加重開發商責任促業委會成立

　　[規定] 新建物業，業主、業主大會選聘物業服務企業且新的物業服務合同生效之前，建設單位應當負責前期物業服務。

　　[解讀] 《草案》規定開發商負責前期物業服務，實際上是給開發商增加了后期服務的要求。開發商出于利益考慮希望盡早結束后期的服務，必將積極促成小區業委會的成立。目前在北京，只有20%的小區成立了業委會，很多小區在這方面都遭遇了很大的困難。現在，通過在源頭上加壓，勢必會對業委會的成立起到促進作用。

　　[解讀] 開元國際物業管理有限公司相關負責人表示，目前，不少小區多少都存在一些開發商遺留的工程問題，但這并非物業能解決。一旦法律明確規定，物業公司就可以維護自己的權益，盡早為業主解決問題，進一步完善服務。

　　[規定] 建設單位在前期物業服務及物業查驗交接過程中，應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題，并承擔相應的法律責任。

　　開發商解決物業質量缺陷

　　無業主大會也能解聘物業公司

　　[規定] 尚未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導社區居委會參照業主大會表決機制組織業主共同決定有關事項。

　　[解讀] 京華律師團律師秦兵和馬傳貞認為，這能夠解決小區召開業主大會選舉成立業委會才能履行這一職責的難題，同時能促使服務企業更好地為業主履行物業服務。

　　調整車位租金建設單位與業主協商

　　轉讓物業 業主須先結清費用泄露業主資料 可被追究刑責小區各項服務 業主可分項委托業委會辦公用房 不得低于物業兩成業主可按樓為單位 決定物業管理事項

　　-其他規定

　　建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與業主大會或者全體業主協商。

　　轉讓物業 業主須先結清費用

　　業主轉讓或者出租物業時,應當將物業服務合同、管理規約等事項告知受讓人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業服務企業結清相關費用。

　　泄露業主資料 可被追究刑責

　　建設單位不向業主大會或業主大會委托的物業服務企業移交有關資料，由市或區、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處十萬元以下罰款。

　　泄露業主資料或者將業主資料用于與物業服務無關的活動，損害業主合法權益的，應當承擔相應的法律責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　小區各項服務 業主可分項委托

　　物業區域內包括各專項服務內容，物業共用部位、共用設施設備及相關場地的使用、管理和維護；物業管理區域的綠化和環境衛生維護；物業管理區域的秩序維護；其他專項服務事項。

　　業主大會或者業主共同決定可以將上述全部專項服務事項委托給物業服務企業，也可以將各專項服務業務委托給專業性服務企業或個人。

　　業委會辦公用房 不得低于物業兩成

　　物業用房需為地上房屋，并具備水、電、通風、采光等使用功能；建筑面積不低于物業管理區域內房屋總面積的2‰，最少不得低于100平方米；其中業主委員會辦公用房建筑面積不低于物業服務用房總面積的五分之一。

　　業主可按樓為單位 決定物業管理事項

　　業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業主大會的決定或全體業主的共同決定相抵觸。

　　本版采寫 本報記者

　　郭愛娣 吳旖旎 張淑玲