提升北京戰略

　　被后起之秀步步緊逼的萬科，自然不甘將市場拱手相讓，在這一背景下，毛大慶從凱德置地辭職走馬上任萬科公司副總裁并兼任北京萬科總經理一事，被業內視為萬科重振北京市場的重要舉措。隨后，萬科又從遠洋地產把房產銷售領域表現強勁的肖勁挖了過來，這更驗證了市場此前的猜測。

　　環渤海區域，是萬科三大重點區域之一，北京，本是同上海、深圳一樣成為萬科發展戰略的重點城市，但事實上，萬科在北京的發展卻不盡如人意。

　　從1987年成立北京萬科以來，萬科在北京僅開發了13個項目，總開發面積剛滿300萬平方米，而晚成立的萬科上海公司卻開發了18個項目，總開發面積近400萬平方米。更關鍵的是，截至今年8月底，萬科在上海的土地儲備高達280萬平方米，而北京的土地儲備近乎為零。萬科集團的年報顯示，除了2004年，過去10年，北京市場對萬科整體銷售收入的貢獻率均不到10%。2009年上半年，萬科在北京市場實現銷售收入8.37億元，僅占萬科整體銷售收入的3.88%，利潤貢獻率只有3.35%。

　　一位業內人士指出，以萬科在地產江湖中的地位，萬科在北京市場的表現與之實在不相符，非但沒有表現出龍頭老大的氣勢，甚至有淪為二流開發商之憂。

　　8月，毛大慶走馬上任，并放言要在5年內讓萬科進入北京市場前三。

　　9月，萬科聯合中糧地產，斥資51.3億，先后拿下房山長陽鎮起步區1號地和5號地，這使得萬科在北京的土地儲備增加了85萬平方米。雖然傳聞毛大慶為爭取董事局批準很費了一番力氣，但毋庸置疑的是，北京萬科總算有地開發了。

　　布局二線城市

　　深入挖掘一線城市的同時，從拿地城市看，萬科2009年的發展重點其實是放在了二三線城市上。

　　今年以來萬科通過競拍獲得的31塊地中，僅有6塊屬于京滬穗深四大一線城市，總建筑面積不足110萬平方米，在全部新增土地儲備中，比例不足1/6。

　　萬科對二三線城市的重視力度加深不僅表現在公開土地競標市場，還體現在與地方政府和國資平臺合作的重視程度上。

　　5月份，萬科與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科表示，將在房地產開發、城市綜合體等重點領域擴大投資，預計在長春開發投資總額30億元。王石更放言年內要在長春拿下三個項目。

　　10月份，萬科與南京市最大的國資平臺——南京交通集團簽署戰略合作協議，兩家集團旗下的交通投資置業公司和萬科南京公司將共同成立項目公司，聯手開展土地運作和房地產項目的合作。

　　據業內人士分析，這是萬科曲線拿地策略的表現，與地方政府合作，有利于直接從土地市場拿地，與地方國企合作，有利于與之分享土地開發獲利。萬科集團總裁郁亮曾公開表示，“萬科希望在今年買一些以前不容易買到的地，買一些有戰略價值的土地”。

　　在此背景下看10月16日萬科取得長春地王，就別有深意。萬科總裁郁亮的話直接表明了萬科的轉變更近于無奈：“哪有機會就去哪里，一線城市的地誰都想要，但價格貴啊，同樣的地價在二線城市可以拿到更好的地，為什么要擠在一線城市去搶呢？”據其透露，萬科還將準備進入昆明、烏魯木齊、貴陽。

　　或將啟動商業地產

　　相比轉戰二線城市，一向以住宅為主業的萬科或將啟動商業地產的勢頭更令業內關注。

　　毛大慶上任伊始，就流露出將啟動商業地產的意思，連續拿下長陽兩塊地后，又在一論壇上明確表示萬科并不是絕對不碰商業地產，如果需要用商業地產提升住宅，那么萬科也會進入商業。此話引起業內極大關注，雖然毛大慶此話更多的是針對北京萬科長陽項目，但毛大慶還是萬科副總裁，難免讓業內不去猜測萬科的策略轉向。

　　其實，毛大慶走馬萬科時，業內已就萬科的意圖做了多方猜測，其中一種猜測就是萬科看中毛大慶的不僅僅是其在拿地方面的魄力，更有其在商業地產巨頭凱德置地15年的經驗。

　　畢竟，雖然萬科在市場份額方面還穩居市場老大的位置，短期內很難有其他企業所能撼動，但是在凈利潤率、股東回報等證明企業盈利能力的方面，表現卻很不盡如人意。

　　此前萬科112億公開募資計劃雖然以超過99%的高票數獲得股東大會通過，但是，市場層面的反應卻耐人尋味，有為萬科及時轉向叫好的，但質疑萬科此舉的聲音也不少，一方面固然有上次增發被套牢的投資者至今尚未解套的教訓，另一方面卻表現出市場對萬科盈利能力的質疑。

　　在這樣的大背景下，萬科在業務結構上的任何調整，都顯得既有急迫性也有必然性。

　　本報記者 魯歡