買主反訴開發商“一女二嫁”

　　下午5時30分，庭審進入最為激烈的辯論階段。

　　原告代理律師在庭審中出示了不少證據，證實韓瑞并沒有如期交夠銀行按揭首付所要求的整個購房款的60%，違約在先。被告代理律師稱，韓瑞已經按期足額按協議交夠了銀行按揭所需的整個購房款的50%，并沒有違約。

　　韓瑞究竟應該交整個購房款的60%，還是50%？這成為庭審的焦點之一。

　　原告代理律師稱，按照協議規定，韓瑞應該交60%，因為這是銀行的規定，而協議的第四條也明確寫明“按銀行規定的首付款”。別說開發商無權與韓瑞約定首付款的比例應當是多少，即使約定了，對銀行也沒有約束力。

　　韓瑞的代理律師則認為，當初所簽預售房協議的最后用水筆明確寫明，首付款為總房款的50%，這屬于非格式條款，按照《合同法》的相關規定，其效力高于合同第四條關于“按銀行規定的首付款”的約定。而韓瑞已經在約定期內按期交夠了總房款的50%，而開發商遲遲不給簽訂正式的《商品房買賣合同》，其真實目的，是感覺到房價在上漲，為了再賣高價，以達到一房多賣的目的。

　　背地里寄信當面卻不通知？

　　除了法庭上白熱化的辯論，出現在庭審中的證據也十分吸引人眼球。

　　開發商亮出的證據除了注明日期為7月12日的一份“通知”外，還有多份郵政特快專遞的原件及復印件。

　　在“通知”中，開發商稱“本著友好協商的態度，在2009年6月4日致函給您，通知您于5日內及時交清全部應付首付款與代交費用，并簽訂商品房買賣合同，否則我們將把該批房源另售。但到目前為止，您尚未過來正式辦理相關手續。鑒于此，我公司特通知您，上述房屋從即日起將另行出售”。

　　在這份蓋有鄭州興東置業有限公司公章的“通知”最后，還寫有：“我公司考慮到您并非惡意拖延，是房款支付及按揭手續無法完備而造成的違約，故同意您在本通知發出10個工作日，來本公司辦理您已支付款項退款的相關手續，我公司將盡快上報并退款。”

　　韓瑞的代理律師稱，開發商所謂的幾次“通知”全部是郵政特快專遞，其提供的復印件顯示，沒有一份是韓瑞本人簽收的，韓瑞本人從未收到過這些郵件，也沒有委托過任何人代收郵件。更為蹊蹺的是，有一份特快專遞顯示的郵寄日期是7月12日，但7月10日當天，韓瑞在開發商處領到了所購房屋的部分鑰匙，同時還與開發商的一名負責人討論電梯的安裝及水電等問題，而短短兩天后的7月12日及此前的6月4日，開發商已經多次發出特快專遞到南陽，明明知道韓瑞本人就在鄭州并與他們面對面，還要頻頻發出特快專遞，究竟是為了什么？

　　兩名買主曾當面對質

　　面對主審法官“房屋是否另賣”的詢問，原告代理律師稱，韓瑞此前定購的房屋并未再賣，現在全部空置，記者自鄭州房產網上搜索，這些房屋確實呈現為綠色，證明尚未出售。

　　但韓瑞提供的錄音證據顯示，開發商已將房屋另賣他人。她曾于今年8月與新買家當面對質，并多次電話溝通，對方稱，韓瑞所購房屋自己都買下了，“看誰敢動我的房子”。韓瑞稱，按新買主的價格，總房款已超過千萬。

　　記者此前曾多次到現場調查，發現爭議門面房已被新買家貼上“招租”字樣，并留有電話號碼，記者撥打這個號碼，一直處于關機狀態。

　　昨天的庭審一直持續到了晚上6時30分許，雙方均要求法院維護自己的合法權益，而韓瑞還要求開發商一加一賠償等共計400多萬元，“開發商屬欺詐行為”。

　　法官最后當庭宣布，該案將擇日宣判。　　　

    核心提示

　　韓瑞的官司其實并不罕見，從去年起，建設部等8部門對房地產市場進行了長達1年的市場秩序專項整治，重點整治房屋買賣中存在的合同欺詐、偷稅漏稅的問題，我省有關部門也采取了種種相應措施，但隨之產生的一系列新問題，引人深思。　

　　稅務部門高科技遭遇新難題

　　眼看開庭日期一天天臨近，12月11日，韓瑞再次來到鄭東新區地稅局。這一次，她除了想邀請地稅局有關人員前去庭審外，還想再咨詢一些法律、法規方面的知識。

　　此前，她的律師河南卓源律師事務所主任、法學碩士王璞也曾多次前來，在稅務部門工作人員的幫助下，經過兩天的翻看，在1000多張該公司自開發票電腦底聯中，終于查找到了另外兩份發票，這些在稅務部門的電腦中有明確顯示的“銷售不動產統一發票(自開)”，竟然與韓瑞所購買的是同一處房產！即鄭州興東龍騰盛世12號樓10號商鋪，而這正是韓瑞所購的18套商鋪中的其中一套，所不同的只不過是價格：“韓瑞手中所持發票顯示的是每平方米8000元，而這兩張發票反映出來的單價竟然高達萬元”。王璞說。

　　韓瑞如今已是鄭東新區地稅局的熟客，發票管理科一位負責人在接待韓瑞時稱，首先是韓瑞自己維權意識不強，沒有索要原始發票：“假若你手頭現在拿的是發票原件，也許這場官司即可避免。”但他同時稱，法律上也沒有明文規定必須要給顧客發票原件，這要看雙方的約定。

　　因為房產商拿著原始發票，他可以以各種名目將發票作廢。“比如他說發票開錯了，或者是買方退房了等，業內人士稱之為‘紅沖’，這在法律上是允許的。”這位負責人說。

　　而在接受采訪時，鄭州市地稅局流轉稅處一位工作人員也說：“現在我們所采用的都是‘網上辦稅系統’，房產商在自己的電腦上即可自開發票，鄭東新區又是試點，自今年1月份即開始運行這套程序，只要發票原件在他手中，他就可以‘紅沖’，而國家發票管理辦法中又沒有講到，國家稅務總局下發的任何規范性文件中也沒有講到這種管理措施。當時我們也想了，是不是納稅人在‘紅沖’發票時先給我們一個申請，讓我們把把關，但這種審批行為不是在哪一個單位都能隨便申請的，我們在沒有政策法規的依據下不能隨便申請行政審批。”

　　鄭東新區地稅局另一位李姓女同志也無奈地稱，“程序是上級部門開發的，我們只是使用，我們也知道有漏洞，但又無法彌補。”她同時想讓記者替他們呼吁一下，“看能不能讓上邊再開發個軟件，最好能讓我們監控到房產商隨意‘紅沖’發票的行為”。

　　房管局這是房產商慣用伎倆

　　打開鄭州市房產網，點開這處官司纏身的房產，仍是一片綠色，證明這仍是一處未經出售的房產。但記者在現場看到，大門緊閉的門面房上，已張貼了招租廣告，而電話是另外一個買主的。

　　鄭東新區房管局一位姓何的負責人稱，“很想去參加韓瑞房產官司的旁聽”，他對此案已關注好久。韓瑞來房管局“鬧”時，房管局也頗感委屈，房管局早就實行了商品房買賣合同聯機備案系統，利用這個系統，凡是與房產商簽訂正規商品房買賣合同的，“我們一備案，從技術上講，再想重復簽訂合同已根本不可能”。

　　但令人遺憾的是，韓瑞與房產商所簽訂的，是未經備案的預售房協議，“這種情況下，開發商一房多賣我們也就無法監管”，鄭東新區房管局另一名工作人員說。該房管局另一位負責人也稱，收高額預售房款而不給出具正規發票，是房產商慣用的伎倆，購房者維權意識不強，沒能拿到發票原件，就給了房產商可乘之機，“我們房管部門雖然知道有這種監管上的漏洞，但確實無從下手。現在雖然我們暫時‘凍結’了這一處有爭議房產的有關手續辦理，但這畢竟不是長遠之計”。

　　業內人士都是房價惹的禍

　　在昨天的庭審現場，有幾名在地產與建筑工程領域頗負盛名的專業律師特意前來旁聽，他們在接受本報記者采訪時均稱：“都是房價惹的禍，假若房價一直十分平穩，也許就不會發生這樣的事情。”他們首先提醒大家，無論交多少房款，一定要索要原始的票據，這是保護自己權益的最基本證據，也是最低條件。另外，就是要勇于拿起法律武器維護自身權益，這樣既保護了自己，也保護了更多潛在的消費者。

　　還有就是市場規則問題，大家都按照誠信的原則或者按照一定的交易規則來做事，這種規則本身對于市場的均衡發展是非常有意義的。如果房產商認為房子要漲價了，就給現在的購房者退定金，然后把房子再賣給別人，這實際上是把均衡的市場規則給打破了，會導致整個市場的混亂直至崩潰。

　　“就像馬克思說的，為了300%的利潤，就敢踐踏人間一切法律。”這位業內人士說。 （大河報）