降低杠桿比率、限制非本地居民進場買房

　　發生在2007年的次貸危機揭示了一個非常重要的道理，用貨幣政策來控制資產價格是無效的，因為任何提高利率的方法都會導致財務成本的增加，其結果不是刺激資產價格進一步上漲，就是導致資產持有人之資產負債表的惡化、乃至破產。

　　正確的做法應當是去杠桿化，或者是控制入場者的資格。比如，增加第二套房的首付資金比例、并適當提高房貸利息率，那么購房者的杠桿率就會下降、資金成本就會提高，其購買或者投資住宅商品的能力與收益都會隨之下降，從而必將對房價上漲產生積極的遏制作用。這一點已經被2007年次貸危機發生前、政府有關當局采取提高居民購買第二套商品房的首付比率與房貸利率的政策措施后、收到的良好政策效果所證實。更為有效的方法當然是對進入住宅商品市場的投資或者投機者加以甄別，以防止過度的投資或者投機需求推高房價。如前所述，對投資者或者投機者加以甄別的最為簡便的方法就是根據本地納稅的稅號來辨別誰是可以購房的本地居民、誰是必須予以歧視的外來投資者與投機者，并對外來的投資者與投機者的購房行為加以必要的限制。

　　有必要指出的是，對外來購房者采取歧視性政策并不意味著剝奪外來就業人員的居住權，相反，對外來投資者與投機者采取歧視性政策正是為了確保外來就業人員可以更加公平地獲得居住權，因為外來就業人員是為本地創造稅收收入而有權獲得居住權的，假如不對那些沒有為獲得居住權而做出貢獻的投資者與投機者采取歧視性政策，那么前者就會因為缺乏貨幣競爭力而被后者擠出。由此造成的后果不僅對于前者是不公平的，而且對于中國的城市化發展也是非常不利的。

　　深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產市場上的不合作博弈

　　現實情況表明，關注民生的中央政府傾向于控制房價，但是，正如我們在此前的文章中已經指出的那樣，為了從土地資源中獲取財政收入來源的地方政府并不會主動地去控制房價。這樣，就會發生中央政府與地方政府在管理房地產市場時的不合作博弈。所以，為了保證中國房地產市場的健康發展，就必須理順中央和地方政府間的事權和財權。解決這個問題的基本方法就是必須給予地方政府以穩定的稅收來源，并且可以以此穩定的稅收來源為擔保進入債券市場發行地方建設債券來平滑地方政府財政差額的權利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩健的財政來源，那么地方政府與中央政府在管理房地產市場上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉化。

　　改善宏觀經濟管理、放松產業管制、創造更多的產業投資機會

　　稍加觀察就可以發現，中國房地產價格的迅速上漲在很大程度上是因為有大量本來應該投資產業的資本進入房地產市場炒樓而造成的。為此，就有必要來探討一下大量產業資本進入房地產市場的原因，以便能夠找到有效解決此問題的方法。

　　自2004年以來，政府有關部門先后采取了一系列旨在控制經濟增長過快與貿易順差持續擴大的經濟政策。這些宏觀調控政策措施幾乎涵蓋了所有的經濟領域，比如人民幣對內升息、對外升值，取消出口退稅，推行新勞動合同法，提高環境標準等。再從外部環境來看，在美元泛濫的沖擊下，國際原油與大宗商品價格不斷走高，從而導致產業投資的成本不斷上升，利潤不斷被走高的成本所擠壓。至于那些可以獲取壟斷利潤的產業部門，對于大部分民間投資者來講幾乎都存在著不可能逾越的進入壁壘，而結構調整又面臨著技術與人力資本高度短缺的稟賦約束。

　　面對這樣的困境，民間資本就只有向房地產市場和資本市場突圍，從而導致了資產價格、特別是房產價格的瘋狂上漲。其結果使得社會經濟活動中基于實業投資的“生產邏輯”迅速轉變成為基于金融和地產投資的“金融邏輯”，并在“金融邏輯”的作用下導致整個國民經濟很快走向了泡沫化。

　　因此，為了控制房價的瘋狂上漲不僅需要采取上述各種限制性的政策，還需要有引導民間資本重新回歸實體經濟、進行產業投資的疏導性政策。為此，就需要進一步改善宏觀經濟管理，繼續采取寬松的貨幣政策和穩定的匯率政策，對出口加以補貼的政策，限制產業壟斷、放松產業進入管制和積極的產業開放政策，以及支持民間資本進行產業投資的信貸政策等。此外，對于勞動和環保等既定的法律和法規等也可以進行一定程度的修正。如果能夠通過這樣的政策與法規調整激勵民間資本更多地進入實體經濟進行產業投資，那么不僅有助于緩解房地產投資過熱、房地產價格快速上揚的非常局面，而且也將有助于中國經濟的基本面向著更加健康的方向發展。因為產業投資的增加可以導致固定資產占GDP比重的上升與就業量的增加，這將為未來的經濟增長打下堅實的基礎。