收益將翻倍

　　“險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)，不僅給地產(chǎn)商提供寬廣的融資機(jī)會(huì)，更重要的是為保險(xiǎn)公司帶來高收益的機(jī)會(huì)。”上述地產(chǎn)商高管對(duì)記者強(qiáng)調(diào)。

　　險(xiǎn)資之所以對(duì)投資地產(chǎn)熱情高漲，根本原因在于相對(duì)穩(wěn)定的高收益。同時(shí)，在今年1~8月銀行投入8.15萬億人民幣貸款之后，未來通脹的預(yù)期強(qiáng)烈，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)似乎也正當(dāng)時(shí)。

　　處于安全性考慮，險(xiǎn)資投資范圍和額度一直有著嚴(yán)格的限制，導(dǎo)致險(xiǎn)資的收益率較低。目前險(xiǎn)資70%用于銀行存款和債券，其他用于股票、基金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、境外投資等。

　　從2000~2005年我國(guó)保險(xiǎn)資金綜合收益率分別為4.1%、4.3%、3.14%、2.68%、2.87%、3.6%，此六年的平均收益率僅為3.45%。2007年資本市場(chǎng)的高潮造就了保險(xiǎn)資金平均收益率高達(dá)12.17%，2008年全球金融危機(jī)導(dǎo)致保險(xiǎn)資金平均收益率低至1.91%，今年上半年險(xiǎn)資收益率回升至3.44%。可見，險(xiǎn)資收益受資本市場(chǎng)影響和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)很大。近10年來，險(xiǎn)資年平均收益率大概處于年均4%左右。

　　房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”，而且房地產(chǎn)長(zhǎng)期的保值增值性，為保險(xiǎn)資金提供了適配的投資選擇。在王小罡看來，“商業(yè)地產(chǎn)能為保險(xiǎn)公司提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，與保險(xiǎn)公司負(fù)債久期長(zhǎng)的特點(diǎn)相適配。”險(xiǎn)資投資股票收益一般為10%，但風(fēng)險(xiǎn)較大；債券收益率在5%上下，雖然安全但收益相對(duì)偏低，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右，其安全性和收益率對(duì)險(xiǎn)企都“正中下懷”。相對(duì)于4%的險(xiǎn)資平均收益率，2000億投資地產(chǎn)后，收益將能夠翻番。

　　與此同時(shí)，住宅地產(chǎn)的高收益誘惑就更大了。動(dòng)輒20%的資本收益率讓市場(chǎng)所有的資金怦然心動(dòng)。對(duì)于投資綠地、金地合計(jì)250億的投資決策，平安信托表示主要原因是市場(chǎng)對(duì)投資地產(chǎn)的熱情非常高，“對(duì)市場(chǎng)前期客戶的調(diào)研中，了解了客戶對(duì)地產(chǎn)的投資偏好，以及大概能夠募集資金的額度。”金地集團(tuán)總裁張華綱也表示，金地項(xiàng)目的收益率沒有低于16%的，最高可達(dá)70%。在2007年地產(chǎn)高峰期，房地產(chǎn)公司毛利率最高超過55%，最低的也達(dá)到了18.65%。

　　曲線介入住宅地產(chǎn)

　　雖然中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席助理袁力一再?gòu)?qiáng)調(diào)：“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)，主要是購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，目的是要獲取穩(wěn)定的租金收入，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。”

　　但是政策的解讀會(huì)有多種版本，甚至對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的理解都會(huì)因人而異。

　　申銀萬國(guó)保險(xiǎn)業(yè)分析師孫婷認(rèn)為：“投資不動(dòng)產(chǎn)如商業(yè)地產(chǎn)，收益高只是一個(gè)方面，最關(guān)鍵是商業(yè)地產(chǎn)與保險(xiǎn)負(fù)債久期相匹配，不過這些資金將難以進(jìn)入住宅地產(chǎn)。”

　　而東方證券王小罡直言，“住宅地產(chǎn)也是不動(dòng)產(chǎn)的一種”。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹預(yù)期來說，住宅地產(chǎn)或是進(jìn)入的良好時(shí)機(jī)。

　　朱銘來教授則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)主要包括國(guó)家的基建項(xiàng)目，并強(qiáng)調(diào)投資不動(dòng)產(chǎn)并非從事商業(yè)地產(chǎn)。

　　盡管各家理解不同，但現(xiàn)實(shí)是，在不動(dòng)產(chǎn)投資還未開閘之前，險(xiǎn)企敏銳的市場(chǎng)嗅覺就將其引向商業(yè)地產(chǎn)投資，在政策獲準(zhǔn)之后將會(huì)明正言順地、更加大規(guī)模地進(jìn)入。

　　平安目前商業(yè)地產(chǎn)投資已初具規(guī)模，而今又以平安信托的名義延伸向住宅地產(chǎn)。在險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開閘之后，或又先行于政策，或?qū)⒊蔀殡U(xiǎn)資進(jìn)入住宅地產(chǎn)的“試點(diǎn)”。

    記者  肖君秀