C 開發商遺留問題多 物業公司難干活

　　“小區停車位嚴重不足，部分業主和我們反映了多次。我們想把小區內的部分綠地鏟平，再和業主收一部分改建費來修車位。但是這種決定卻遭到另外一部分業主的強烈反對。開發商的遺留問題越多，物業公司的工作越是難干。”某物業公司經理郭建民稱。

　　目前，許多物業公司面臨的難題就是物業費的收繳率低，一些物業公司不得放棄部分小區的業務，另謀出路。業主們不交物業費的原因則是物業公司沒有把小區管理好，但這些問題很多是開發商遺留下來的。

　　“像南城某小區，其樓盤建成已十多年，頂樓開始漏水，小區管網老化，小區自建鍋爐問題百出，但是物業公司必須征得80%的業主簽字同意，才能使用公共維修基金對這些問題設施進行維修，而許多業主常年不在，有的業主不同意簽字，物業公司沒錢解決設施維修問題。”

　　“這樣，一些家中漏水，用不上暖氣的業主又感覺物業公司服務不到位，拒繳物業費，物業費收繳率低，就會賠本沒法兒干。等到老物業公司退出之后，這個小區的遺留問題會更多，而一些強勢業主會要求物業公司把遺留問題先解決掉。這樣的小區，哪個物業公司都不會接手。”郭建民稱，如果開發商在建樓時就把小區管網規劃好，用質量好的材質建設小區，這些問題至少不會暴露得這么早。

　　除此之外，省城2000年之前建造的小區普遍存在停車位數量不足、暖氣無法分戶計熱、電梯承載能力有限、小區安保設施落后、上下水管網的保質期已過的問題，個別小區還有地基下陷、墻體裂縫等建筑質量問題。想徹底解決這些問題就需要物業公司征求業委會或80%以上的業主簽字同意，才能到房地產主管部門申請使用小區業主共有的公共維修基金。但這個說起來容易的事兒，物業公司做起來卻很難，“我們常常左右為難，里外不是人。”一位物業公司的負責人無奈地說。

　　太原錦宏物業公司的負責人呂全新認為，物業公司和業委會對公共維修基金的使用沒有一點主動權，這會造成小區公共設施出現緊急狀況時，物業公司無力解決問題。

　　而省城某區政府房地局物業科的工作人員稱，公共維修基金的保管、使用及監管是全行業的一個難點。依照目前的法律法規，這筆錢不能交給物業公司和業委會，“物業公司和業委會的負責人或成員如果對這筆錢使用不當，甚至貪污挪用，小區業主們將受到巨大損失，誰又來給這樣的事情埋單？”

　　在目前的法規下，物業公司使用公共維修基金很難，為了避免糾紛，部分物業公司在與開發商或業委會簽訂服務協議時，會對小區內所有設備和設施進行檢查和測評，并事先提出整改方案。“許多開發商遺留的問題是規劃設計前瞻性不夠，公司接手這樣的小區不僅會賠錢，還會麻煩不斷，物業公司寧可放棄這樣的業務。”呂全新表示。

　　D 物業運營惡性循環

　　“麻雀雖小，五臟俱全。”物業公司經理郭建民稱省城目前的商品房小區多為3-6萬平方米的小區。但無論多大的小區，物業公司都得對小區內房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，并維護相關區域內的環境衛生和秩序。

　　一個10萬平方米的小區與一個5萬平方米的小區，其需要提供物業服務所配比的工種是一樣的。越是大的小區，物業公司越方便管理，而僅有一兩座樓的小區，同樣需要24小時的水電工、維修工、保潔工和保安。而同時，體量不大的小區所收取的物業費用有限，無法支持多工種24小時為業主服務。所以很多體量不大的小區物業為縮減成本，就讓工作人員身兼數職，降低招聘要求，甚至降低服務質量。

　　某物業公司負責人楊先生稱，普通小區物業費的收取標準由物價部門制定審核，物業公司不能亂抬價。遺留問題多且體量小的小區，物業公司往往入不敷出，只能降低物業服務質量，減少人力支出成本或巧立名目收費。這樣的小區，其綠化、安保、保潔等管理大都很差勁，業主們會以物業服務質量不好拒繳物業費。物業公司又因物業費收繳率低而無法正常工作，小區的物管服務形成惡性循環。“業主收入穩定、綜合素質高，樓盤質量不錯的小區，物業費收繳率理想，物業公司都愿意來這樣的小區服務。”

　　山西省房地產協會會長袁綸華稱，體量過小的小區，物業與社區管理的關系也非常混亂。“在其它城市就出現過這樣的事情，社區干部無法進入商品房小區進行政策宣傳、計生摸底、人口普查等社區工作。”有些小區橫跨兩個縣級行政區或城市主干道，同一個小區的水、電、暖等收費標準都不一樣，物業公司的工作很難。合理解決物業管理與社區、城市管理的關系，已成為物業管理服務的一個新課題。

　　E 制度配套缺失 制約物業發展

　　在我國物業服務較為先進的北京、深圳等地，當地政府都出臺了相關的物業管理條例實施細則，進一步細化了業委會、物業公司、開發商應當承擔的責任。而在我省及省城太原，類似的細則卻未出臺。

　　我省政府主管部門相關負責人表示，我省的房地產業發展與北京、深圳等地存在不小差距，全省住宅小區的物業管理覆蓋率僅為44%，尤其是大批工礦企業及事業單位職工宿舍仍然延續過去的行政后勤管理模式，由企業或單位來補貼一部分物管費用，出現了問題也是由企業或單位來解決，廣大居民對物業服務的認識還有待提高。目前，國家相關部門在研究制定物業管理服務實施細則，我省在國家細則出臺之后結合本省物業狀況，也將出臺操作性強、更貼切實際狀況的物業管理服務細則。

　　對眼下物業管理服務出現的種種問題，分管房地產、物業的政府部門工作人員并不否認。據了解，近幾年制定了多部建筑規范標準，從制度上引導開發商在小區建設規劃上做到規范，實現水、電、暖、氣四表出戶，并鼓勵開發商建設規模大、功能全、質量過硬的好小區、好樓盤，以給物業公司提高服務質量創造條件。對于老小區網管不分戶的問題，將逐步通過政府、單位補貼、個人出資的形式進行改造。

　　對于小區規模不大的問題，省建設廳正在引導各級政府在城市規劃、改造過程中，把棚戶區改造、舊城改造、新建商品房開發及商業網點鋪設有力地結合起來，完善小區居住和城市配套功能。物業公司可以擴大物業管理服務范圍，解決了其成本高運營困難的問題。“我們正在鼓勵有實力的企業參與到物業服務管理行業來，并希望現有企業做大做強，為提高全省居民的居住質量努力。”相關負責人表示。

　　太原錦宏物業公司的呂全新認為，廣大居民對物業公司的認識還有待提高。物業公司的許多服務是隱性的，專業負責任的物業公司，會對小區的公共設備、安防系統維護保養到位，以延長它們的使用壽命。良好的物業管理和服務，會讓小區氛圍和諧、居住舒適舒心。物業公司要盡可能地按國家和地方政策規范去服務，可以利用節假日多舉辦一些與業主交流的活動，讓業主明白物業公司在做什么，理解物業服務，減少磨擦和爭執。

　　本報記者 戎紫冰