收回投資或不成問題

　　今年下半年出爐的一份研究報告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個“地王”項(xiàng)目中，約有半數(shù)尚未開工，不到兩成的“地王”項(xiàng)目處于在建中，個別“地王”地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。僅占四分之一的在售的項(xiàng)目中，多個項(xiàng)目賠本出售。

　　有人為大龍開發(fā)算過這樣一筆賬：樓面價加上其它建筑成本，該項(xiàng)目全部開發(fā)成本將在4萬元/平方米左右，產(chǎn)品要賣到6萬元/平方米左右才能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項(xiàng)目相匹配的產(chǎn)品售價在2萬元至4萬元之間。

　　于是，如何解決盈利問題成為大龍開發(fā)最迫切的現(xiàn)實(shí)問題。“大龍開發(fā)是在賭大勢，明年地價比今年再漲30%他的項(xiàng)目就可以盈利了。”上述人士說。這代表了業(yè)界的一種典型推論，即大龍地產(chǎn)可以采取拉長周期等待價格上漲，以時間換價格。

　　還有一種猜測是增加容積率。一位業(yè)內(nèi)人士分析，由于大龍開發(fā)與順義區(qū)政府關(guān)系非同小可，完全可以通過正常程序申報增加容積率，“規(guī)劃蓋10層，可以將其‘運(yùn)作’成12層”。對此，有反對意見指出，北京市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃明確提出了“溫榆河綠色生態(tài)走廊”的概念，天竺22號地正在其區(qū)域范圍內(nèi)，出于對溫榆河環(huán)境保護(hù)的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。

　　作為區(qū)屬國企，得到地方政府的財(cái)政返還倒是很有可能。“但即使拋開一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業(yè)行為，結(jié)果也不會很悲觀。”王吉鵬樂觀估計(jì)，收回投資問題不大，并且也絕非“華山一條路”。

　　王吉鵬說，這不單單是一個項(xiàng)目的問題，如果把這個項(xiàng)目與企業(yè)的整體戰(zhàn)略聯(lián)系起來看視野就會開闊許多。比如，“地王”的產(chǎn)生無疑可以推動周邊房價的上漲。據(jù)披露，自“地王”產(chǎn)生后，順義的獨(dú)棟別墅掛牌均價已經(jīng)達(dá)到了38000元/平方米左 右 ， 環(huán) 比1 1月 上 半 月 上 漲 了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達(dá)到了12.5%。

　　有業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》分析，如果周邊樓盤有其相關(guān)資產(chǎn)，那么這個新標(biāo)桿帶來的升值價值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場運(yùn)作中的長袖善舞，回報就會很快突破單純意義上的售樓收益。

　　可能引入投資方

　　大龍地產(chǎn)2009年三季度報表顯示，公司總資產(chǎn)29 .41億人民幣，凈資產(chǎn)14 .37億人民幣，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物9934萬人民幣。往前追溯，2008年年報表明，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)31 .75億人民幣，凈資產(chǎn)是12.29億人民幣，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物8085萬人民幣。

　　一個凈現(xiàn)金額尚未過億的上市公司，其旗下一個子公司如何撬動高達(dá)50億的項(xiàng)目？關(guān)于地價款的支付能力一直為各方所懷疑。

　　12月3日，有消息稱，北京市土地整理儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人已證實(shí)，大龍開發(fā)已經(jīng)按時簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經(jīng)到位。然而，人們的憂慮并未自此煙消云散。據(jù)相關(guān)規(guī)定，地價款的80%應(yīng)在180天內(nèi)交清，即2010年5月20日前，大龍開發(fā)需交清40.4億元人民幣。

　　早前，開發(fā)商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會采取分期開發(fā)的辦法，通過地塊分割取得土地使用權(quán)證，申請土地抵押貸款，實(shí)現(xiàn)分期或延期支付土地出讓金，現(xiàn)在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開發(fā)的選擇其實(shí)并不多。”王吉鵬說。

　　他進(jìn)一步分析，從成本到收益中間還有一個不容忽視也至關(guān)重要的資金鏈問題。在通常情況下，企業(yè)會有三種選擇：擴(kuò)股增資、尋求地方政府擔(dān)保的貸款和與其他企業(yè)聯(lián)手獲得注資。

　　王吉鵬指出，通過擴(kuò)股增資方式籌集的資金會很有限，相比地價總額而言可能杯水車薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產(chǎn)上市5年來未分配一次紅利，而按有關(guān)規(guī)定，連續(xù)3年不分紅就要喪失公開配股與發(fā)行新股的資格。

　　接下來，便是尋求地方政府擔(dān)保向銀行借款。作為順義區(qū)的國有企業(yè)，大龍開發(fā)獲得地方政府信用擔(dān)保的可能性很大，但全部依賴銀行貸款卻不大可能。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對沖掉其大部分利潤。

　　那么，最后的選擇便是尋求合作了。“雖然手段有限，但焉有‘買得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開發(fā)接下來最可能的策略就是引入一個或多個資金方，讓對方分享自己“資源稟賦”的同時借用對方的資本運(yùn)作體系。而保利、龍湖、遠(yuǎn)洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商很可能成為大龍開發(fā)的合作伙伴。

　　有幕后推手？

　　從拿地時的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來源尚存諸多不確定因素，大龍開發(fā)演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們在種種懸念的強(qiáng)大磁場下，樂此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。

　　無一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開發(fā)的背景。資料顯示，大龍開發(fā)實(shí)際控制人是北京市順義區(qū)人民政府。此信息一經(jīng)披露，眾分析人士紛紛會意：作為順義區(qū)區(qū)屬國企對地方財(cái)政“保增長”的重任義不容辭，有網(wǎng)友甚至戲稱“天竺22號地，還沒有出生，它就風(fēng)華正茂了”。

　　的確，地方政府利用土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)財(cái)稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學(xué)者指出，地方政府土地財(cái)政的基本路徑是預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入實(shí)現(xiàn)增加財(cái)政支配能力的目標(biāo)。而國企的參與將最終實(shí)現(xiàn)資金“在一個筐里運(yùn)作”。

　　國企或央企通過市場競標(biāo)拿到“地王”或許本無可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區(qū)政府是大龍開發(fā)拿到天竺22號地的幕后推手的話，那么，這個幕后推手也將承擔(dān)巨大風(fēng)險。

　　尤其在房地產(chǎn)市場短期波動不可避免的預(yù)測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀(jì)錄，著實(shí)狠狠地刺激了各方的神經(jīng)。

　　一旦房價出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)市場發(fā)生的多米諾骨牌式的連鎖反應(yīng)，不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨額損失，危及地方財(cái)政資金和銀行資金的安全，最終還會導(dǎo)致與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)能利用率降低，效益將無法保證，這一點(diǎn)并不會因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對此表示擔(dān)憂。