地方動態

　　上海購房稅費優惠年底前有效

　　去年10月底，在國際金融危機爆發，并不斷蔓延至國內實體經濟之時，為促進上海房地產市場健康發展，根據財政部、國家稅務總局、中國人民銀行等部門有關文件精神，結合上海實際，上海市人民政府辦公廳轉發了市建設交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局制定的《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》。《意見》中明確了上海市促進房地產市場健康發展的十四條利好措施，也就是市場俗稱的“十四條”。

　　正是在“十四條”中，二手房契稅下調，印花稅、土地增值稅等稅費免征，滿2年房產轉讓免營業稅等優惠政策得以正式確立，并一直沿用至今。但記者同時也注意到，在執行的期限上，“十四條”在制定伊始便留有較大的回旋余地。于是，市場上關于購房稅費優惠將于近期取消的傳言甚囂塵上。

　　優惠政策執行期限不一

　　《意見》中指出，“本意見第一條至第五條按照國家有關部門規定時間執行”，即個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，個人銷售住房暫免征收土地增值稅，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，其房貸利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例調整為20%等條款，其執行時間主要由國家“說了算”，而滿2年房產轉讓免營業稅等條款的執行期限，則明確是到“2009年12月31日止”。

　　早在今年一季度，當樓市從去年年底的谷底一路攀升至后來的“暖春”行情時，彼時就有市場人士猜測，契稅可能會調整，這一傳聞在當時的市場交易中果真還帶動了一波成交行情。但后來仔細看下來才知道，當時一、二手房成交的火爆，主要受剛性需求、改善型需求的推動，與稅率優惠取消的市場傳聞基本無關。

　　優惠年底前肯定有效

　　隨著上半年一、二手房市場成交的持續火爆，并在今年7、8月達到本輪樓市復蘇的頂點，成交量、成交價格雙雙創下新高。然而，隨著剛性需求不斷被消化殆盡，房價一路走高，來到樓市的傳統銷售旺季“金九”，上海樓市的成交陷入“滯漲”，開發商、購房者反倒顯得有點不自信了。

　　用上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭的話來說，中國樓市正處于一個敏感的“時間窗口”，當前利好與利空消息并存，在市場何去何從問題上，房產界已經出現了“明顯分歧”。不管怎樣，三季度各大銀行紛紛對房貸發放實行“暗地里”收緊，已經說明了一些問題。

　　“房地產政策的調整不可能由某個部門、某個地方政府說了算，它有賴整個宏觀經濟的走勢，以及國家經濟政策的制定。”不少市場分析人士在接受記者采訪時均表示，下半年有關房地產政策發生轉向的可能性很大，但最多也僅限于市場的猜測，具體怎樣調、何時調，目前都還沒有明確的說法。“本市二手房的一系列優惠還是沿用了去年年底的政策，目前并沒有任何變化。”上海市12366財稅服務熱線工作人員在接受記者以普通市民身份咨詢時表示，上述優惠的期限，仍以今年年底為準。這也就是說，如果國家沒有做大的調整，一些政策性的優惠在年底之前依然有效，購銷雙方大可不必過于輕信一些市場傳聞。

　　開發商問政

　　王石：“政策市”需要微調

　　王石表示，今年房價上漲是典型的政策市，目前國家出臺的微調政策是及時、正確的，有利于房地產市場的健康發展。他認為，只要能嚴格執行二套房貸政策，就一定會影響目前的行情，“二套房貸嚴格執行，對房地產影響非常之大”。

　　前年年底，王石準確預測到了“房價拐點”臨近，萬科率先舉起降價大旗。談起往事，王石強調：“不是我們有自信，只是我們不太貪婪。”王石表示，盡管今年以來國內一線城市房價出現一定程度的上漲，但目前中國的房地產市場還沒有達到拐點。

　　王石對樓市的判斷也與不少業內人士相吻合。不少業內人士認為，三季度各大城市盡管集體出現成交量下跌的現象，但房價將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價升”的情況將延續到國慶之后，屆時如果政策風向繼續收緊，成交量繼續下跌，房價才可能階段性見頂，樓市才可能出現拐點。

　　據了解，最近萬科的一些做法也與王石“沒到拐點”的觀點一致。據財經網報道，多位知情人士透露萬科正籌備增發股份，集資金額目標為100億元，用于擴大土地儲備。但知情人士并未透露增發時間表。

　　潘石屹：政策越嚴執行越難

　　針對近期發布的《關于集約用地的通知》首次明確規定了相對嚴格的“閑置”費用標準，潘石屹發表了自己的看法。

　　他表示，重要的不是政策本身，而是政策能不能嚴格執行。他以《關于集約用地的通知》為例，分析該項政策的執行有兩個難點：

　　第一，如果由地方政府執行，標準如何確定？比如從什么時間開始計算，是頒布土地證的時間開始還是其他時間？再有，如果1000畝土地，只開發了10畝，其余的990畝算不算閑置？等等，這些細節還需進一步明確。

　　第二，標準過于嚴格。原來的政策是閑置兩年的土地要無償收回，在“國六條”中加入了一條：“閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費”，這次國務院文件又加了一條：“對閑置的土地要征收增值地價”，政策看起來一次比一次嚴格，但是往往越是嚴格，執行起來越難。現實情況是，連第一條基本政策都執行不了，有的開發商囤積的土地足夠開發20年以上，這說明不是政策不嚴格，而是太嚴格了，已經到了無法執行的地步，反而造成了大量土地的囤積和資源浪費。