世博，讓城市生活更美好。美好生活的基礎(chǔ)就是至少擁有一套自己的住房。曾幾何時，世博利好帶動了上海樓市飛速發(fā)展，如今面對去年迅猛上升的房價，年底開始的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，讓自住購房者對于世博年的房地產(chǎn)市場又多了一份期待。稅費調(diào)整、經(jīng)濟適用房逐步推廣、開發(fā)商心態(tài)變化等相關(guān)因素的影響下，包括浦江板塊、三林板塊等世博板塊在內(nèi)的眾多熱點區(qū)域依然值得期待。

　　世博年政策

　　關(guān)鍵詞：營業(yè)稅

　　三大難題值得關(guān)注

　　2009年12月22日財政部發(fā)出關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，對營業(yè)稅的征收時間、征收方式進行了明確。此次財政部對營業(yè)稅政策操作方式的明晰比前期市場的猜測來得溫和，這也加重了業(yè)內(nèi)外對明年上半年樓市逐漸企穩(wěn)走勢的認(rèn)可。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿指出，對于地方政府來說中央一級明確了營業(yè)稅的征收辦法卻給地方政府出了一個不小的難題。

　　難題一：普通住宅大面積消失。目前是上海二手房交易中普通住宅已經(jīng)不足5成，面對普通住宅不再“普通”，地方政府是否需要再次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　難題二：對普通住宅領(lǐng)域政策優(yōu)惠是否會鼓勵投資、投機資金進入普通住宅市場。

　　難題三：“非普通”變身“普通”，利益驅(qū)使陰陽合同泛濫。

　　關(guān)鍵詞：利率

　　貸款利率或?qū)⑸险{(diào)

　　對于明年貸款利率將如何變化、首付比例及相關(guān)稅費是否會有所調(diào)整，對此，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，明年的房價在今年的基礎(chǔ)上趨穩(wěn)，不會有超過10%的浮動。在明年，政府會繼續(xù)支持老百姓自住買房，并會增加低端廉租房的供應(yīng)，且這類住房價格回調(diào)的可能性較大。此外，由于今年的經(jīng)濟復(fù)蘇情況已經(jīng)比預(yù)期的好，隨之而來的通貨膨脹也將促使明年的貸款利率有所上調(diào)。趙煒預(yù)計明年一、二季度貸款利率及存款利率都會有一定的上調(diào)。除此以外，在房價仍然無法得以控制的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅費(如契稅等)也會相應(yīng)增加。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅

　　呼之欲出穩(wěn)定房價

　　2009年5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委員會2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，通知再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

　　顧海波指出，研究開征物業(yè)稅并非是第一次提出。征收物業(yè)稅，能改變非理性的投機心理預(yù)期，能起到加大住房投機成本、抑制投機需求和穩(wěn)定房價的作用，而且物業(yè)稅對第一套住房建議不征稅或象征性征稅，并不會增加自住老百姓的負(fù)擔(dān)，物業(yè)稅可以說是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定器。而且有助于改善地方稅。

　　與此同時，對于物業(yè)稅，顧海波指出，需要注意以下幾個方面：

　　1、確定不同的稅基和稅率，調(diào)節(jié)財富再分配。對廉租房、經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟租賃房、限價房不征收；一套房不收或象征性征收；對二套以上住房、高檔公寓和別墅等高端商品房實行高稅率。

　　2、建議外商和外資率先征收。

　　3、建議對企業(yè)房產(chǎn)、廠房、辦公樓、商場等物業(yè)率先征收。

　　4、二套以上、閑置房、出租房、高端商品房先征。可以采取超額累進的物業(yè)稅。

　　5、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調(diào)控是個系統(tǒng)工程，單靠物業(yè)稅(稅收)是起不了作用的，必須從房地產(chǎn)供應(yīng)政策、信貸(利率)政策、稅收政策、行政政策以及產(chǎn)業(yè)政策等諸方面進行協(xié)調(diào)調(diào)控才能真正起到作用。

　　世博開發(fā)商

　　地王頻現(xiàn)或拉高房價

　　7月23日，金地集團拍得趙巷10號地塊，價格為30.48億，為今年第一個“地王”。

　　8月27日，華潤置地拍下南翔兩塊地，價格為35.22億元。

　　9月10日，中海地產(chǎn)拍得長風(fēng)地塊，價格為70.06億元，創(chuàng)下“總價地王”。

　　9月17日，海航集團、保利地產(chǎn)分別拍得黃浦江沿線兩幅地塊，價格為18.24億元、30.05億元，創(chuàng)下“單價地王”。

　　9月30日，綠地集團拍得龍華地塊，價格為72.45億元，刷新上海“地王”紀(jì)錄。

　　11月4日，川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊，價格為11.9億。拍出1.402萬元／平方米的樓板價。這幅看似普普通通的地塊，因為迪士尼而和當(dāng)?shù)氐貎r新高扯上了關(guān)系。

　　12月23日，新江灣城C6開拍，最終被中建地產(chǎn)以37.2億元價格摘取，折合樓板價32484元/平方米，創(chuàng)造了板塊土地成交價格新高，并且該樓板價已超越當(dāng)前新江灣板塊住宅均價。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，09年地王的頻頻出現(xiàn)，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來上海樓市發(fā)展前景的看好，當(dāng)然這和今年樓市火爆、眾房企大量回籠資金也有著密切的聯(lián)系。“地價實際上可以直接反映出房地產(chǎn)商對于未來房價的預(yù)估，而新江灣城目前的房價已經(jīng)足以支撐該地價表現(xiàn)。橡樹灣二期聯(lián)庭別墅在開盤當(dāng)天即取得了近3億元的銷售業(yè)績就是最好的證明。”某開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“目前房地產(chǎn)市場價值衡定的原因之一就是土地價值，土地價值的走向會導(dǎo)致相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)價值將被重估。結(jié)合上海樓市近期整體趨勢，就可以發(fā)現(xiàn)，近期楊浦區(qū)、外灘沿線先后明顯上漲，尤其是一些競爭優(yōu)勢明顯，具有增值潛力的項目，在重估過程中面臨較大投資機遇。”華潤置地上海董事總經(jīng)理謝驥表示。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，通常而言，一個樓市板塊的形成必須具備三個條件，區(qū)域內(nèi)有一定數(shù)量的樓盤；有代表性樓盤出現(xiàn)；區(qū)域有一定的特色，并能形成板塊效應(yīng)與其他板塊相抗衡。然而，這些必然因素，卻需要一定的外力催化，目前看來，除了軌道和配套規(guī)劃之外，“地價熱”效應(yīng)是形成板塊價值的最重要的外因。