走勢分析3

　　豪宅市場繼續“高燒”？

　　今年的內地樓市中，“豪宅”絕對是一個敏感詞。今年下半段，正是依靠上海、北京等地的豪宅銷售井噴，才使樓市在剛性需求大量釋放后，依然能保持強勁的購房需求。時至歲末，全國第一貴的湯臣一品已賣出16萬元/平方米天價。整個11月份，上海單價8萬元/平方米以上的豪宅賣出了58套，刷新了上海的成交紀錄。

　　但不可否認，外部需求的蕭條，以及通貨膨脹預期，客觀上助推了今年的“豪宅熱”。一些地產商曾在今年7、8月份向 《每日經濟新聞》記者指出，很多企業家在出口不力的情況下，把辦公司的資金投入到樓市，購買豪宅。等經濟復蘇后，再將豪宅通過抵押、出售等手段套現。

　　豪宅熱賣，也讓很多開發商扎堆建豪宅。恒大、富力、星河灣、綠地、北京首創，乃至萬科等開發商就大舉進入太原，想把房子賣給“煤老板”。

　　在明年全球經濟復蘇后，外部需求可能重新活躍，實業家們若把資金轉出樓市，明年的豪宅市場還能像今年這么火嗎？

　　夏宇認為，一些重要的資源產業如煤礦，今年已在進行“國進民退”的資本重組，將彌補部分出口行業的產業資本撤離后的“樓市空白”。上述企業家在企業業務暫時未落定時，會大量購買豪宅等產品，這使得豪宅市場仍有空間。另外，與目前旺盛的市場需求相比，目前內地的豪宅總量仍是不夠的，因此不會有過剩危機。

　　陳嘯天認為，經過多年熏陶，收藏豪宅已成為富人們的一種愛好。這種收藏愛好將會在明年進一步放大，進而釋放出更多的豪宅需求。

　　陶琦則預言，明年上海、北京等地的豪宅與普通住宅間的價差將拉得更大。

　　走勢分析4

　　明年還會鬧“樓荒”嗎？

　　幾家地產分析機構的負責人普遍預計，明年的市場需求雖然比不上今年，但肯定不會太差。既然需求不減，那么明年的住宅供應難免會成為一個問題。

　　由于新建商品住宅的供應不足，今年在北京、上海等地，出現了全年新開工量較去年同期大幅下跌的情況，“樓荒”現象明顯。易居中國分析師薛建雄說，按照目前的市場需求，到明年6月份，上海商品住宅的存量將跌破400萬平方米。

　　不過，地產機構普遍認為，明年樓市雖然會存在供求緊張的可能，但情況要比今年好。

　　陶琦的理由是，今年已有大量土地入市，這些土地都嚴格規定了開、竣工時間，以防捂盤。與此同時，國家也鼓勵開發商投資建設項目，明年的供應量應該要好于今年。

　　國家統計局數據顯示，截至10月，全國商品住宅開發總投資額達19954.21億元，比去年同期上升14.1%。

　　夏宇認為，目前對宏觀調控政策的判斷，只能預測明年上半年的樓市。明年下半年，隨著經濟形勢的變化，地產業的政策面是否依然如故，就要打個問號。在此情況下，有戰略眼光的開發商紛紛加快了開發、銷售進度，如萬科、金地等開發商已提出施工9個月銷售，綠城更提出施工6個月銷售。

　　走勢分析5

　　明年房價繼續上漲？

　　11月，上海全市商品住宅成交均價為18686元/平方米，環比漲9.64%，比2月份上漲47.45%，而上海2008年職工平均年收入也不過3萬余元。

　　房價與個人收入之間的懸殊差距，被認為是樓市泡沫的一大特征。按照目前的購買力，新房屋賣給誰？

　　夏宇認為，普通購房者還是明年盡早買房為好，否則后續房價還會進一步上漲。在他看來，貨幣的寬流動性政策在明年上半年繼續有效，據估計明年將發放6萬億~7萬億元的新增信貸，這為部分高價房的銷售提供了大量“子彈”。

　　同時，各地推進城市化帶來了巨大的購房需求。陶琦認為，上海、北京、深圳等擁有政策資源的核心城市，將進一步通過產業升級，吸引財富階層的導入，進而形成新的購房需求。

　　另外，一些城市商品住宅供應窄的問題，將在明年進一步暴露。陳嘯天說，事實上，從2005年開始，上海的商品住宅供應就一直有較大的缺口，只是在宏觀調控的抑制下，一部分需求在2005年和2008年沒有得到釋放，造成了當時市場的滯銷。在宏觀調控政策放松時，這些問題將再次暴露，因此房價的上漲很難避免。

    記者 楊羚強