寬松政策和熱錢聯手推動樓價

　　在此背后，是過去12個月的令人目瞪口呆的香港房價走勢(圖3)。據瑞銀估算的數字顯示，2003年年中至2008年夏季，香港住宅價格上漲超過一倍，盡管隨后全球危機爆發致使房價急劇下跌，但最近6個月又開始急速攀升，基本已回升至前高點附近。“事實上截至7月，香港樓市的漲幅甚至超過了當地股市，鑒于此輪風險偏好推動的反彈過程中股市大漲，樓市的漲幅不容小覷。”

　　而與之相應的是，7月開始，滾滾熱錢融入內地樓市。資料顯示，自4月深圳樓市“限外令”解禁以來，各口岸物業成交激增，香港人置業數量增加兩至三成。而北京多個高端樓盤也高調宣稱，近期外資購房比例明顯上升，其中不乏歐美富豪和中東投資客;6月份上海4萬元/平方米以上的豪宅成交量達到306套，超過前5個月的成交總和，逾兩成買家來自境外。

　　熱錢，是這一輪漲勢中的關鍵詞。本月14日央行發布數據顯示，9月份外匯儲備增加618億美元。這一數字，遠高于貿易順差和FD I之和。“二季度以來，無論是EPFR統計的內地及香港股票基金還是無法解釋的新增外匯儲備都由流出轉為流入，而且規模較大。從周數據來看，2009年1月底至3月初這段時間，中國股票基金出現資金流出，之后便始終是流入狀態。6月底至7月初，資金出現短暫流出，最近兩周又開始大量流入。因此有理由相信近期確實有大量資金開始流入中國。”中投政策策略研究院曹雪峰表示。

　　其認為，國際資金可能通過香港市場進入中國。“目前我國仍然實行資本項目管制，除了外商直接投資和Q FII等渠道，大量資金通過虛增貿易、地下錢莊等各種途徑間接進入中國股票市場和房地產市場。由于香港與內地在地緣和經濟上的密切關系，國際資金可能借道香港進入內地。從EPFR的統計數據來看，內地股票基金和香港股票基金凈流入和凈流出情況幾乎是同步的，不排除有大量國際資金可能通過香港進入內地。”

　　然而頗具戲劇性的是，活躍于香港的熱錢同樣有部分來自內地。以恒基地產“天匯(39C on-duit)”項目以每平方英尺71280港元刷新世界住宅售價新紀錄為例，該天價豪宅的買家正來自內地(圖2)，而經絡按揭轉介近日發布的獨立統計數據更揭示，內地買家在香港豪宅市場中的作用日益重要。東亞銀行首席經濟學家鄧世安昨日接受本報采訪時表示，大量的熱錢涌入香港，近期出現豪宅炒賣現象即與熱錢有關。“這些熱錢一方面是受美國低利率政策影響，同業市場利率非常低;另一方面是國家貸款新增近10萬億，這兩方面原因導致熱錢由不同渠道進入香港。房地產市場受到影響是一方面，股票市場受到影響導致價格也非常高。”

　　樓市政策繼續收還是放，這是一個難題

　　然而現在最令人關心的一個問題仍是“后事”將會如何演化？

　　“政府近日推出新的政策限制銀行對豪宅物業的貸款，市場開始擔心，政策的收縮，尤其豪宅信貸的收緊對市場會有不好的影響。”鄧世安坦陳，香港豪宅市場方面近期波動較多，樓價已恢復到1997年水平。但其仍樂觀地認為，政府此舉是健康的做法，“這對中小型房貸影響不是很嚴重。至少這一市場仍很健康。我們看到香港家庭供樓的能力，較過去20年的平均數仍低些，原因是現在利息過低。當然，現在一部分人也在擔心利息上升為房地產時常帶來風險。但總的來看，美國加息速度不會太快，利率在明年的12個月不會有太大上升。”

　　“在香港，市場確實存在不健康的地方，這是沒有辦法的事。但相對于1997年本地資金炒賣，市場彌漫著非常危險的樂觀情緒，現在的情況完全不同。這一輪的炒賣是由外來資金帶來的，盡管本地地產商都覺得樓價已經到了非常高的水平，但以現在的經濟狀況來說，幫助多過損害。”鄧世安認為未來一年政府在信貸方面應該不會有太多動作，因為社會中仍有很多需求，政策應該只是適當地收緊。“預計2010年香港的利率將繼續上升，按揭成本將上升16%，但與1997年不同，那時的按揭利率高達14%，香港目前仍保持一個非常低的基數，中小型房貸市場仍將比較健康。”

　　與鄧世安的樂觀相對應的是，內地房市陷入“膠著”狀態。

　　招商銀行董事長秦曉22日在外媒發表文章表示，貨幣政策決不能忽視資產價格走勢，中國的貨幣政策立場迫切需要從寬松轉向中性。“對央行來說，比起注入資金，從經濟中抽走資金是一項更加棘手的工作。如果收緊貨幣政策，明年就有很大可能發生‘二次下滑’；如果繼續執行寬松政策，新一輪資產泡沫也許并不遙遠(圖5、6)。”

　　瑞銀證券在10月度發表的報告中認為，內地可能持續執行寬松的貨幣政策以提振民營部門投資和私人消費。據此，瑞銀認為，內地充沛的流動性有望繼續在香港找到投資渠道。這將令資產價格泡沫進一步增大。

　　本報記者　張曉華