我國自1956年社會主義改造到改革開放以前，城鎮基本上沒有新的私房出現，幾乎全部城鎮的土地和房屋都歸于國有。在此背景下，物業稅淡出人們的視野。改革開放以后，土地房屋的商品屬性逐漸為人們所認識，上世紀80年代末開始實行土地有償出讓，商品房開始大量興建并為公眾廣泛保有。作為一項世界通行而又有國民收入再分配意義的物業稅，被再次提上日程就理所當然了。

　　當前，許多人期望開征房地產物業稅能有助于抑制房價的上升。這是有一定道理的。按照我國的價格管理體制，商品房的價格是由市場決定的，也就是說，由供需雙方形成的均衡價格來決定的。物業稅是由保有人來支付的，這意味著，對房屋買方增加了持有成本。從理論上看，持有成本的上升，將導致需求曲線整體向下方移動，也使價格均衡點下移，即導致房地產市場價格的下降。此外，由于物業稅是需要每年交納的，這使它持續具有抑制價格上升的功能。

　　但房地產的價格形成是復雜的，單靠征收物業稅不足以阻止房價上升。簡單而言，從供應角度看，土地是極其稀缺的，其價格剛性程度大，上升趨勢是長期不變的，這是導致房價長期上升的主要因素之一。從需求角度看，我國工業化和城市化的長期趨勢將不變，對房地產的需求長期上升，這也是導致房價長期上升的主要因素。此外，從宏觀經濟角度看，我國金融將長期保持貨幣供應比較充分的局面(不排除短期的短缺)，這導致對股票、房地產等資本品的追逐是一個長期現象，也會推動房價的上升。粗略看來，單靠物業稅一己之力擋住房地產價格長期上升之勢，是不可能的。這也不是征收物業稅的根本目的。

　　房地產物業稅不足以阻止價格上升，也可以從海外的經驗中得到證明。世界上大多數實行市場經濟體制的國家或地區，都對房地產征收物業稅。但沒有找到由此導致房地產價格不上升的案例。可見，在我國，物業稅具有降低房地產價格、抑制泡沫的作用，但是長期看并不能阻止價格的上升。

　　當前，我國要全面開征房地產物業稅，確實是一個復雜的課題。難題至少有：被征稅的房地產客體范圍多寬，行政劃撥的土地以及農村房地產是否納入？一個人或一個家庭在一市或多市保有多套房屋，如何計算和征收？在種種問題背后，核心則是物業稅牽涉到的利益與公平問題。

　　在物業稅設計方面可從以下幾個方面入手：第一，在征稅的房地產客體選擇上，考慮先縮小牽涉面，只限于商品性土地和房屋，甚至限于其中某一種類土地和房屋，如高價房屋，待條件成熟后再逐步擴大。第二，以產權證為單位作為具體的征稅對象，這樣，可以避開多地區或多套房的審核難題。第三，房地產的市場價值評估，可以最后購進價加上當地消費物價指數因素、房屋折舊因素統一計算，避免評估的復雜技術問題，從而降低評估成本。第四，起步稅率從低，征收范圍從窄，降低被征稅對象的消極情緒。第五，一定程度上考慮，開征物業稅后人們可能采取的消極避稅行為及其應對舉措。

(作者張泓銘 上海社會科學院城市與房地產研究中心主任、研究員、博士生導師 )