一幢代表深圳CBD形象的大廈；

　　一座曾經規劃深交所入駐的大樓；

　　一個為多家世界500強企業青睞的商務巨擘……

　　在深圳無法辦理房產證的“黑名單”中，大中華國際交易廣場，赫然在列。

　　在一系列深圳房產證難產的案例中，大中華國際交易廣場，格外引人關注。

　　隨著記者不斷深入的調查采訪，15年的時間跨度，成為大中華國際交易廣場順利領證的最大阻礙。

　　1994年招商、1996年開工、2004年落成、2006年銷售一空、2008年招租完成，伴隨這個項目成長軌跡的是深圳城市區域的不斷升級，是深圳中心區規劃定位的持續完善，其間涉及房產證辦理的各項審核、驗收標準也有變化，經手的相關人士更是頻頻變動，如此多的線條與軌跡交織在一起，反而讓這棟“CBD第一樓”的房產證漸行漸遠。以至于有人說，這是深圳頭號房產證“頑疾”。

　　大中華國際交易廣場房產證的問題，在過去的幾年里，市政府曾多次召集原市國土房產局等相關部門，專題商討，但最終未能找到各方滿意的解決途徑，問題仍然存在。當初成立的“大中華國際交易廣場問題小組”的負責領導也經歷了職務變動，更多的相關人士對大中華國際交易廣場的“前世今生”三緘其口。

　　最近，新組建的市規劃國土委負責人高度重視該問題，并在9月30日的大中華國際交易廣場業主上訪接待中，該委分管領導親自接訪，逐層分析辦證難癥結，業主們對其寄予厚望。

　　“問題的關鍵，糾結在補繳地價。”按照大中華國際交易廣場“負一層停車場功能轉變為地鐵商業物業問題”的處理，根據2006年12月份的市場地價評估為近3萬元／平方米，也就是說大中華國際交易廣場因為將負一樓18000平方米的面積轉變為地鐵商業，需要補繳5億2千萬元的地價。

　　大中華國際交易廣場方面稱，對這一補繳標準難以接受；但是市規劃國土委方面的回復是：辦理房產證是核準行為，條件不齊無法辦證。

　　誰來破解“深圳CBD第一樓”的辦證“死結”？

　　“一刀切”地價激增15倍

　　大中華國際交易廣場的負一樓很是冷清。雖然這里未來將打造CBD地鐵商業，但是目前還很難看到繁華喧鬧的影子。

　　目前，大中華國際交易廣場18000平方米的負一樓部分用做停車場，部分閑置。開發商告訴記者，規劃做地鐵商業，也是順應潮流之舉，無可厚非。但正是這一改變，讓大中華國際交易廣場至今還是無證“黑戶”。

　　按照2006年12月份的市場地價評估，大中華國際交易廣場負一樓地鐵商業單價近3萬元／平方米，也就是說大中華國際交易廣場因為將負一層18000平方米的面積轉變功能為地鐵商業，需要補繳5億2千萬元的地價。在補繳巨額地價后，方能申請所有權初始登記，順利辦上房產證。那么，3萬元／平方米的評估價格是如何算出？

　　記者查閱了2005年12月19日的四屆十七次深圳市政府常務會議紀要，這份紀要對補繳地價的決議，被很多業內人士形容為“一刀切”。

　　紀要明確表示：“對協議出讓用地調整建筑面積議定，增加經營性建筑面積的，地價由評估機構確定。”在此紀要之前，類似大中華國際交易廣場這樣增加經營性建筑面積的情況，僅僅需要按照當初土地協議出讓價格或者是招拍掛價格進行補繳；但是在此之后，就與市場評估地價直接掛鉤。

　　換而言之，在“一刀切”之前，按照大中華國際交易廣場1994年協議出讓土地價1980元／平方米來計算，18000平方米的“地鐵商業”需要補繳的地價僅為3564萬元，而在“一刀切”之后，這一數額激增近15倍，變成了5.2億元。

　　2005～2006年，正是深圳房價猛竄的年頭。據有關數據統計，僅僅是在這兩年間，深圳中心區的房價幾乎漲了3倍，鑒于CBD價值放量，商用物業價格上升更甚。

　　因此在2005年年底“一刀切”后，原市國土房產局下屬的深圳市房地產估價中心，在2006年底，根據深圳中心區的土地價值和未來潛力，給出了大中華國際交易廣場所增加的地鐵商業地塊3萬元／平方米的補繳地價標準。