gè)行業(yè)會(huì)有很大殺傷。

　　值得注意的是，雖然新建商品房7月以來普遍回落，但二手房卻繼續(xù)保持較快增長。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京二手房成交量達(dá)24916套，創(chuàng)2009年的歷史新高，環(huán)比上漲7.37%，與此同時(shí)，二手房均價(jià)達(dá)到10280元/平方米，成交均價(jià)首次突破萬元。同期，新房成交量僅為10998套，環(huán)比降4.46%，二手房是新房成交量的兩倍多。此外，8月份截至24日的網(wǎng)簽最新數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽量已達(dá)到18558套，成交量仍處于高位且多于新房成交。

　　對此， 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇分析稱，雖然二手房量價(jià)齊升，但總體來看，二手房價(jià)格仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新建商品房，且交通、位置優(yōu)越。在房價(jià)高速上漲的擠壓之下，部分購房者被迫轉(zhuǎn)向二手房。因此，樓市能否迎來傳統(tǒng)的“金九銀十”，主要還是取決于房價(jià)的走勢。

　　記者觀察

　　政策為什么總被誤讀？

　　“房地產(chǎn)市場的政策是否發(fā)生了變化？顯然沒有。”在被問及處于徘徊期的房地產(chǎn)市場能否迎來“金九銀十”時(shí)， 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為，首先要看政策有沒有變化。

　　就在上月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾公開表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，這一言論隨即被媒體分析成為金融機(jī)構(gòu)將收緊二套房貸款，甚至更被夸大為多家商業(yè)銀行已停止二套房貸款。但隨后銀監(jiān)會(huì)對此分析進(jìn)行了澄清：從來沒有放松過對二套房貸款的政策要求，也不存在收緊的說法。

　　無獨(dú)有偶，8月4日有媒體引用國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的一篇文章說：國家統(tǒng)計(jì)局提醒各地政府必須警惕房價(jià)高漲。而隨后統(tǒng)計(jì)局卻澄清：這只是該局網(wǎng)站轉(zhuǎn)載中國信息報(bào)的一篇署名文章而已，單是從這篇署名文章來理解政府的樓市政策會(huì)有些偏頗。

　　另外，8月5日央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2009年第二季度)》，提出要對寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”。這也被視為針對房地產(chǎn)信貸政策的一個(gè)巨大變化。但隨后央行副行長蘇寧在8日國新辦新聞發(fā)布會(huì)上解釋說，“微調(diào)”不是對貨幣政策的微調(diào)，而是對貨幣政策的操作，貨幣政策的重點(diǎn)、力度、節(jié)奏進(jìn)行微調(diào)，是通過市場化的手段進(jìn)行，不是靠規(guī)模控制的方法來實(shí)現(xiàn)。“實(shí)際上央行月月、周周、天天都在根據(jù)市場的情況進(jìn)行微調(diào)。即使貨幣政策微調(diào)，也是對整個(gè)貨幣政策的微調(diào)，不是單單針對房地產(chǎn)市場。”

　　還有一個(gè)可能被誤讀的信號(hào)是8月初國家稅務(wù)總局下發(fā)的一份加強(qiáng)稅收征管的通知。據(jù)了解，文件出臺(tái)的背景是，按照上半年的速度，實(shí)現(xiàn)全年稅收增長目標(biāo)有一定困難。通知加強(qiáng)稅收征管，提到了房地產(chǎn)業(yè)，但這只是其中的一個(gè)內(nèi)容而已，卻被有關(guān)人士和專家強(qiáng)調(diào)成有針對性的“加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管”。

　　而國土資源部正在開展的全國土地調(diào)查也被少數(shù)業(yè)內(nèi)人士理解成“針對房價(jià)、地價(jià)過高而采取的專門行動(dòng)”。事實(shí)上，這是早在去年就已布置的第二次全國土地調(diào)查的普查性工作，主要目的是為了形成基礎(chǔ)性土地?cái)?shù)據(jù)。

　　事實(shí)上，政策不斷被誤讀，恰恰反映了買賣雙方的不同心態(tài)：買方期望國家對高房價(jià)和捂盤惜售行為給予整治；而賣方恰恰擔(dān)憂會(huì)有這些整治行為。“國家部委的一些常規(guī)性通知和工作，被大家誤讀為針對房地產(chǎn)市場的一種調(diào)整，這是因?yàn)闃鞘薪?jīng)過上半年的眩目式增長后，業(yè)內(nèi)人士對下半年前景普遍存在一種很矛盾的心態(tài)。”孟奇認(rèn)為，很多人都認(rèn)為此前樓市的爆發(fā)性增長難以持續(xù)，尤其是房價(jià)的暴漲肯定會(huì)招致中央政府部門的強(qiáng)力調(diào)控。而實(shí)際上有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策目前并未發(fā)生根本性變化，近期出臺(tái)的所有政策都不是針對房地產(chǎn)市場的。