未來預(yù)期能否跑贏CPI？

　　理財經(jīng)理提示：如果要考慮跑贏通脹，則需要當(dāng)前房價上漲的幅度為7.45%，由此來看，目前住宅房屋投資的贏面風(fēng)險巨大。只有預(yù)期未來一年房價上漲7.45%，才能夠達(dá)成一般投資水平，并跑贏CPI。

　　長期而言，北京的房產(chǎn)價格仍然會上漲，這是一個不爭的事實。

　　問題是，考慮未來一年內(nèi)的房屋價格上漲或者下降的變化，假定預(yù)期投資收益率在5%，那么房價應(yīng)該上漲到何種程度才能實現(xiàn)？

　　對此，理財經(jīng)理龍飛繼續(xù)以稻香園的房產(chǎn)個案進(jìn)行分析。

　　由于目前的一年期國債的收益率為2.60%，考慮到投資于房地產(chǎn)和股票都會有一定的風(fēng)險溢價，因此在無風(fēng)險利率的基礎(chǔ)上增加了相應(yīng)的收益。另外為了保險起見，這個投資收益率不應(yīng)定得過高，因此選取5%這個數(shù)額來進(jìn)行假定。

　　計算的結(jié)論是，即未來一年房主需要獲得270萬×5%=13.5萬才能達(dá)到預(yù)期收益率。而目前房租的價格為每年5.5萬，假定保持不變，那么缺口還有8萬元。

　　考慮到出售房屋需要繳納財產(chǎn)稅、個人所得稅、契稅等一系列稅費以及房屋中介的中介費用,暫時將這部分成本費用定為房價增值的20%。

　　由此可以預(yù)期，當(dāng)總房價上漲10萬元時(8萬元/(1-20%))，才能夠達(dá)到5%的預(yù)期收益目標(biāo)。或者說，房價在未來一年內(nèi)的上漲率應(yīng)為3.70%(10萬/270萬)。

　　如果假定不依靠出售房屋賺取預(yù)期收益率，即只依據(jù)房租上漲來計算。那么依舊考慮出租房屋的成本問題，那么需要扣除1個月的房租來抵扣成本。那么實際需要增加的房租數(shù)額將為87272.73元，房租上漲率為145.56%。從目前的形勢來看，這種可能性不大。

　　由此可以看出，如果要得到5%的預(yù)期收益率，那么需要在未來一年內(nèi)有3.70%的房屋上漲率，或者145.56%的房租上漲率。

　　龍飛說，以上的結(jié)論并沒有考慮通貨膨脹率對收益的影響，如果考慮進(jìn)去通貨膨脹率，從而想要得到一個實際5%的預(yù)期收益率，房價需要上漲多少才能夠達(dá)成目標(biāo)呢？

　　國家統(tǒng)計局近期公布了對2010年我國CPI指數(shù)的預(yù)測與調(diào)控目標(biāo)，這個目標(biāo)為3%至3.5%。如果就選取3%作為未來一年的通貨膨脹率來進(jìn)行計算，實際收益為5%，那么名義收益率則需要大致達(dá)到8%的水平，由此計算，房價需要上漲7.45%，或者房租上漲392.73%才能夠達(dá)到實際5%的預(yù)期收益率。

　　這個結(jié)論就是，如果要考慮跑贏通脹，則需要房價上漲的幅度為7.45%，比達(dá)到最低通脹標(biāo)準(zhǔn)高一倍還要多。由此來看，目前做住宅房價投資的贏面是相當(dāng)小的，需要賭未來一年房價上漲7.45%，才能夠達(dá)成一般投資水平，并跑贏通脹。

　　投資點評

　　回到本文的開頭，我們會發(fā)現(xiàn)，事實上沒有人能夠確切回答京城的房價究竟還能漲多少。但我們能夠通過一些簡單的原理判斷出，到底什么樣的房子更值錢、京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)？很顯然，商業(yè)房產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅房產(chǎn)更有投資價值。

　　“樓市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。”理財經(jīng)理龍飛最后提醒說，房產(chǎn)價格的上漲不會長期背離其內(nèi)在投資邏輯。上述分析并沒有考慮房屋的變現(xiàn)能力以及房產(chǎn)投資會涉及到的其他風(fēng)險。國家調(diào)控房地產(chǎn)也是對投資者的一個警告，近期有投資住宅計劃的朋友在目前這個價位入市一定要慎而又慎。 本報記者 丁文亞 J145

　　表1

　　房屋類型 選取社區(qū) 每平方米售價 每平方米月租價格 房屋租售比

　　住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559

　　商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

　　商用 中環(huán)世貿(mào)中心 40000元 180元 1比222

　　公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473

　　注：以上均為100平方米面積的房屋價格

　　表2

　　投資工具 投資收益率 市盈率

　　住宅 1.98% 50.51

　　一年期定期存款 2.25% 44.44

　　一年期國債 2.60% 38.46

　　滬深300 3.89% 25.31▲

　　注▲：該數(shù)據(jù)為2009年12月31日收盤價進(jìn)行計算的結(jié)果