目的：等待最佳入市時機？

　　雅居樂收購該項目已有2年多，為何遲遲不完成開發建設？

　　按照上海雅居樂國際廣場的土地使用年限，如果項目明年才竣工，項目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏中路商業圈40~60元/平方米/天的日商鋪租金，拖延一天開業，對雅居樂都是不小的損失。

　　一位不愿意透露姓名的零售物業市場分析人士認為，上海雅居樂國際廣場拖延施工時間是為了尋找最有利的上市時機。該人士認為，很多商業地產項目都要擱置幾年才會開工建設，原因在于項目入市時機不合適，比如同在南京東路的恒基155號地塊，便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業氛圍后，才開始入市的。

　　此前上海房地產圈有消息稱，上海雅居樂國際廣場由于經營超五星級酒店，因此部分商鋪的定位也將走高端化路線，希望能夠引進一些頂級品牌。

　　曾在南京東路商業圈代理過多個項目的第一太平戴維斯中國區商鋪部高級董事朱兆榮認為，目前南京東路、西藏中路所在的商業圈，雖然在過去幾年中經營定位有所提高，能夠吸引一些中高端消費群光顧，但離上海頂級奢侈商圈還有較大的差距。要發展成一個奢侈品商業圈，可能還需要三到五年時間。

　　在他看來，南京東路的五星級酒店除了高端奢侈品外，還可以經營高檔的鐘表和珠寶，以及餐飲、娛樂項目。

　　不過，每經記者在現場調查時卻發現，上述高端商業尚未在上海雅居樂國際廣場周圍形成氛圍。目前雅居樂工程外圍的臨時用房，主要經營的是一些售價百元左右的服飾、雜貨和小商品，周圍的店鋪經營檔次也以中檔為主，與五星級酒店的經營氛圍相差甚遠。

　　朱兆榮對上述商圈的評價是，等南京東路的奢侈商業逐漸繁榮后，自然會向西藏中路輻射。

　　行情：囤地收益更高

　　施工進度緩慢的，并不只有上海雅居樂國際廣場一個項目。

　　翻開雅居樂今年中期報的土地儲備表 （截至9月9日），56幅土地儲備中有至少11個項目計劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項目中，相當數量的土地早在四五年前就已被雅居樂納入旗下。事實上，早在2008年便被納入集團的上海南匯項目，被披露至少要2012年才會竣工。

　　急拿地慢施工，似乎成了雅居樂的一個特點。

　　11月1日，在接受央視《經濟半小時》節目采訪時，SOHO中國董事長潘石屹稱，中國有三分之一房地產開發商從來不蓋房子，就是“倒土地”，并且認為倒賣土地比開發房地產項目更賺錢。

　　“既然買賣土地比開發項目更賺錢，那么開發商為什么要急于開發呢？”衛明不動產智庫負責人蔡為民對上述說法表示贊同，“過去的十年樓市證明，長期持有土地所獲取的收益，要比短時間開發項目并迅速銷售的收益更高，由此造成了開發商尤其是大開發商更樂意囤地。即使所開發的物業歸公司投資用，也是晚些開發比早點開發更好。

　　他表示，一些地方政府雖然也出臺政策試圖制止開發商的囤地行為，但收效甚微。

　　而這樣的瘋狂搶地行為又創造了國內土地市場天價地紀錄的刷新。方方地產咨詢機構地產咨詢部經理趙豫川說，今年拍賣的土地，大部分建筑成本加土地成本便已經和當地的新房售價相一致。顯然，開發商要想獲利，必須等到幾年后房價再次上漲。

　　不過，上海雅居樂國際廣場的盈利已無問題。據計算，當時整個項目的收購價為17.53億元，加上8億多元的建設投入，整個項目總投入估計在25億元，折合每平方米開發成本為2萬元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊，土地樓板價已達到6.7萬元/平方米。