話題4

　　哪類產(chǎn)品更值得投資？

　　NBD：迪士尼樂園附近，哪類產(chǎn)品更有開發(fā)、投資價(jià)值？

　　陳可：商鋪。樂園將改變當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境，產(chǎn)生更高的商業(yè)價(jià)值。

　　劉德楊：休閑別墅、酒店、零售物業(yè)將獲得價(jià)值提升的重要機(jī)會，是當(dāng)?shù)乜梢蚤_發(fā)、投資的優(yōu)勢物業(yè)。

　　戴正芳：相比住宅，當(dāng)?shù)鼐频辍⑸逃梦飿I(yè)將會有非常大的發(fā)展?jié)撃埽�投資收益也會非常高。除了上述商辦類型物業(yè)，小戶型住宅也會在當(dāng)?shù)禺愜娡黄稹２贿^，中華企業(yè)在該區(qū)域的土地規(guī)劃都已做好，不會因?yàn)榈鲜磕岫�改變。南六公路上的�?xiàng)目將在年底推出，會是一個(gè)獨(dú)棟別墅社區(qū)。

　　話題5

　　周邊會掀起“買地潮”？

　　NBD：在迪士尼周邊擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，是否更容易獲得資本市場的青睞？在迪士尼周邊買地會否成為一個(gè)風(fēng)潮？

　　陳可：該地區(qū)目前的土地價(jià)值并不大，目前更多的是概念炒作。該區(qū)域是上海的遠(yuǎn)郊，雖然迪士尼樂園會改變當(dāng)?shù)氐某鞘行螒B(tài)，但目前看來，那里的土地價(jià)格炒作成分太高了。

　　劉德楊：迪士尼樂園的建設(shè)，會改變當(dāng)?shù)氐慕煌ā⑷丝凇⒔煌ǖ龋�進(jìn)而提升開發(fā)價(jià)值，未來的土地也將因此變得更值錢。

　　戴正芳：不會刻意在迪士尼樂園附近買地，更不會不計(jì)成本高價(jià)拿地。象嶼置業(yè)先前以11.9億元的總價(jià)、超過14000元/平方米的價(jià)格在當(dāng)?shù)啬玫兀�如果�?jì)算成本價(jià)格，可能要賣23000~25000元/平方米才能贏利。雖然象嶼置業(yè)拿地有一部分原因是為了上市，但中華企業(yè)不會那么做。

　　【實(shí)地探訪】

　　香港迪士尼周邊鮮有住宅

　　迪士尼樂園落戶上海前，有香港地產(chǎn)專家斷言，跟香港迪士尼一樣，上海迪士尼樂園不會帶動周邊樓市的發(fā)展，因?yàn)榈鲜磕岬恼勁袟l件苛刻，周邊的住宅和商業(yè)將遠(yuǎn)離迪士尼樂園。

　　為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者上周五親赴香港迪士尼樂園，考察香港和上海兩處迪士尼樂園的異同，以了解迪士尼樂園究竟能否帶動周邊樓市的發(fā)展。

　　與上海迪士尼項(xiàng)目一樣，香港迪士尼樂園所在的新界大嶼山竹篙灣也遠(yuǎn)離市區(qū)，從香港島出發(fā)，坐大巴需要一個(gè)半小時(shí)才能到。即使坐地鐵，也要換乘3條地鐵線，約一個(gè)小時(shí)才能到。樂園周邊的三四公里范圍內(nèi)，主要是集裝箱碼頭，鮮有住宅和城市市政配套設(shè)施，幾乎看不到什么商業(yè)設(shè)施。

　　據(jù)香港導(dǎo)游介紹，從香港迪士尼樂園到最近的飯店，來回可能要一個(gè)多小時(shí)，所以，大部分游客只能在迪士尼樂園內(nèi)購物。樂園的商品價(jià)格大多昂貴，一個(gè)便當(dāng)要40港元，礦泉水等飲料要20多港元，米老鼠等紀(jì)念商品價(jià)格也在100港元左右。

　　但從此前上海市規(guī)劃部門公布的迪士尼樂園意向用地來看，上海迪士尼樂園距離城市的商業(yè)中心并不遠(yuǎn)。如果上海迪士尼樂園和香港迪士尼樂園一樣，允許游客憑門票在當(dāng)天營業(yè)時(shí)段進(jìn)出樂園，且不受次數(shù)限制的話，游客可選擇在就近3公里左右的川沙鎮(zhèn)用餐。

　　由于川沙一直是上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)商業(yè)中心，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套在迪士尼樂園落戶之前就已很發(fā)達(dá)，游客的購物及住宿很容易得到滿足。顯然，上海迪士尼樂園可以帶動當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而刺激市場對酒店、商鋪等類型物業(yè)的需求。而在客流大量涌至迪士尼樂園附近后，必然會帶動當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)需求，進(jìn)一步刺激住宅需求。

　　在迪士尼落戶上海后不久，第一太平戴維斯針對上海迪士尼樂園的專項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)將會受益最多。理由是，上海迪士尼建成后，將大大提振旅游產(chǎn)業(yè)，來上海的游客住宿需求將大增，因此迪士尼所在區(qū)域乃至全市的酒店都將因此獲益。考慮到迪士尼受眾群體廣泛，預(yù)計(jì)各類酒店 (從快捷酒店到五星酒店)的住宿需求都將有所增長。與香港迪士尼酒店類似，迪士尼樂園內(nèi)就可能包含一個(gè)或多個(gè)酒店。以香港為參考，上海迪士尼項(xiàng)目或?qū)⒅铝τ跒榧彝ビ慰吞峁┒燃偈椒��?wù)。 （楊羚強(qiáng)）