眼下，中國房價的持續(xù)上漲，正在侵蝕著政府為擴(kuò)大內(nèi)需而出臺的一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策的實施效果。從某種程度上講，高房價對中國擴(kuò)大內(nèi)需或已產(chǎn)生了嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，盡管這是一個老問題，但在當(dāng)前“保增長、擴(kuò)內(nèi)需和調(diào)結(jié)構(gòu)”的大背景下，這個問題更值得引起我們的高度關(guān)注。

　　確實，從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.7%；新建住房銷售價格同比上漲2.7%，環(huán)比上漲0.8%；90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲1.0%。從表面上看，房價的上漲幅度并不高，但從實際情況分析，在房價本來就居高不下的基礎(chǔ)上，今年以來北京、深圳和上海等城市的房價再創(chuàng)歷史新高，房價的上漲幅度“十分驚人”。

　　今年以來國內(nèi)部分城市房價之所以會出現(xiàn)如此大幅度的飆升，這主要是由住房的投資需求所推動的。因為，住房是兼具投資和消費(fèi)的兩棲產(chǎn)品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時，住房需求是有限的，是可由市場的供求關(guān)系決定的。但如果將住房作為投資品，融資獲得的便利性、高杠桿率和投資者預(yù)期等因素都將會推升房價的上漲，此時住房的投資需求便是無限的。

　　進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前寬松的信貸環(huán)境刺激了投資者對住房的無限投資需求，并不斷推升房價上漲。我曾經(jīng)說過，當(dāng)住房成為一種投資品時，有便利、優(yōu)惠的融資條件及前幾年住房投資的賺錢效應(yīng)等因素，都會導(dǎo)致僅靠增加住房供給是難以滿足這種住房的投資需求的。這是導(dǎo)致當(dāng)前中國房價為何會如此快速飆升、房價為何會如此高企的根本原因之一。

　　當(dāng)然，高房價現(xiàn)象的長期存在，必然會對居民消費(fèi)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響或效應(yīng)。這是因為，高房價“擠占”了居民的即時和潛在的消費(fèi)能力。

　　我們不妨先以國際上認(rèn)可的“房價收入比”、“價格租金比”和“絕對價格法”方法來衡量中國房價總水平的高低。以北京為例，北京市核心區(qū)域的房價收入比達(dá)到22∶1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國際性大城市。這意味著，如果居民想靠收取租金來投資住房的話，其投資回報率肯定會低于目前的利率水平，這說明目前國內(nèi)的住房投資其實已為“炒作”而非投資了。此外，從北京和上海等地方的住房絕對價格水平來看，也已超過了美國和日本的國際大都市。但是，問題是眼下美國和日本的人均收入是中國人均收入的數(shù)倍甚至數(shù)十倍，如果再考慮匯率因素的話，那么中國部分城市的房價已經(jīng)高得太離譜了。所以，住房的投資需求旺盛是推升眼下中國房價過高的最為根本的原因。

　　但是，如此高企的房價，對于住房的一般消費(fèi)者來講無疑是一個壞消息。因為，高房價已使當(dāng)今中國的房地產(chǎn)市場基本上把住房的消費(fèi)者擠出了市場之外。如果他們要想買得起住房，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入才行。這樣的購買住房，不僅導(dǎo)致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費(fèi)能力有限，而且還會引致幾代人即時消費(fèi)能力的全面下降。

　　值得關(guān)注的是，高房價也將對這部分家庭的未來消費(fèi)產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會導(dǎo)致一般住房消費(fèi)者的日常消費(fèi)全面萎縮，而且還會影響到他們的人力資本提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭的收入水平固化和消費(fèi)能力的削弱。

　　可以說，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)刺激政策的重點(diǎn)是要大力擴(kuò)大內(nèi)需。但在統(tǒng)計意義上，居民的住房購買不是消費(fèi)而是投資。不過，從實際的情況來看，居民的住房購買卻是他們最大的一份消費(fèi)。這種背離的現(xiàn)象，很容易對我們的政策決策產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　高房價不僅將對居民的即期和未來消費(fèi)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，而且還會影響到當(dāng)今中國正在展開的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　對此，我們一方面要采取適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策來保障居民的住房消費(fèi)，另一方面也要避免再次以房地產(chǎn)投資特別是高房價來拉動GDP增長，以此來促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

　　(作者易憲容 為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)