黃金周樓市的成交量素來不是很好，但近年北京黃金周樓市的慘淡依然讓市場(chǎng)大吃一驚，10月1日-7日期間，期房和現(xiàn)房網(wǎng)上日均簽約套數(shù)僅為96套，不僅比9月份日均簽約套數(shù)的387套下跌了75.2%，而且創(chuàng)下三年來同期最糟糕紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為10月開局不利，不僅意味著“金九銀十”徹底泡湯，也意味著樓市調(diào)整在所難免，雖然部分人士依然認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，但再也沒人認(rèn)為，從現(xiàn)在到春節(jié)前，高企的房?jī)r(jià)還是鐵板一塊。樓市日益增多的促銷措施正在證明樓市調(diào)整的氣息已經(jīng)越來越近了。

　　-現(xiàn)狀

　　黃金周陷銷量波谷

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：十一黃金周前7天(10月1日-7日)，北京市期房商品住宅累計(jì)成交672套、78383平方米，扣除保障性住房，實(shí)際成交商品住房664套、77761平方米，分別環(huán)比9月同期下降了71.9%、71.3%。現(xiàn)房商品住宅累計(jì)成交91套、12798平方米，環(huán)比9月同期也是大幅下降，降幅分別為85.6%、85.9%。

　　10月1日至10月7日，北京樓市成交全面下挫，商品住宅期房和現(xiàn)房簽約量均創(chuàng)2009年新低。

　　另外，除了環(huán)比跌聲一片之外，與歷年黃金周相比，此次黃金周更是慘淡。黃金周前7天，期房住宅網(wǎng)上簽約672套，比2008年同期的1835套下降63.38%，比2007年同期的1723套下降61%；現(xiàn)房住宅網(wǎng)上簽約104套，比2008年同期的138套下降34.06%，比2007年同期的190套下降52.11%。如此大幅下滑，與今年樓市的整體熱度著實(shí)不符。

　　“金九”期房成交持續(xù)走低

　　其實(shí)，“銀十”的首周銷售不利，是8月、9月銷售下降的延續(xù)。8月，京城樓市已經(jīng)陷入了 “價(jià)漲量跌”的困境中，而傳統(tǒng)“金九”旺季的樓市表現(xiàn)更是讓人大失所望。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月期房商品住宅成交套數(shù)為11620套，成交面積130萬平方米，除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為9636套，成交面積為114.2萬平方米。同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為2627套，成交面積為37.5萬平方米，環(huán)比8月，期房商品住宅成交套數(shù)下降了1.7%，成交面積下降了3%，實(shí)際成交的期房商品住房成交套數(shù)下降了10.3%，成交面積下降了9.5%。這樣的銷售業(yè)績(jī)與傳統(tǒng)的“金九”旺季相差甚遠(yuǎn)。

　　9月供銷兩降

　　與8月份開盤項(xiàng)目井噴的現(xiàn)象相比，9月開盤放量的項(xiàng)目明顯減少，9月開盤項(xiàng)目為48個(gè)。這48個(gè)開盤項(xiàng)目新增供應(yīng)套數(shù)為8843套，新增供應(yīng)面積為86.8萬平方米，與8月相比，開盤個(gè)數(shù)減少了40.7%，新增供應(yīng)套數(shù)減少了23.5%，新增供應(yīng)面積減少了26.8%。

　　從上述數(shù)據(jù)對(duì)比中可以看出，9月放量環(huán)比明顯放緩，對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍解釋道， 8月開盤量出現(xiàn)了井噴態(tài)勢(shì)，而8月的成交情況卻并不理想，這導(dǎo)致了許多項(xiàng)目銷售周期加長，推盤效率減慢，受此影響，9月開盤項(xiàng)目明顯減少。此外，雖然與8月相比9月開盤項(xiàng)目減少了33個(gè)，但由于8月開盤項(xiàng)目中有許多項(xiàng)目的單次放量面積較小，因此，9月實(shí)際供應(yīng)量環(huán)比僅減少了26.8%。總體來看，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)是比較充足的。

　　不斷上漲的房?jī)r(jià)，也使得新盤銷售率下降。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月份開盤的48個(gè)項(xiàng)目，整體銷售率僅為35.5%，與8月50.4%的整體銷售率相比下降了14.9%。9月銷售率高于50%的項(xiàng)目?jī)H為14個(gè)，占總開盤項(xiàng)目的比重僅為29.2%，還不足三成。而銷售率高于90%的項(xiàng)目更少得可憐僅為3個(gè)。這三個(gè)項(xiàng)目分別是位于房山區(qū)的加州水郡、位于朝陽區(qū)的首開常青藤和位于順義區(qū)的順義金寶城。

　　五環(huán)外項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)

　　與開盤放量減少不同，9月開盤項(xiàng)目的均價(jià)持續(xù)走高，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月開盤的48個(gè)項(xiàng)目整體開盤均價(jià)達(dá)16406元/平方米，環(huán)比8月開盤均價(jià)上漲了1.5%。漲幅明顯放緩。但與此同時(shí)，五環(huán)外及通州區(qū)開盤項(xiàng)目的均價(jià)環(huán)比卻出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，9月五環(huán)外開盤項(xiàng)目的整體均價(jià)為12863元/平方米，通州區(qū)開盤項(xiàng)目的整體均價(jià)為9925元/平方米。環(huán)比8月份均價(jià)分別下降了5.2%和6.1%。

　　10月供應(yīng)充足

　　雖然9月樓市的成交量難如人意，但是對(duì)于10月，開發(fā)商還是抱有很大信心的，政策層面不斷加大打擊捂盤惜售行為促使樓市供盤量有所抬頭。此外，一些新盤也將開盤的時(shí)間延至國慶節(jié)后，令10月的市場(chǎng)供應(yīng)仍保持穩(wěn)定。

　　據(jù)各大機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，10月份預(yù)計(jì)有近50個(gè)項(xiàng)目入市銷售，項(xiàng)目大量入市，必然會(huì)造成樓市供應(yīng)的井噴。從新盤分布的區(qū)域來看，最搶眼的當(dāng)屬國奧板塊。下半年圍繞北苑、立水橋周邊，將有逾十個(gè)新盤浮出水面，總量超過200萬平方米，占新增供應(yīng)的1/5。其中，入市純新盤明顯增多，并且，多為小戶型產(chǎn)品，如美立方、合立方、華貿(mào)城、紅杉國際公寓。此外，潤澤悅溪亦將于下半年推出一部分小戶型產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國奧小戶型項(xiàng)目約占整體小戶型供應(yīng)總量的17%。

　　目前，該區(qū)域關(guān)注度最高的當(dāng)屬美立方和華貿(mào)城。美立方開發(fā)商為擁有央企背景的中國水電地產(chǎn)，項(xiàng)目位于北苑路與雙營路交會(huì)處東北角。此番開盤將推出一期C座，共700多套房源。華貿(mào)城即國華置業(yè)在CBD成功打造華貿(mào)中心之后的另一力作。項(xiàng)目總占地40萬平方米，規(guī)劃建筑面積55萬平方米。本次開盤將推出近2000套房源。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，屆時(shí)，在觀望增強(qiáng)的背景下，供應(yīng)量的井噴將對(duì)已經(jīng)松動(dòng)的房?jī)r(jià)形成沖擊。