農村用地可建租賃房

　　《試行意見》規范了單位租賃房的建設與使用管理。“以前人才公寓項目在報批報建過程中按照住宅類標準審批，對容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合‘每天日照1小時以上’，甚至還要配備車位。”不少人才公寓建設者抱怨道。“單位租賃房其實更接近宿舍，而不是住宅。”上海住房保障房屋管理局人士認為，在建設標準上，應當遵循2006年2月施行的建設部《宿舍建筑設計規范》，不同于商品住宅的建設。如閔行區的“藍領公寓”就主要為宿舍，輔以少量的成套公寓。房屋的建筑面積為40―50平方米，每間租住人數不超過8人。

　　另外，原先管理部門認為人才公寓對外租賃，類似于酒店或賓館的商業化服務，因此均按商用標準收取水電等費用。入住者的生活成本成倍上升。同時，根據相關政策，人才公寓的房租收入需繳納5.5%的營業稅、12%的房產稅，企業根據盈利情況還要繳納企業所得稅，累計稅負較高，開發公司的積極性受到一定影響。對此，新出臺的《試行意見》明確規定：經市有關行政主管部門認定的單位租賃房項目的水、電、煤等公用事業建設和收費標準，參照居住類房屋標準執行；對按照政府規定價格向規定對象出租單位租賃房所取得的租金收入，按照有關規定實行稅收優惠。

　　為加大政策支持力度，充分挖掘土地資源潛力，《試行意見》還規定，在單位自用土地不足的情況下，區、縣政府可以統籌安排利用產業結構調整土地、農村集體存量建設用地等其他兩類土地用于建設單位租賃房。經審核批準用于建設租賃房的單位自用土地和農村集體建設用地，其用地性質、土地權屬保持不變。“這一規定算得上是在實踐基礎上的創新之舉。”有業內人士如此評說。

　　《試行意見》創造性地將農村集體存量建設用地納入建設單位租賃房的范圍，既彌補了周邊工業園區的土地緊張的缺陷，又可以確保村民增收。同時，城市邊緣的農村通常是外來人口集中聚集地，而單位租賃房的集中建設與管理，也有利于上海加強對外來人口的管理。

　　提高利用率實行退出制

　　為了防止出現變相違規建設福利房、解困房的情況，《試行意見》從制度設計源頭上著手，做了相應的限制性規定，以實現單位租賃房與市場化商品住房的有效隔離。除在建設標準上與一般商品住宅有所不同外，在權屬登記上，規定該房屋登記為職工(集體)宿舍，不得分割辦理小產權證；且除隨同單位資產整體處置外，單位租賃房不得單獨轉讓、單獨辦理房地產轉移登記。單位租賃房辦理房地產轉移登記后，也不得改變原租賃用途。在供應對象上，限定提供給本單位或本園區企業內簽訂勞動合同的職工、引進人才或來滬務工人員租住。在租賃期限上，規定一般不超過3年；其中，由來滬務工人員承租的，應當根據其勞動合同中的用工期限約定租期。

　　單位租賃房主要用于解決本單位職工的過渡性居住問題，從租金上來說通常比市場價略低。如閔行“藍領公寓”月租金一般人均為200元至400元，張江人才公寓在500元到1500元之間，符合相關條件的入住者每月還可獲200元補貼。上海寶鋼自建的單身職工公寓在確定租金時，測算出不包含利潤的宿舍租金盈虧平衡點為單人間每人每月880元，雙人間528元。

　　為提高有限房源的利用率，租賃房實行一定的退出機制。以張江為例，將租金補貼的時限確定在3年。寶鋼則采取逐年提高租金的方法，第一年按盈虧平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收費基礎上遞增30%，第四年收費基本達到周邊市場化租賃房租金標準，越長期居住，成本越高。“這就從機制上保證了單位租賃房只用于滿足職工過渡性居住需求。”

    記者 孫小靜