新動向

　　-動向一 民企排隊上市

　　現象：中原地產研究中心調查的數據顯示，目前至少有30家房企正在進行A股或H股的上市計劃。如果這批房企IPO成功，募集資金總規模將超過1000億元。

　　7月29日，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。

　　9月21日，恒盛地產已經在港啟動招股計劃，計劃發行22.5億股，其中18.75億股為新股，招股區間為4-5.3港元。籌集資金以招股價上限計算，約為119.25億港元。從規模上而言，是年內登陸香港的內地房企中最大的一家。如無意外，恒盛地產將于10月2日正式掛牌上市。據中原地產研究中心披露的2009年擬上市房企不完全名單顯示，目前恒大地產、寶龍地產、佳兆業、卓越集團、龍湖地產、中駿置業等企業在排隊H股上市，綠地集團、萬達集團、中信地產等企業則打算在A股上市。

　　業內人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，開發商又開始重拾2007年圈地融資和向上市公司“裝資產”的做法。這一方面大幅放大了上市資產的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產實體開發領域內的風險轉至資本市場。

　　分析：中經聯盟秘書長陳云峰認為房企開發商競爭表面上是爭奪銷售市場，實際上是在土地儲備上較勁，而土地儲備較勁背后是開發商融資能力的體現。除了上市，開發商幾乎沒有其它的融資渠道。為了生存，為了發展，房產企業必須融資，必須上市。

　　中原地產研究中心高級研究經理劉淵認為上市對開發商是最佳融資選擇。因為在中國當前資本市場情況下，作為股權融資，要好過通常的銀行貸款、公司債等債權融資。內地市場分紅機制不成熟，股權融資得來的資金是不需要還的，也不會提高公司財務報表上的負債率。而且房地產行業是資本密集型行業，上市帶來的大量資金有利于開發上快速擴大業務規模，獲取競爭優勢。尤其是在土地市場，獲取優質的土地資源越來越需要大量資金支持。“從已上市房企發展經驗看，上市后發展速度都得到加快，融資渠道也更加廣泛，因此上市對開發商確實是最佳融資選擇。”

　　-動向二 拿地熱度不減

　　現象：隨著各地房產市場復蘇，以央企為首的各路開發商在全國爭相拿地。進入9月，天氣轉涼，但土地市場愈加火熱，全國各地上演了多場激烈的土地爭奪戰，天價地塊相繼誕生，土地成交價格屢創新高。近日來，北京氣溫逐漸轉涼，不過開發商拿地熱度看來并未絲毫削減。

　　據北京市土地整理儲備中心今年成交統計，1月8日至9月16日共有173幅地塊達成交易，其中7月有24幅，8月有25幅，9月有12幅。而9月下半期交易地塊也將超過10幅，預計9月交易地塊數量會保持在24幅左右。

　　在9月土地達成交易中不乏萬科、綠城等房產巨頭身影，溢價率屢創新高。9月3日，經過245輪競價，SOHO中國以40億競得朝陽區望京B29項目用地，折合樓面地價1.02萬元/平方米，溢價率高達164.3%；9月7日，經過100多輪競價，萬科與中糧地產的合資子公司以22億元競得房山區長陽鎮起步區1號地，折合樓面地價達6470元/平方米，溢價率高達263%；9月11日，北京綠城經過179輪競價，以12.42億元拿下通州區新華大街商業金融、辦公項目，樓面價達6961元／平方米，溢價率為292%。

　　其他各大城市土地市場資源爭奪戰也異常激烈，9月以來，上海、南京、深圳、合肥先后創下今年以來的當地單價地王。在二三線城市，各房產巨頭也紛紛加入土地市場的資源爭奪，大舉拿地。

　　分析：開發商狂熱拿地，地王頻出的原因在于，樓市回暖使開發商已經回籠大量資金，市場也走出了去年下半年以來極端的供應和觀望態勢，國家降低資本金比率的政策也發出支持房地產業加大投資力度的信號。

　　社會學博士、著名地產獨立評論員王智中認為，“金融環境寬松，相關政策支持，融資成本較低，加上通脹預期，是開發商拿地熱度不減的主要原因”。同時，他認為部分拿地企業存在“賭一下”的心理，一種是賭房地產市場還會繼續上升，另一種是賭從拿地到上市兩年的周期后，樓市行情還會繼續上升。“所以，在資金比較充裕的情況下，企業選擇為未來發展儲備糧草”。

　　-動向三 新房優惠悄然加大

　　現象：9月份以來，新房市場的銷售量持續下降，上周京城樓市商品住宅成交數量更是全面下降。商品住宅銷售套數為3054套，環比下降6.05%，商品住宅銷售面積355428平方米，環比下降7.70%。期房商品住宅總銷售簽約套數為2442套，環比下降5.97%；總簽約面積為271560平方米，環比下降7.68%。現房商品房簽約套數為615套，環比前一周下降6.39%，簽約面積為83868平方米，環比下降7.79%。出現這樣全面的下降還比較少見。由于銷量的不斷下降，消失了幾個月的打折促銷等優惠方式又重新出現在市場上，成為樓市近期的又一熱點。

　　記者了解到，位于三里屯的某項目機關一再說自己的項目很緊缺，但是如果全款支付房款，竟然可以有8.5折的優惠。據搜房網統計顯示，目前北京市場上有15個項目打折力度較大。而此前“領漲”房價的朝陽區打折樓盤所占比例最大，達到6個，占總數的四成。

　　此前半年以來，由于銷量上漲，京城絕大多數在售樓盤都取消了折扣，在各大網站的首頁，樓盤打折信息也幾乎絕跡。而最近一周，記者發現各大網站首頁的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。

　　分析：協成機構副總繆培丹表示，目前看來金九銀十的銷售季在成交上并沒有體現出來，除經濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數和面積全部出現走低，而總的期房因9月的經適兩限房的放量才使得成交面積環比出現上漲。這是因為9月前兩周推盤量大幅下降，且推盤的項目地理位置和價格與購房者的心理價位有著較大的差距，觀望的購房者也使開發商開始改變銷售方式，低折扣和特價等最常用的優惠方式又開始顯現。