往年的10月份通常是租賃淡季的開始，但是今年的租賃市場卻延續了9月份的熱度，甚至還有所升溫，租賃成交量和租金都表現出上漲之勢。業內人士認為，受買賣市場房價高企等因素影響，今年的租賃淡季明顯推遲。

　　租金已連漲兩個月

　　北京美聯物業市場研究部統計顯示，從該公司成交的租賃業務來看，9月租賃成交量首次出現了2.8%的上漲，均價更是出現了8.5%的上漲，達1820元/套。10月租賃成交量繼續上漲，漲幅達到了8.6%，為9.2萬套左右，而租賃成交均價則首次突破1900元，上漲幅度達4.4%。

　　在鏈家地產成交的租賃情況則是，租賃成交量與9月相比基本平穩，但普通住宅平均租金環比上漲1.5%左右。

　　與9、10月份租賃市場形成鮮明對照的是買賣市場成交量的觸頂回落。據北京房地產交易管理網數據顯示，9月樓市總成交量(包括一手房及二手房)為47706套，雖然比8月的46870套有所上漲，但比7月的49464套依然有所下降。而10月則出現了明顯的大幅度下滑，僅成交了39977套。

　　部分購房需求轉向租賃市場

　　“買賣市場的明顯降溫，是租賃市場在9、10月升溫明顯的最重要原因”，美聯物業市場研究部總監張大偉分析認為，目前買賣市場上以投資性需求為主，而剛性需求已經因為房價太高，而出現了明顯的觀望，這使得很多買賣需求轉移到租賃市場。僅10月買賣市場的成交量就比9月下滑了近7000套，部分本來的購房者在租賃市場成交，使得10月的租賃市場繼續延續9月的回暖。

　　而租金的持續上漲，還受到需求層次提升的影響。作為原來買賣市場對應的需求因為觀望轉移到租賃市場，這部分人群收入比較高，所以需求的房源以中高檔為主，這在一定程度上提升了租賃市場的平均價格。

　　鏈家地產分析認為，一居室和兩居室成交占比上漲6%左右，達到近85%，這也是推動10月租金走高的主要原因。

　　地鐵4號線兩端成租賃成交熱點

　　據多家中介公司反映，10月租賃市場最火的莫過于剛開通的地鐵4號線沿線。租賃市場不同于買賣市場，交通利好對于買賣市場的刺激可能要提前1-2年，而租賃市場明顯要等交通開通以后才緩慢釋放。

　　9月份開始，4號線沿線的租賃市場明顯升溫，到10月則迎來大爆發，國慶的長假也使得很多租賃客戶有了看房的時間，南城馬家堡、北城西苑等4號線兩端原來價格比較低的板塊，成交供不應求，部分房源供需比甚至達到了1：3。菜市口、魏公村等原來就是租賃熱點的區域，成交價格在9月已經出現明顯上漲的情況下，10月份繼續上漲了5%左右，現在的兩居基本要在2600元-2800元/月左右。

　　除了地鐵4號線周邊以外，北部區域的中關村、亞運村、安貞等地，南部的洋橋、木樨園、方莊等地，西部的公主墳、航天橋等地，東部的望京、左家莊等地，也都是近兩個月租賃成交的熱點區域。

　　- 市場預測

　　11-12月租賃市場可能出現淡季

　　美聯物業認為，因為買賣市場一系列優惠政策的到期可能促使市場成交大漲，這將影響很多租賃需求轉移到買賣市場。同時，因為供暖期的到來，部分空置的前期投資房產業主可能為了減少損失而選擇將房源出租，這將使北京租賃市場房源有一定程度上的增加，使得11-12月北京租賃市場可能進入相對的淡季。但到明年1月份，租賃市場則將可能因為買賣市場的驟冷而繼續升溫。總之，北京今年租賃市場的冷暖，更明顯地受到買賣市場的影響，往年的成交旺季因為買賣市場的大熱而出現冷淡，而往年的成交低谷，則因為買賣需求轉移則明顯升溫。

　　鏈家地產認為，從需求走勢來看，由購轉租的需求并不能從根本上扭轉租賃淡季的勢頭。今年租賃交易市場真正表現出淡季特征將從11月份開始，這也與租賃市場有著明顯季節性變化、一般春節前的三個月為租賃淡季的特點相符合。

　　本報記者 楊娟娟