山雨欲來風滿樓。進入11月份，房貸市場風云四起，收緊之聲不絕于耳。

　　“明年的房價取決于政府的政策而不是開發商，其中的要義在于房貸7折利率優惠政策是否繼續執行。”著名地產商潘石屹近日表示。

　　而當人們還在疑惑是否信貸已經成了國內房價的風向標時，監管層思考更多的可能是能否尋到一把“槍”，當這把“槍”向房貸市場“開火”時，既不會傷及“自住型需求”這個“無辜”，又能對“投資型需求”給予“震懾”。

　　1 滬深房貸市場風聲鶴唳

　　“買還是不買？”近幾天，在上海陸家嘴一家德國制藥公司上班的趙先生一直在考慮買房的問題。2005年，趙先生從國內一家著名大學畢業之后便一直供職這家世界500強的德國制藥公司，目前有40多萬元的積蓄，月薪稅后有9000多元。

　　“買房吧，現在上海房價這么高，壓力很大。”趙先生告訴記者，“不買吧，最近中介一直打電話催著去看房，說是年底不買，明年買會更貴，而且要多交稅費，最關鍵是聽說房貸利率優惠要取消了。”

　　同趙先生一樣，很多考慮買房的人目前正遭遇同趙先生一樣的矛盾。有一部分人當機立斷出手，而另一部分則還在觀望：房貸是不是真的要收緊了？正在趙先生猶豫不決的時候，房產中介那邊傳來一個消息讓他更加不安，“建行已經收緊房貸了，恐怕其他銀行也要跟著來了。”

　　房貸是否真的收緊了？懷著和趙先生一樣的疑問，記者撥通了建行上海分行的客服電話，工作人員告訴記者，與前段時間相比建行房貸政策確實起了一些變化，主要是視客戶的資質情況和首付情況不同，給予的利率優惠也不同。對于首套普通自住房貸款，如果客戶的首付在40%及以上，則房貸利率為七折；首付在30%到40%，則房貸利率為七五折；首付在25%到30%，則房貸利率為八折；首付在20%到25%，則房貸利率為八五折。

　　記者隨后又撥通了工行和中行兩家銀行的客服電話，這兩家銀行都表示，房貸政策近期并沒有變化，仍然是執行原來的政策：即首套住房及改善型住房享受首付款最低兩成，利率7折優惠。而二套房則要求首付不低于四成，利率在基準利率的基礎上上浮10%。“我們的房貸政策與一年前相比沒有任何變化。”另一家國有銀行交通銀行的副行長葉迪奇對本報記者也這樣表示。

　　根據各大銀行上海分行的口徑，除建行之外，目前各銀行基本上還在執行原來的房貸政策，房貸政策并無明顯收緊。不過記者通過走訪了部分銀行的網點得知，房產中介口中傳出的房貸收緊的傳言并非空穴來風。

　　“我們這里的房貸發放確實已經收緊了。”中行浦東分行一房貸經理告訴記者，收緊主要體現在二套房政策上，“我們現在嚴格執行央行和銀監會的規定，對于非改善型二套住房，首付比例不得少于四成，利率在同期基準利率的基礎要上浮10%。”此外，還要對客戶的資質進行評定，并經過銀行的審核。“收緊主要體現在相關審核手續上，年初標準可能松一些，但現在不行了。”

　　在今年年初，記者對同一話題進行調查時，對于非改善型二套住房，多家銀行的信貸經理都會熱心幫記者出主意，通過一些變通的手段將二套房視作首套住房從而給予首付成數和利率上的優惠，但目前這條路已經行不通了。記者走訪了工行、中行、交行和建行多家網點，所得到答復均是嚴格按照相關規定執行，即首付四成、利率上浮。

　　另一個被視作全國房地產風向標的深圳樓市，收緊的風聲也已彌漫。不過當記者以客戶身份致電工行深圳分行、建行深圳分行，得到的答復均是首套房以及改善型住房仍可以享受首付最低兩成，利率7折優惠，而第二套房必須首付不低于四成，利率上浮10%，與前期相比，這些銀行的房貸政策均沒有改變。

　　然而同上海房貸市場一樣，雖然商業銀行都號稱房貸政策沒有變化，房地產中介卻已經“風聲鶴唳”，尤其是對于第二套房。深圳中原地產中介按揭部人士近日向記者透露，由于大部分深圳銀行本月已收緊了二套房貸政策，所以目前下面的業務員均會告知客戶，第二套房貸要求4成首付，利率最多只能打 8.5折。

　　記者在調查中也發現，部分銀行支行仍能對二套房進行優惠，但相較10月中旬記者采訪時的“就是第三套房貸也能享受7折優惠”，已經“收斂”了很多，某四大行之一的寶安支行個貸經理對記者表示，“目前已經不敢再跟客戶承諾能申請到二套房貸優惠了，如果要辦二套房貸的話，必須抓緊”。“行里的領導最近經常提醒我們，手里不要留‘單子’，有單就盡快做”。

　　當記者問及為什么房產中介不能做二套房貸而銀行還可以時，該信貸經理分析說，“中介辦理房貸的手續比較復雜，且以二手房居多，所以銀行受理貸款申請到審批的時間周期較長，往往是兩個月以上，而在現在這樣的敏感期，誰也不敢保證兩個月后政策是否會變，理所當然，中介就不敢提二套房優惠了”。

　　2 房貸潛規則：年初年尾“兩面派”

　　“我們今年的指標已經完成了差不多了，現在僅有少量指標留給優質客戶。”某國有大行上海分行浦東支行一位信貸經理向記者表示。這位信貸經理告訴記者，每年年初分行都會給各支行定一個指標，即本年度必須要完成的額度，這一指標關系到分行對支行的年終考核，同樣關系到對信貸經理個人的年終考核。“這一情況每年都差不多，今年更是如此，因此在年初時我們要拼命做業務，不過今年情況比較特殊。”

　　上述這位國有大行信貸經理告訴記者，今年前兩個月由于房地產市場交易清淡，房貸業務很難做，他們對完成今年的指標非常擔憂，為了完成任務，年初在做房貸審核時盡量在不違反監管規定的前提下幫客戶爭取額度，“主要是先把量做上去。”而到了3月份，房地產市場回暖，房貸業務一下子就上來了，在接下來的半年時間里，這位信貸經理每月所接到房貸業務逐月攀升。“到9月份，我們基本上就已經完成全年的指標。”

　　記者查閱了人民銀行上海總部的數據發現，今年前兩個月，上海市個人住房貸款一項均呈同比下降趨勢。而自3月份起，隨著上海市二手房交易的活躍，二手房貸款明顯增加，從而扭轉了前2個月住房貸款下降的趨勢。3月份，中資行個人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元。在其后的4、5、6月份，中資銀行個人住房貸款繼續迅猛增長，4月份增加33.9億元，創近16個月來單月新增新高。5月份增加78.7億元，創近4年來單月增量新高。6月份更是增加了127.1億元，創單月增量歷史新高，同比多增達100億元。

　　個人住房貸款的快速增加在年中引起了監管部門的警覺。在7月份召開的銀監會2009年第三次經濟金融形勢通報會上，銀監會主席劉明康強調，今年上半年，我國銀行業貸款規模迅速擴張，當前要特別防范包括房地產市場風險在內的新風險點，嚴格執行二套房貸標準。不過這一警示并沒能給持續升溫的房貸市場降溫，以上海房貸市場為例，7月份個人住房貸款繼續保持大幅增加，而8月份再次以170.2億元的增量創出了歷史新高。

　　進入四季度，上海個人住房貸款開始有減速趨勢。根據人民銀行上海總部最新公布的數據，10月份，上海市個人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元。“目前銀行對我們各分支行是獨立考核的，對我們來說今年的指標已經完成了，我們不希望在年底前沖得太高。”前述國有大行信貸經理表示。“如果今年從10個億沖到15個億，那明年我們至少要從15個億開始，萬一明年做不出來怎么辦？支行自己也有本賬，到年底時我們自己也會衡量一下。”

　　對于銀行這樣的放貸規律，監管層也是心知肚明。“目前，銀行各個支行無論是哪一級別的任務都完成了，就不太想放，但是等到明年年初貸款指標下來后就又開始放了，銀行慣例是‘上半年狠命放，下半年使勁收’，都是這規律。除非人民銀行與銀監機構明令規定，才會執行。”央行某大區分行貨幣信貸處一位負責人表示。