大戶型影響最大

　　在房地產企業從事多年高管工作的嚴先生認為,“國11條”的精神仍然是支持和鼓勵首次置業、購買普通住宅,信貸和稅收優惠相對較大,因此中小戶型的普通住宅項目受“國11條”的影響不大,只不過短期內會形成觀望。當政策消化后,剛性自住普通住宅需求仍然持續釋放。

　　他還表示,由于政策對非普通住宅、非首次置業實行信貸和稅收上的限制,改善型需求、投資需求、投機需求等的購房成本有不同程度的提高,大戶型洋房和投資性小戶型公寓項目均受到較大的影響。隨著門檻的提高,投資入市門檻從首付兩成增加到四成,投資者的積極性大大降低,購買大戶型的改善型置業者將推遲購房計劃,投資小戶型公寓的會選擇放棄投資,陷入觀望。

　　資金可能進入商鋪

　　從投資角度來說,經歷2009年市場回暖,特別是年底二手房成交大幅放量之后,大部分資金基本套現,這些套現的投資資金在2010年勢必重新尋找投資機會,資金或放棄高位運行的住宅,流向其他渠道。

　　2010年城建投資熱潮持續進行,東莞“三舊”改造積極展開,舊房拆遷如火如荼。這些舊房物業將受到投資資金的青睞,資金預期流入這個市場,但舊房拆遷存在時間上的不確定性,所以投資的操作周期較長。

　　東莞目前大部分資金流均處于高位運行態勢,政策調控將處于觀望,但部分中長線投資資金會追隨城建投資熱點,同時出手一些定價較低、投資價值較高的物業,這些資金占市場成交的比例較低。

　　2010年,國家將繼續擴大內需,已經批準三家金融消費公司試點,有望拉動國內消費,從而帶動商業興旺。因此,2010年,投資資金涌入商鋪可能會帶來商鋪投資熱。

　　降價走貨為上策

　　受政策影響,東莞市場將進入短期調整期。由于剛性需求支撐房價,很多房地產研究機構認為調整空間有限。

　　按照這個說法,開發商可能會調整銷售節奏來應對。從短期市場調整帶來的觀望看,開發商對一些位置較差、產品素質相對較低的,產品很可能進行促銷變相降價,在維持市場人氣的同時回籠部分資金。價值較高的產品很可能留待政策逐步消化后再推出,以彌補促銷降價產品損失的利潤。

　　有數據顯示,由于2009年10月以來的樓盤開工量巨大,到今年下半年,新貨將大量上市。如果開發商此時有意變相捂盤,會將產品帶入下半年的激烈競爭中,對銷售反而不利。

　　車德銳認為,開發商應綜合評估自身項目的實際情況和年度目標任務,選擇推盤時機。總體上而言,從出貨的需求上看,推盤宜早不宜遲。

　　近一兩年,在政策調控下,中小戶型普通住宅供應大幅增加,利潤雖較低,但回籠資金較快。目前東莞大戶型洋房供應仍然較大,但高端洋房的供應則逐步減少,這些項目和產品依然是開發利潤的重要組成部分。要想在調整的政策下尋找新賣點,在規劃中不要一味跟風。看清未來市場形勢,差異化策略值得重點思考。

　　政策雖能帶來短期調整,但剛性自住的普通住房需求仍然較強。很多項目營銷以價格及成熟的生活配套作為賣點,調動了購房者的入市積極性。

　　隨著經濟的進一步復蘇,預計東莞樓市的政策調控也逐步放松,改善型及投資需求有可能在下半年釋放。調整大戶洋房價格,有利于降低改善型住房需求的入市門檻。隨著大戶型非普通住宅的供應日益減少,購房者和投資者入市積極性會大大提高。

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　　政策出臺脈絡

　　從2009年12月7日開始,中央對房地產市場的政策調控逐步加強和明確,政策對樓市的調控信號持續釋放。當年12月,前后發布5項政策,讓2010年1月10日發布“國十一條”顯得順理成章。

　　2009年12月7日,中央經濟工作會議給第二年的經濟走勢和樓市風向定下了基調:繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購房需求,積極穩妥推進城鎮化,放寬中小城市和城鎮戶籍限制等。

　　2009年12月9日,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,意味著今年二手房轉讓營業稅優惠政策終止。政策意圖很明顯,就是打擊投機需求,平抑投資需求,房地產政策微調露出苗頭。

　　2009年12月14日,國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施,明確提出繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時,加快保障性住房建設,加強市場監管,穩定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　具體提出了4項措施:一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　2009年12月17日,財政部、國土部等5部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。”這是12月14日召開的國務院常務會議后推出的第一個具體調控措施。該措施統一提高了開發商拿地的首付款,資金壓力有所加大,一方面可以遏制部分炒地、囤地行為,同時也可以促進開發商加快開發進度,加快樓盤銷售,回籠資金。達到“國四條”中增加普通商品房的供給的目的。

　　2009年12月22日,財政部和國家稅務總局聯合下發通知,明確規定了二手房營業稅征收細則。通知規定,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　通知下發后,對于二手房轉讓營業稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿5年按全額征收,而是按差額計算,整體來說,截至“國11條”出臺前,政策調控較為溫和,對市場影響效果不明顯。

　　本版撰文南方日報記者姜巖彭子英