地王暗藏的風險

　　中經聯盟秘書長、華業地產副總經理陳云峰認為，地王的出現是城市化進程中的正�，F象，而且能拿地王的企業都是有實力、有勇氣、有魄力的企業。但在陳云峰看來，地王頻出最大的受益者其實并不是拿地王的企業，而是地王周邊的企業。地王對市場的拉動作用，可以立竿見影地反映在現有項目身上，而地王本身要分享這一成果卻存在時間上的變數。2007年產生的系列地王遭遇就充分說明了這一現象。因此，拿地王也是有風險的，開發商也不能對地王過于樂觀。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則提醒市場，如果地王進一步瘋狂化，喜劇也有可能變悲劇，“2008年，絕大部分2007年搶當地王的企業，都悔得腸子青。如果明年樓市再度回調，注定還會有企業為今年的妄舉而落寞。”

　　地王促周邊二手房價格猛漲

　　隨著二手房成交連續六個月到達高位，價格也開始明顯上漲。據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，自2009年6月份以來，二手房價格上漲拐點顯現得較為明顯，平均成交價格以月均1.3%以上的漲幅保持高位向上趨勢；而這其中，“拍賣地王”地塊周邊區域房價漲幅更成為領漲行列的“佼佼者”。

　　六里橋地塊：一周報價上漲4.8%

　　據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，9月第一周六里橋區域二手房報價達到14100元/平方米，這相比一周前漲幅高達4.8%；而整體市場的報價由于之前連續幾個月的高位運行，9月初則處于持穩狀態。

　　“鏈家地產”市場研究部分析師張月認為，六里橋區域二手房報價的上漲，很大程度上與一周多以前六里橋新村地塊以15756元/平方米樓面地價成功拍出有關：六里橋區域二手房供需比已達到1：6.3左右，但是13200元/平方米的成交均價已刷新區域二手房成交價，因此價格處在區域供需失衡狀況下仍然處于拉鋸場面，但是區域新拍地塊樓面地價的相對高位，讓業主對后市二手房價的上漲注入了一針強心劑，因此迅速提高二手房報價，使區域掛牌價格漲幅短期內處于全市的領漲水平。

　　黃村地塊：爆發后開始高位持穩

　　據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，9月第一周大興黃村區域二手房成交價格達到8100元/平方米，這與8月同期相比基本持平，但相比7月同期則高出幾乎15%。張月認為，大興黃村二手房價當前已處于高位持穩狀態，其價格三級跳主要在7月中下旬短期內實現，這除了與價格市場大勢有關外，7月初大興新城北區地塊和大興黃村地塊兩大區域“地王”的成功出位也起了積極作用，讓其價格漲幅高出其他區域至少5%左右，可見地王對區域房價短期內提升刺激之大。

　　廣渠門外10號地與廣渠路15號地：價漲量跌

　　因廣渠門外10號地與廣渠路15號地的輻射范圍一致性較高，據記者調查顯示，10號地拍出時，周邊二手房價格已經開始虛漲，一定程度上透支了該區域房價的上漲空間，故15號地出爐后并未像之前一樣給房主帶來升值效應，反而造成了部分購房者的觀望，同時，房價上漲減緩了剛性需求者的購房速度，加上總體購房需求量并未大幅增加，致使10號地和15號地周邊成交量在近兩個月里出現了小幅下跌，分別環比下跌了5%和8%。

　　21世紀不動產監測數據顯示，廣渠路周邊的蘋果社區8月份成交均價20000元/平方米，比6月份的17000元/平方米上漲了17.6%，但成交量同比下降了13%；后現代城成交均價18000元/平方米，比6月上漲了20%，但成交量同比下降了7%。

　　奧運村鄉水源九廠地塊：價格上漲業主惜售

　　據21世紀不動產北京安信瑞德倚林佳園店肖經理告訴記者，6月底奧運村鄉地塊的高價拍賣，促進了業主和客戶對該區域房價看漲的預期，加上該區域部分樓盤房源較為緊張，一些業主短短幾天就把房源報價提高了500-1500元/平方米，使得該區域6月整體成交價格環比漲6.8%，

　　奧運村鄉(原洼里鄉)水源九廠東墻外的樓盤澳林春天6月成交均價為17000元/平方米，截至8月底，漲幅達到8.8%，而成交量同比下降了9%。但據北京房地產交易管理網數據顯示，6月份北京二手房成交量為23955套，7、8月份漲幅分別為10.1%、3.8%，該區域的漲幅遠遠超過了北京市的平均漲幅。

　　肖經理判斷，這種攀漲心理對于后市的影響還將繼續，但經歷過一段時期后將有所回落。同時，肖經理還指出，不少業主放盤只是為了測試房子現在的市場行情，但在實際操作時，很多業主都會惜售。

　　九棵樹地塊：受地王影響較小

　　相對于其他地王輻射區域二手房均價漲幅，九棵樹輻射區二手房的地王效應較弱，以藍調沙龍為例，6月份成交均價為9000元/平方米，7月份成交均價環比上漲6.7%，8月份與7月份相比漲幅較微。對比北京市二手房成交均價的漲幅，該地區尚未存在不理性價格暴漲的情況。

　　21世紀不動產北京安心瑞德翠屏北里店王經理告訴記者，該地區沒有出現明顯漲幅的原因是由于九棵樹地塊二手房價格在該區域已算高端，購房者的心理接受價格目前來說還沒上漲的趨勢，但是隨著CBD的東擴，同時九棵樹區域儲備地塊較少，該區域房價上漲似乎是在情理之中了。

　　-專家分析

　　價格長期將回復理性

　　21世紀不動產分析師孟奇認為，地王初現的階段，周邊業主正處于亢奮期，紛紛以地王作為市場標桿，房屋上漲價格難免盲目，高價頻頻嚇退部分剛性購房者，導致周邊二手房成交量出現下跌。地王出現后的兩三個月正是地王拉動房價上漲作用最明顯的時期，經過一段時間的緩沖，房價仍將回落到正常增幅范圍之內。

　　“鏈家地產”市場研究部分析師張月為，地王對區域房價提升固然是一個強有力的刺激，與此同時，這種推動作用也只是在短期內顯現得比較明顯，中長期發展將逐漸回歸平穩勢態。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍 張蓓