婚房需求“剛性” 撐起濟南樓市

　　是什么力量讓濟南樓市突然逆轉？山東中原物業顧問有限公司投資顧問部經理薄夫利用幾個數字的分析說明這個問題。薄夫利稱，2008年全年，濟南樓市總成交量為16012套，到今年8月份，濟南樓市的成交就比去年全年多出4730套，與2008年全年的數據相比增長29.5%；2008年濟南樓市的成交總面積為191萬平米，而2009年1到8月份，濟南樓市成交總面積為214萬平米，與2008年全年的數據相比增長12%。

　　“兩個數據的增長并不同步，面積增長的比例要遠遠小于套數增長的比例，” 薄夫利說，“這說明賣掉的房子多是小戶型的”。與此同時，在調查中，薄夫利還發現，在前八個月的購房市民中，首次置業的市民占相當大比例，而這些市民最中意的房子是90平米以下的小戶型，“大部分是婚房，這部分就是我們慣常所說的剛性需求”。根據上述一系列的數據分析，薄夫利認為，支撐濟南樓市強烈反彈的正是這部分剛需，“這部分需求去年被刻意壓制，今年報復性反彈。”

　　存量房賣光了 成交出現下滑

　　進入8月下旬后，濟南樓市再起變化，濟南房管部門的官方網站顯示，8月中旬到現在，濟南樓市的日成交量與前幾月相比有明顯下滑。而這期間，拐點再現的說法又流行了起來。然而對于這一變化，薄夫利卻頗不以為然，他認為經過8個月的旺銷，濟南樓市的存量房已基本消化完畢，而且由于去年市場形勢并不被看好，開發企業謹慎入市，新開工面積驟減，這樣一來，今年在存量房基本消化完后，市場大量有效供給并沒有跟上，“我們調查的結果是，成交量下滑的主要原因是無房子可賣”。

　　薄夫利的說法被濟南不少開發企業證實。中齊地產、名士豪庭等幾家開發企業的相關負責人都稱，他們新推的房源一上市就被搶光，而樓市價格也出現不小的漲幅。

　　與此同時，市場一直難銷的大房子銷售狀況也明顯好轉，據薄夫利介紹，9月份以來，濟南樓市120平米以上的大房子銷售狀況良好，在整個市場的成交量中，這部分房子的成交比例逐漸加大，“如果說市場有變化，那就是改善性分量加重。”薄夫利說。

　　短期內降價可能性不大

　　9月13日，國家發改委投資研究所房地產研究中心主任劉琳出席了在濟南高新區的一場房地產高層論壇。在發表主題演講時，劉琳認為，短期內房價漲幅有可能出現回落，上漲的速度也有可能放緩，但房價下跌的可能性并不大。

　　對于這個觀點薄夫利表示贊同，他稱有數據顯示，前8個月全國房 產 投 資 的 增 幅 為14.7%，但房產的新開工面積同比依然為負增長，而這也意味著，一年內，市場所形成的現實有效供給并不充裕。而與此同時，經過前八個月銷售，絕大部分開發企業已經實現資金回籠，去年年底開發企業遇到的資金壓力已經不再存在，在這種情況下，“開發企業不會有降價的動力”。同時，由于前八個月樓市表現良好，加上下半年通貨膨脹的預期比較強烈，薄夫利由此認為，“到年底濟南樓市不會發生太大變化”。