除此之外，目前大部分銀行已經(jīng)完成了全年的放貸任務(wù)，銀行審批貸款也變得更加嚴(yán)格。“收入證明是一個(gè)很明顯的變化。以前銀行對(duì)夸張的存款證明都是睜一只眼閉一只眼，在現(xiàn)在必須是真實(shí)的收入證明，還需要提交一些繳稅證明。”銀行人士稱。

　　銀行打破“返點(diǎn)”潛規(guī)則

　　銀行對(duì)中介的返點(diǎn)最高達(dá)到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房貸312.6億元貸款額、平均1.5%的“返點(diǎn)”比例粗略計(jì)算，中介從銀行獲得的傭金收入高達(dá)4.69億元。

　　在房市火爆、房貸猛增的同時(shí)，一個(gè)有趣的現(xiàn)象值得注意———銀行開(kāi)始停止和中介的二手房貸款合作。

　　對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，中介公司是個(gè)又愛(ài)有恨的主，在傳統(tǒng)的合作模式下，中介可以給銀行帶來(lái)豐富的客戶資源。但中介兩邊“吃錢”，在收取購(gòu)房者中介費(fèi)的同時(shí)還向商業(yè)銀行索取高額傭金，即“返點(diǎn)”。但這種生存法則在今年受到前所未有的質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。

　　“由于去年底時(shí)樓市慘淡，各銀行為了達(dá)成考核目標(biāo)，紛紛采取大比例返點(diǎn)政策激勵(lì)中介機(jī)構(gòu)，有的銀行甚至從0.5%提升至現(xiàn)在的1.5%，行業(yè)有些惡性競(jìng)爭(zhēng)。”一商業(yè)銀行房貸部總經(jīng)理說(shuō)。

　　據(jù)記者從中介公司和銀行方面了解，目前北京市場(chǎng)，銀行對(duì)中介的返點(diǎn)最高達(dá)到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房貸312.6億元貸款額、平均1.5%的“返點(diǎn)”比例粗略計(jì)算，中介從銀行獲得的傭金收入高達(dá)4.69億元。在房貸利率普遍打7折的情況下，按一年期存款的成本2.25%和5年以上的優(yōu)惠貸款利率4.158%來(lái)計(jì)算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個(gè)百分點(diǎn)。如果再去除人工費(fèi)用、房租、管理費(fèi)用等不可回避的成本，實(shí)際獲利肯定低于1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀行開(kāi)始叫苦，并開(kāi)始單方面打破這個(gè)“潛規(guī)則”。

　　今年下半年，建行已宣布，由于中介收費(fèi)高，停止了和中介公司的合作。9月份深圳市銀行公會(huì)率先與銀行簽訂《深圳市國(guó)內(nèi)銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》，承諾“在辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，不以任何形式向地產(chǎn)中介或其代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源”。此后，上海、廣州、山東等地銀行業(yè)公會(huì)紛紛效仿。按照山東省的自律公約，銀行向房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”將受到嚴(yán)格限制，最高不得超過(guò)2%。。

　　不過(guò)，一中小銀行的個(gè)貸部經(jīng)理指出，房產(chǎn)中介公司掌握著二手房市場(chǎng)的大量客源，“返點(diǎn)”仍具有巨大市場(chǎng)。

　　中介的想法也比較樂(lè)觀。一中介公司市場(chǎng)部經(jīng)理認(rèn)為，時(shí)值年末，大多數(shù)銀行的貸款任務(wù)已經(jīng)完成，但進(jìn)入明年年初，各大行貸款指標(biāo)下來(lái)，很可能再度爆發(fā)房貸客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，到時(shí)候各銀行是否堅(jiān)守住自律公約是個(gè)很大疑問(wèn)。

　　“大銀行不給返點(diǎn)，我們就把客戶介紹給小銀行和外資銀行，這些銀行房貸業(yè)務(wù)規(guī)模尚在發(fā)展當(dāng)中，他們每年也都有考核指標(biāo)。”中介公司也在尋求空間。

　　直客式二手房貸崛起

　　銀行的直客式房貸把中介費(fèi)、二手房評(píng)估費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用作為按揭貸款的附加服務(wù)，只需三四百元甚至是無(wú)償提供給購(gòu)房者。

　　徹底擺脫中介并非朝夕之事，銀行在嘗試另外的出路。從去年開(kāi)始，銀行紛紛試水繞開(kāi)中介直接面對(duì)購(gòu)房者的直客式房貸，目前工行、招行、中信都已經(jīng)推出直客式二手房貸款。　　

　　這種不需要中介的房貸方式，既可以讓銀行省下一筆返點(diǎn)費(fèi)用，也可以為買房者省下不少中介費(fèi)。按購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子計(jì)算，中介費(fèi)用一般是房?jī)r(jià)的3%，加上評(píng)估、擔(dān)保等費(fèi)用，購(gòu)房者需多掏3萬(wàn)-5萬(wàn)元不等。而目前銀行的直客式房貸把中介費(fèi)、二手房評(píng)估費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用作為按揭貸款的附加服務(wù)，只需三四百元甚至是無(wú)償提供給購(gòu)房者。

　　不過(guò)，直客式房貸面臨兩大難題。一方面，銀行直客式二手房貸款主要針對(duì)已經(jīng)找到房源的買主，銀行房源跟中介相比并不豐富。12月3日，記者在中信銀行二手房買賣直通車網(wǎng)站看到，其有效房源約為3039套，一般有點(diǎn)名氣的小區(qū)房源基本是3-4套，很多小一點(diǎn)的小區(qū)根本沒(méi)有房源。對(duì)于想挑選二手房的買房者來(lái)說(shuō)吸引力不夠。

　　另一方面，直客式二手房在買賣過(guò)程中的違約、虛假等風(fēng)險(xiǎn)，均由買房者自己承擔(dān)。不少購(gòu)房人擔(dān)心碰到假產(chǎn)權(quán)證上當(dāng)，并且缺乏對(duì)辦理過(guò)戶手續(xù)相關(guān)知識(shí)的了解，所以買賣二手房時(shí)，基本上還是通過(guò)中介公司擔(dān)保，并代辦相關(guān)貸款、過(guò)戶手續(xù)。中介費(fèi)相當(dāng)于一筆“省心費(fèi)”。因此，據(jù)了解目前這種直客式二手房貸以已經(jīng)找到房源的貸款者為主。

　　中信銀行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，從今年8月27日至11月上旬，其直客式二手房業(yè)務(wù)已經(jīng)受理了超過(guò)1億元按揭貸款，大概有150多位市民通過(guò)該平臺(tái)買到了房子，這一交易量不足中介的百分之一。

　　“房源是最重要的問(wèn)題。銀行不可能做到像中介公司那樣，支出那么多的人力物力在各個(gè)小區(qū)跑房源，完全擺脫中介是不可能的，但應(yīng)該減少對(duì)他們的依賴。”一家計(jì)劃明年進(jìn)入直客式二手房市場(chǎng)的銀行老總稱。