“賣”還是“不賣”？

　　部分業主擔心政策調整意欲拋售

　　“買”還是“賣”成了當前困擾許多購房者和業主的問題，記者采訪發現，由于當前優惠政策會否延續尚不明朗，給樓市增添了一些變數。部分業主因為擔心政策調整開始出現拋售的苗頭，同時，開發商的推盤速度也略有加快。但買賣雙方博弈氣氛依然濃厚，成交周期明顯拉長。

　　據21世紀不動產監測數據顯示，10月份北京全市二手房的掛牌量明顯增加，環比上月同期上漲了30%至50%，業主意欲拋售的苗頭開始浮現。另據北京美聯物業市場部統計，10月份房源總量同比新增了15%以上。大量5年內營業稅優惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售。

　　“現在房價已經很高了，兩年前買的房子已經賺了50%以上，未來不知道樓市會發生怎樣的變化，我投資的那套小戶型不留了，已經掙得不少了，見好就收吧。”兩年前在北京東四環外投資了一套小戶型房產的王小姐對記者說。

　　記者發現，進入10月，北京新盤一反往年從四季度樓市供需即開始步入下降通道的規律，反而出現了反常的快速放量的現象。據亞豪機構統計顯示，截止到10月25日，共有38個項目推出新一期的新盤，而去年10月整月的開盤項目數量僅有35個。這38個項目新增供應商品住宅近8000套，供應面積78萬平方米，同比去年同期分別增加了31%、10%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析，近期樓市成交總量持續走低、政策層面的不明朗導致開發商難以準確判斷樓市下一階段的走向，特別是即將進入年末的銷售淡季，開發商在“銀十”之際選擇加快推盤、加速清貨而持有資金，如果市場持續走弱可以維持企業資金鏈的平穩運營，如果明年市場走強也有實力購入土地，擴大企業發展規模，因此近期項目集中推盤。

　　和業主意欲拋售和新盤加快推出形成鮮明對比的是，5年以上免營業稅房源開始出現惜售。據北京美聯物業市場研究部統計顯示，在10月北京二手房近1.7萬套成交中，5年內房源占成交的比例已經達到了65%，這一占比比9月提升了8個百分點。而5年以上房源在成交中的比例則明顯下降，對于這部分業主來說不用考慮營業稅的影響。而且房市依然是目前拉動經濟最主要的動力，短時間內樓市也不可能出現大的波動。

　　這種情況絕非偶然，記者了解到，2005年，政府開始在二手商品房市場開征營業稅，當時征收對象僅為不足2年轉讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調整為對于不足5年轉讓的二手商品房，按其轉讓收入全額征收營業稅。去年年底為刺激房地產市場交易活躍，以營業稅為主的優惠政策應運而生，營業稅年限劃定標準由5年改為2年，同時不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，由于以營業稅為主的現有優惠政策的時間節點僅截止到今年年底，若明年優惠政策不能得以延續，則直接導致房齡在3至5年年限間的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會加大業主稅費繳納的額度。考慮到業主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策的調整將會直接加大購房者的購房成本。

　　記者發現，目前買賣雙方的博弈氣氛依然濃厚。美聯物業市場部總監張大偉說，目前，由于買家觀望氣氛濃厚，盡管房屋售價在掛牌價的基礎上會有2%至3%的議價空間，但是成交周期卻被拉長，在7月前一套比市場價略高的房源基本都能夠在5至7天出售，而且在過程中房主甚至可能多次提價。但是從9月中下旬開始市場出現了明顯的變化。客戶不急買，下調心理價位過大，很多客戶甚至要求房主降價10%以上，這明顯地加大了成交的難度，目前一套房源成交的周期基本已經需要半個月左右，成交周期明顯拉長。