誰在囤地

　　論戰固然精彩，但更似一場雞同鴨講的空空對決。

　　對于國土資源部掛在嘴邊上的3.3億平方米的未開發土地，某國企背景開發商表示“有一定依據”。但他同時認為，“這些未開發土地大多集中在三線城市里，不能拿全國的數據來衡量北京或上海這樣的城市”。

　　而對于上海國土局的數據，他亦有自己的看法。“這么大一個上海，1000多公頃沒什么大不了的。有多少大企業都有這么多土地儲備量？只能說批出去的地還是不夠，票子比土地多。”在思源經紀總監龍程看來，國土資源部的“囤地說”是事實，某些開發商的“僧多粥少說”也是事實，關鍵在于，此開發商非彼開發商。“囤地多的，都不是一線開發商，萬科拿地很多，但是它攤子大，可能目前的土地儲備只夠它開發3到4年。”龍程認為，一些開發商瘋狂拿地正是因為手里沒地。

　　“你看SOHO中國，確實沒地了才花40個億在北京望京拿地。”那拿地后引而不發者，究竟何許人也？某省會城市一位不愿具名的開發商有自己的解釋。

　　在他看來，這些囤地者分為兩類：一類是拿地時間比較早，另一類則是做了前期的土地一級開發，或者為政府的不良資產打包。比如一些城市的開發商，幫助政府做路橋、做市政，政府就通過協議等方式給它們一些地作為置換。

　　“在三五年前，地方政府是沒有錢的，這種情況占的比重比較大。”而這兩類囤地者又有著共同特征。“他們往往手里的項目很少，做完這一個項目后，在市場上肯定拿不到地了，因為它們的實力肯定比不過大開發商。”上述首開人士對此表示贊同。“目前土地價格上漲速度遠遠大于經濟發展速度，這種情況下，開發速度越慢，賺的越多。”

　　上述省會城市開發商同時表示，包括北京在內的幾個一線城市市場信息相對公開透明，但走出一線城市，就會有很多這樣的情況，“比如一些省會城市，甚至青島這樣的城市，外來開發商沒辦法去和當地開發商競爭，那些囤地企業一定是為當地城市做過貢獻的，所以當地政府會給予保護。”囤地者與爭地者毫不相干，一線城市的逢地必搶與三線城市的波瀾不驚并行不悖，在高策地產董事長李國平看來，這根本是一場“不在同一維度上的爭論”。

　　誰是“真兇”

　　批而不用確有其事，這顯然是論爭雙方的僅有共識。如此，導致高地價的真兇似乎昭然若揭。

　　“目前有對于土地逾期不開發就收回的規定，但地方政府監管不力，執法不嚴。作為開發商它更市場化一些，可能更多考慮自己的利益，但政府部門應該更嚴謹。”某統計機構負責人對本報記者表示。

　　上述統計機構負責人給記者講了一個故事，在潘石屹不斷抱怨拿地難之際，他曾建議潘石屹到天津去拿地。“當時就被老潘拒絕了，他說，我只在北京和上海拿地。”

　　“這反映了什么？我們土地市場不會因為幾個地王就真正火起來了，很多城市的土地還是無人問津。土地價格高，與開發商的選擇也有很大關系，市場因素也是重要一環。”該人士表示。

　　雙方各打五十大板后，“羅生門”式的故事見不到一個最終的結局。

　　龍程認為對于開發商來講，爭地的故事仍將繼續。

　　“開發商控制不住拿地的熱情，是因為它們想把資本盡量集中。”在龍程看來，目前開發商創造市場的能力特別強，比如萬科在北京房山拿地。“房山長陽這個地方可能本來6000元/平方米都很難賣到，但萬科去了就能創造市場，它能在一個中低市場里創造銷售奇跡。”

　　集中性越來越強，這是龍程總結出的地產企業當前的一個特征。“對于一些實力開發商來說，土地這種最重要的資源是一定要集中在自己手里的，尤其在幾個一線城市里。”

　　而甚至重慶、大連、青島、杭州和南京等最接近一線的城市，也已有了這種苗頭，開發商跨區域擴張的速度越來越快。

　　“現在買別的沒戲，那就買地唄。”上述國資背景開發商如是說。他認為目前市場的流動性過強，投資品的價格增長過快，在土地已經逐漸成為投資品的前提下，高價地不可避免。