嚴格控制村莊用地適當放寬城市建設用地

　　經濟參考報：您提出，控制土地浪費的重點應當是農村，而不是城市，這怎么理解？

　　周天勇：因為如果對城市建設用地，特別是城市住宅用地控制太嚴格，地價上漲，導致房價肯定會上漲。我提出一個觀點，我們控制建設用地也要城鄉統籌。我們過去控制建設用地，總是緊盯著城市用地。實際上我今年搞了一個研究報告，發現1978年的農村村莊用地只有7000多萬畝，2007年達到了27000多萬畝，村莊用地擴大2億畝，而農村人口卻凈減少了6000多萬人。城市建成區，改革開放初為2600多萬畝，2007年為7600萬畝左右，30年來城市建設用地擴大了5000多萬畝，卻轉移和增加了4.1億人口。哪個合算？應當把房價降低下來，讓更多的農村人口進入城市。一些農村衰落了，復墾成耕地，嚴格控制農村宅地的供應，多拿出一些土地進行城市建設，并且在城市中發展小企業和服務業，轉移農民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來。

　　住房狀況不善會給未來造成社會問題

　　經濟參考報：房屋土地不僅僅是經濟問題，它在很大程度上還是個社會問題，有時它的社會屬性還重于經濟屬性。我看到您提出，土地、房價與中國的城市化道路有關，如果不能理順，可能造成非常嚴重的社會后果，能不能具體談談。

　　周天勇：各國有各國的城市化道路，城市化就是農村人口不斷地向城市轉移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個城市人口在75%以上的工業化國家。

　　城市化的過程，有許多因素，比如要進得來、有工作、留得下。國內許多學者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度。這是一個因素。我認為，臨時居住證制度和可以在城鎮中務工的制度，很大程度上解決了農民進得來和有業可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買不起房，何況進城的一般農民。

　　現在我擔心的是，中國10年后，20年后，30年后，城市化會是一個什么樣呢？目前，城市中房價與兩個農民工的收入比，已經達到了30，房價還在繼續上升，居住成本太高，農民根本不可能買房留在城市中。而如果2030年城市化水平達到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動人口2億，他們能留在城市中嗎？

　　工棚式居住、城郊農民家中簡陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國進城農民的居住方式；人口在城鄉之間劇烈流動；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團圓；青壯年到城市貢獻，老年回農村，農村老齡化速度要遠比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個階層，形成兩極分化。是家庭團圓的社會穩定，還是妻離子散、單身在外的社會穩定？是人口在一地穩定居住的社會穩定，還是人口在城鄉之間、區域之間劇烈流動的社會穩定？是老年人口均勻地分布在城鄉，與下一代離得較近的社會穩定，還是老人和下一代人天各一方的社會穩定？是城市中大家都有房的社會穩定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會巨大心理反差和失衡的社會穩定？

　　必須用改革的辦法來解決難題把房價穩定和降下來

　　經濟參考報：看來中國的這種土地制度和房屋體制，確實已經到了不改革不行的地步了。您認為，應當如何調整和改革？

　　周天勇：我認為，首先，思路上要進行調整，即糧食安全和城鄉居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進行分配。要嚴格限制農村宅基地的供應，適當擴大城市住宅用地的供應。每年的城市化需要的住宅要合理地預測，農民工是多少，城市人口需要多少，轉移進來人的需要多少，國土資源部每年需要供應住宅用地多少。住宅用地應當分類按比例下放到地方，從上到下嚴格規定不能挪作他用，以防止住宅供應土地少而導致房價上漲。

　　要鼓勵小自然村并到大村子和小城鎮，鼓勵宅地復墾，老百姓把宅基地讓出來變成耕地，中央財政或者是地方財政應當拿錢給他補，鼓勵把它變為耕地；一部分騰出來的宅基地，可以搞建設用。

　　其次要推進改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應市場，改革為信息對稱和供給方也充分競爭的市場；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來，改變為長期可持續的收入；三是把建設中分散繁多的有關房屋稅費，改革為購買后簡單的兩三種房產稅，改購買時收大部分稅費，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續的收入流程，改革為穩定和持續的收入流程；2、對收入少而需要買房的，降低了成本，對于收入多且有了財產的，政府用稅收來調節，縮小貧富差別。

　　解決土地市場結構問題的經濟學思路為：形成競爭性的土地供給市場、競爭性的土地需求市場，抑制土地的價格，供需信息對稱和對接，網上撮合形成均衡價格。具體改革措施為：需要國土資源部門出臺條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設規劃的前提下，集體土地、城鎮國有土地，不論什么類型，全部自由地進入市場；能供應的土地，經常性地在市場掛牌；形成縣、中心地區、省甚至全國性的交易市場，要聯網，形成網絡層級性的市場，網絡交易，屬地管轄；改善土地需求市場的結構，經常性地網上掛出需求信息，對大面積購買土地有囤積目的的開發商進行限制。

　　而從地方政府有關房地的財政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來的體制，改革為對交易的土地，不論何種所有制，不論誰在使用，不論在誰手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國家、集體、企業、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場價格征收房產稅，對于城鎮房改房、已經含有土地出讓金的房，前者明確產權，按照市場價征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對于超過一定規定面積的，進行累進征稅；別墅可以按照所處區位的不同，如在平整的地區或山坡上等等，除了征收一般和累進的房產稅外，還應當征收不同程度的土地使用稅；對于一些特殊的領域和不同體制內的情況，可實行老人老辦法、新人新辦法的政策，進行過渡。三是進行房屋普查登記，稅務部門建立房屋評估機構，為開征房產稅做好基礎工作，并且清理土地和房屋建設中的各種稅費，合并簡化地方政府的房地收入。

　　土地交易增值稅、房產稅、別墅土地使用稅，都應當作為縣市級政府的地方稅收，全部留給市縣級政府使用，中央和省級政府不進行集中和分成。

　　我認為，晚改不如早改，改革越拖越難，應當考慮社會大多數人的利益，考慮國家和民族長期的利益，避免因居住和房價問題而引起社會動蕩，應當實現人民的樂業和安居，實現中國人的住房夢。(記者 田如柱)