高房價降溫動力仍不足

　　1月11日，雖然受到國務院批準推出融資融券和股指期貨消息的刺激，滬深股市大幅高開，但是地產股卻集體下跌，成為跌幅第一的行業板塊。

　　不過，購房者對于政策調控也同樣“翻綠”。某地產網站對購房者的一份調查顯示，76%的被調查者表示對房價調整感到悲觀，“要看地方政府如何執行，執行不到位，房價還是降不下來。”

　　中國城市住宅產業理事會副理事長黃璽慶在接受中國商報記者采訪時指出，“國11條”最為明確的二套房貸首付四成政策對于市場的影響可能微乎其微。“目前市場上二套房貸基本執行四成首付，樓市投資投機者普遍資金實力較強，提高一成首付對其影響并不大。”黃璽慶還表示，由于“國11條”沒有對利率做出明確規定，“緊首付、松利率”或將成為今年二套房貸的主調，優惠利率對于改善型買家的吸引力比起低首付更大。

　　而此次“國11條”對于地產開發商而言，更多是預期之內的樂觀。

　　11日，中國商報記者先后致電多位地產企業負責人，與業界專家、地產研究機構的聞風而動的激靈相比，這些與政策最為利益攸關的開發商們卻表示出對政策的看淡，多數甚至在政策下發一天后還無暇過問。

　  開發商對于調控政策的不敏感與開發商及行業普遍“陽光普照”心態下的忽視不無關系。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產總經理陳云峰11日在接受中國商報記者采訪時稱，“開發商大都已預感到政策會有所緊縮，但整體還是比較樂觀。”陳云峰指出，政策主要是抑制房價漲幅過大，但降價的可能性不大。

　　在此前的“中國地產新視角高峰論壇”上， 包括金地、首創、萬科等在內的所有開發商幾乎都對地產調控政策表示出樂觀預期，稱不太相信政府會出臺相對唐突尷尬的政策使房地產“硬著陸”。以華遠地產總裁任志強為代表的多數地產商堅持認為，在政府繼續希望房地產成為帶動今年經濟增長支柱型產業的背景下，出臺更為激進政策的可能性很小。在供應偏緊的背景下，全國整體的房價在2010年仍將上漲，只不過幅度將比較溫和。

　　隨著樓市調控在最近一個月的密集出臺，不少重點城市的樓市成交量普遍大幅下降。但陳云峰表示，目前房屋成交量的下跌只是季節性的，一段時間之后成交量和房價都可能呈現走高的趨勢。

　　　陳云峰相信，在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下，地方政府和銀行很難對房地產貸款踩“急剎車”；房地產開發信貸也將是銀行“欲拒還迎”的優質產品。

　　　如此而來，中央調控政策雖緊鑼密鼓逐一出臺，不少城市樓市成交量初現回落跡象，但與此同時，信貸及資本卻仍鐘情樓市，地王仍在推陳出新，地方政府對于土地財政又是再三難舍，房產開發商又是“糧草充足”，中國高燒的房價理性“回歸”恐怕仍是道遠路長。

　　按目前的監測，二手房住宅市場陷入僵局，四大城市的樓市成交量也無一例外都出現明顯下滑，顯示高房價和連續的政策已導致市場觀望情緒升溫，但樓市價格目前卻未見松動。

　　縱 深

　　地方政府唱反調？

　　實際上，“國11條”定調的2010年中國樓市調控政策能否讓高燒的房價降溫，關鍵還在于各地方政府執行落實的程度。這其實是維系整個中央調控樓市棋局的成敗。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉在接受中國商報記者采訪時指出，此次“國11條”中不少政策以前均已出臺，但各地政府出于種種考慮，在執行過程中大打折扣。“房地產調控，欠缺的并不是政策問題，而是地方政府能不能如實執行各項政策。”

　　值得注意的是，在中央宏觀調控部門密集出臺多項打擊房地產投機的同時，地方政府調控卻高調逆行大唱“寬松”反調。

　　1月10日，“國11條”下發的幾乎同時間，杭州市政府高調推出有悖“遏制投機購房”的29條新政，規定無論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區購買140平方米以下普通住房，就可獲得1.3%的財政補貼。同時，個人售房所得稅、房地產登記相關收費持續優惠；延續并放寬2008年“24條”有關購房落戶的政策；住房公積金貸款單筆最高額度放寬為80萬元；一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款的相關優惠政策。

　　業內人士認為，盡管杭州新政增加了保障性住房建設和支持自住型和改善型住房消費，但一系列刺激政策實質上仍是“鼓動”某些炒房投資者，本質仍是高價托市。

　　實際上，杭州政府反中央意向而為的做法并非孤例。陳云峰一言概之，在對于樓市的調控政策把握上，地方政府的態度將永遠是一如既往地支持而非打壓，而主導因子就在于地方的土地財政。

　　僅在“國11條”下發的兩周前，南京市政府也出臺“寧20條”樓市新政，規定在該市首次購房者，以及夫妻雙方僅有一套住房的改善型購房者，都可以享受房款總額0.5%的購房補貼。1月6日，舟山市政府也宣布，對首次購房者給予所征收契稅全額的財政補貼；對以家庭為單位在該市僅有一套住房的改善型購房者，個人所得稅全額或差額退還。

　　實際上，在中央部門對樓市緊縮時，地方政府已是慣唱“反調”，這也幾乎成為過去幾年樓市調控的常態。

　　比如中央三令五申強調的保障性住房土地供應建設之所以在地方無法推進，實質也就在于地方政府的不執行。黃璽慶表示，保障房土地之于地方政府而言并沒有土地出讓金的獲得，地方政府為彌補財政損失，只能將30%～50%的商品房用地賣得更高，形成助推地價、房價上漲的惡性循環局面。

　　黃璽慶表示，長此以往的話，房地產業就會發生巨大的分化。要想真正實現高房價的降溫調控樓市，除了強化地方政府問責制度外，還必須從根本上著力，割斷樓市與地方土地財政的捆綁。“倘若不能首先遏制住地方政府希望樓市快速上漲的意圖，‘遏制房價過快上漲’或許就只是一個暫時安撫民心的美好泡沫。”