●根據《深圳經濟特區房地產登記條例》，房地產辦理初始登記后就能為小業主辦證。但是一道簡單的“初始登記”，卻往往讓開發商“卡殼”。

　　●地價未清、擅改功能、建筑驗收不合格……此類問題，直接導致房產證“難產”，其中陷入無證“尷尬”的不乏名樓名盤。

　　●據調查，房產證“難產”項目多屬“大齡”，土地出讓時間往往在十幾、二十年前，期間調整規劃、建筑和地價標準糾結不止，因此如何理清一堆“歷史遺留問題”，成為房產證“順產”的關鍵。

　　房產證到手仍有“新問題”

　　“房產證能拿上了，但是新的問題又出現了。”近日，本報收到佳和凱豐花園業主代表的一封“感謝信”，在拖延13年的房產證終于“順產”之后，佳和凱豐花園的業主們又遇到了新難題。

　　佳和凱豐花園，是深圳近期的輿論焦點。

　　本月初，省委常委、深圳市代市長王榮親自登上“直通車”，認真傾聽佳和凱豐花園業主反映不良開發商一拖13年，至今未辦理房產證的問題。在仔細聽取業主意見后，王榮責令有關部門快速處理佳和凱豐花園辦證難問題，要求立刻開設專門賬戶接受房款，只要業主補齊房款，相關部門同步為業主辦理房產證，使業主私有房產能得到切實保護。翌日，市規劃國土委、開發商立即拿出了辦證工作實施方案，拖延13年的房產證終于有望“順產”。

　　房產證即將到手，業主們卻高興不起來。在這封感謝信中，業主們如此寫道：“美中不足的是，又出現了3號樓(C棟)的規劃屬性問題。”

　　業主們所說的佳和凱豐花園3號樓，曾經在1994年立項之初登記為單身公寓，共計42戶，總面積為3600平方米，平均每戶達到了80～100平方米。“單身公寓的功能屬性，完全和現實不符合。”而據業主反映，從認購房屋至今，該3號樓都是按照住宅樓辦理的相關手續和訴求。

　　按照相關規定，公寓和住宅在產權年限上略有分別，少數公寓使用年限不足30年，而且公寓大多戶型偏小，每戶面積低于80平方米，可作商業用途。住宅與公寓，一詞之別，實際上大相徑庭。

　　簡單辦證為何難倒開發商？

　　佳和凱豐花園的用地，早在1991年就出讓使用，至今已經18年，時間跨度很大。

　　位于福田區上梅林中康路的凱豐花園，于1991年出讓給凱豐特種汽車工業有限公司，土地用途為工業用地。1995年，原市規劃國土局與凱豐公司簽訂第一補充協議，同意用地西側約1萬平方米建住宅及單身公寓，并在1997年測算了地價，但用地單位未繳交地價及完善用地手續。1999年至2004年，當時的規劃國土部門與凱豐公司多次簽訂補充協議，在該用地東側新增了建筑面積，功能為住宅、公寓、商業，性質為商品房；西側建筑功能為住宅、單身公寓、商業，其中部分建筑面積為商品房性質，部分尚為非商品房性質。

　　期間，凱豐公司與深圳佳和房地產開發有限公司合作，共同開發該項目，凱豐公司分得約45%房產，佳和公司分得約55%房產。1996年，佳和公司在其分得房產不具備銷售資格的情況下，違規銷售給小業主。根據相關規定，非商品房轉為商品房，需補繳相應地價，完善相關手續后，方能為小業主辦理房地產證。小區一共有4棟497戶，目前未辦理房地產證的共有98戶。

　　市房地產權登記中心工作人員告訴記者，根據《深圳經濟特區房地產登記條例》，房地產辦理初始登記后就能為小業主辦證。如符合辦證條件的，當事人可備齊開發商的營業執照、法人代表證明、法人代表的身份證復印件、法人代表的授權委托書這四種材料，前往深圳市房地產權登記中心辦理二級轉移登記。

　　但是，看似簡單的辦證流程，卻難倒了一批開發商，其中的“奧秘”，就在辦理“初始登記”上。

　　《深圳特區房地產登記條例》第30條顯示，申請建筑物、附著物所有權初始登記，應提交下列文件：包括土地使用權屬證明，建筑許可證，施工許可證，建筑物竣工驗收證，經市政府指定的機構審定的竣工結算書，建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)，登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

　　正是因為上述某項證明或者是驗收無法通過，導致開發商無法辦理初始登記，房產證更是無從談起。